登記簿の地番に地籍測量図がない場合

自分の土地の権利証と登記簿謄本を元に公図で該当地番を調べ地籍測量図を探しました。住んでいる土地は田舎の古い土地ですので3つの地番があり、2つの地籍測量図はあったのですが1つが見当たりませんでした。該当するところは別の地番でした。（当然、地籍測量図があった土地の隣です。）　登記所の人に聞くと分筆されていないのではと言われました。公図を探していくと150mぐらい先に探している地番の枝番がついている土地がありました。権利証に載っている土地は当然、登記簿はあると思いますが地籍測量図もあるものと思っていました。よく考えると土地の売買をするとき測量って必要かなとも考えたのですが、該当する別の地番は売ってくれた人と違う人がもともと持っている土地ですのでその土地の一部を勝手に占有することは許さないと思いますので何らかの線引きがあったものと思います。（無くても40年近く住んでいますから法律上は問題無いと思います。）親の土地ですのでいろいろ聞いてみるのですがもう一つわかりません。この点についてわかる方がいましたら調査の仕方も含めて教えてください。

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#8709 回答日時： 2004/02/17 20:58

公図とは、明治時代の適当な測量をもとに作られた図面を、フィルムシートに転写しただけのものですので、その土地の形状・大きさなどはあてになりません。

形状や隣接関係もいい加減なことが多いのが現状です。

もともと「税金を取る目的」での測量でしたので税金が安くなるように土地をより小さく見積もるなどのことが行われていたりします。


地積測量図（地籍ではない）は法改正を受け、昭和４２年以降に「土地の分筆・土地の地積更正（面積を正しく直す）」登記をする際に添付が義務づけられるようになったものです。
それ以前のものとしては「分筆申告書添付図面」が保存されていますが、正確性に欠けます。

従って、昭和４２年以降に「分筆・地積更正」などの登記を行っていないのであれば、地積測量図は存在しません。

それ以前の日付で分筆されていたり、分筆年月日すら記載されていないような場合には何らの図面がないことがあります。


現在の所有地について境界問題等がないのであれば、取り急ぎ何かをしなければならないというようなことはないとは思います。


具体的な説明はその地域の土地家屋調査士さんまたは司法書士さんに図面及び登記簿を見せて、説明してもらってください。

実際に資料を見れば、どこの境界が決まっていて未確定とかいうような話もある程度可能でしょう。

この回答への補足

地籍測量図2枚の作製年月日は昭和48年です。分筆したようです。わからない地番の地籍測量図は昭和42年です。私の住んでいる建物の建物図面の敷地の図面はそのわからない地番の地籍測量図よりも公図の形状を反映させているようです。（建物図面は昭和52年以降のものです。公図と地籍測量図の形状が少し違います。）しかし、建物図面といっても建物を書くとき正確な土地の形状が必要になるでしょうから何をベースに土地家屋調査士さんが書いたかは不思議なところです。わからない地番の地籍測量図はその地番の周りの土地の地番が書いてあるのですがわかっている地籍測量図の地番の土地が隣接していると思われる区域に残念ながら隣接地番が載っていません。これは土地家屋調査士さんが書くのを忘れたというより書かなかったというのが正解なのかなと感じています。

補足日時：2004/02/17 21:32

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。地籍測量図が無い土地もあるのには驚きです。地籍測量図もこれだけでは境界の位置ぐらいしかわからないのでは思うくらい簡素です。一般的な話ですが地籍測量図が無い土地の売買をするときは境界杭をよりどころにするしかないのかなと思います。

お礼日時：2004/02/17 22:06

No.5 回答者： noname#8709 回答日時： 2004/02/18 19:37

＃２です。

度重なる法改正により「徐々に」厳密な測量や、隣地境界の明確化などが図られて来ている状態ですので、地域差が大きいのが現状です。

１７条地図といって正確な測量をもとに緯度経度に基づく座標値を持った数値から作成されたものが備え付けられているところもありますし、地図混乱地域と言って「公図」すら全くあてにならない地域もあります。

現時点での取引は、「現状有姿のまま」で「公簿面積」取引が原則です。
この場合には、境界立会などは一切行いませんし、実測面積を確認するようなことも行われません。
「現状のまま」の取引ということになります。


さて、建物図面については、「建物の場所がわかる程度の図面」でしかなく、土地の形状については全く保証されていません。
境界と思われる場所からの距離を何カ所か引いてありますので、そのあたりについてはだいたいあっているでしょう。
「いい加減」な部分もあるということです。
参考程度に見てください。


繰り返しになりますが、現物を見てみないことには正確な回答ができませんので、お近くの土地家屋調査士さんまたは司法書士さんに資料を見せて説明を受けるようにすることをお勧めします。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。NO．4で書いたとおり地取替えをしたのではと思います。親も先に土地を持っていた人がそのようなことをしたと話していたことを記憶しています。（あくまでも記憶ですが）。つまりコの字を解消したと言うことかもしれません。なんにせよ該当する謄本の地番の地積測量図がなく、公図では別の地番の土地になっていて、その地積測量図には私の家の土地の地番が書かれていないと言うことです。また、私の土地の地積測量図には相手の土地の地番が書かれていません。法17条地図のような現況の境界杭と合致するような測量図ではありませんので私の土地の測量図、相手の測量図ともお互いを主張することが出来ないように思います。結局のところ、現況の境界杭が入っている境界が私の土地と相手の土地を区別する唯一のものかもしれません。ただ、地積測量図が無いということは心もとないようにも感じられます。

お礼日時：2004/02/19 00:12

No.4 回答者： noname#8878 回答日時： 2004/02/18 06:33

地積測量図は、昭和4?年（正確な年は忘れました）以降、分筆や地積更正等の登記を行う際に登記所へ提出するものです。

地積測量図のない土地は、珍しくありません。むしろ私の経験では無いことの方が多いです。ただ、この地積測量図がくせ者で、初期には実地測量せず図上求積したものや、明らかに隣地を取り込んでしまっているものなどもおり、苦労させられることがあります。(昭和50年代後半以降のものは、まともですが）
以前は分筆登記の際分筆したい部分だけを測量して地積測量図を作成し、ほかの部分の面積は、登記簿面積から分筆される部分の面積を差し引いた面積とすることが行われているので、実際の面積より登記簿面積がずっと少ないこともあります（逆もあります）し、地積測量図は当然ありません。

それより気になるのは、地番(枝番）の違いです。自宅の敷地だと思っていた土地は実は150ｍ離れた別の土地で、自宅が建っているのは実は他人の土地だった、ということですか？
問題ないとお考えのようですが、将来の相続、改築、転居等に影響があるのでは？150ｍ離れた土地は、誰かが占有（使用）していますか？それが敷地の売主ならば、交換が行われた可能性が考えられますが、他人だとやっかいです。他にも登記申請の際のミスなどが考えられますが、一刻も早く是正されたほうがよいでしょう。時間が経過すると事情がわからなくなるので、解決が難しくなります。調査方法は、「土地の入手経過を親や関係者から聴く」「公図・登記簿謄本・課税資料など公的資料や契約書や領収書といった私的資料を集める」といったことから始めましょう。いずれ税金等の問題もでてきますが、まずは全容を把握することです。

この回答への補足

建物が建っている土地は地積測量図のある土地です。地積測量図のない土地は畑です。150m先の土地は謄本の地番に近いのですがまったく同じと言うことではありません。謄本の地番で近い地番の土地がそこだったのでなぜだろうなと思いました。地積測量図のある土地の南側は公図ではコの字型に農道が通っていることになっています。その農道を境に別の地番になっています。現況は農道はコの字型ではなく直線になっていて反対側に隣の方の生垣があります。（農道と言えるものではなく１ｍほどのくぼみになってなっています。）考えられるのは地取替えをしたのではということです。境界杭も直線で入っています。

補足日時：2004/02/18 23:34

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。何はともあれはっきりさせておくことが必要かと思います。売買した当時の方は高齢になっていますし、おっしゃるとおり相続のときのためにもある程度の知識は必要かと思っています。

お礼日時：2004/02/18 23:52

No.3 回答者： noname#21649 回答日時： 2004/02/18 02:59

土地を分泌するさい.

一方だけ測量すれば.他方は測量する必要がない
という規定が.昭和60年ごろまで生きていました。
おそらく.分筆したところだけ測量し.残りは測量しなかった.という土地があります。

仔細不明ですが.登記簿の地籍の5倍以上の実測値を示す昭和50年代に分筆された土地があるようです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。昔は1筆の片方だけ測量して残地は公図を参考に線を引くと言うことで済んでいたようですね。今は1筆全部を測量しないといけないようですね。あと、地積測量図は分筆や表示をしなければ必要ないものだということがわかりました。話は変わりますが地積測量図と書くところを地籍測量図と書いていました。まったく別の意味になってしまう様です。この場を借りて訂正いたします。

お礼日時：2004/02/18 06:39

No.1 回答者： xxxx123456 回答日時： 2004/02/17 20:51

台帳一元化期日前は、存在しません。

土地台帳申告書に、測量図をつけたが
申告書と共に、保管期間経過で、廃棄されています。

所有者が、申告書副本を保管していれば、
ついていますが。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。台帳一元化について調べてみました。いろいろ良くわかりました。地籍測量図の歴史がそれほど古くないことには驚きました。

お礼日時：2004/02/17 21:32