財産分与で土地と建物の分配率について

Question

すいません、もう疲れ果ててしまって全ての過去ログを調べ切れなかったのですがどうかお願い致します。
祖母が先日他界し、相続人は配偶者がいないので子供３人のみとなります。（私は孫です）母は３人中の末っ子にあたります。母以外は嫁いでおりますが、祖母宅（家や建物も祖母名義）は１人暮らしでした。
他に祖母宅の倍くらいの価値がある家があるのですがそこには２番目の子供が建築当時から住んでおり、途中で固定資産税を家賃代わりに自分たちで払うよう祖母に言われ現在まで払っていたようです。
この土地は祖母名義で建物は祖母が２分の１で残りは子供の配偶者になっていました。（配偶者は既に他界してます）そこで遺産の分配なのですが、祖母宅は一番上の子供が相続、２番目と３番目の子供で２番目の現在棲んでいる家を折半すれば金額的にも３等分でうまくいくんですね。ところが、２番目の子供が　居住権と固定資産税を払い続けているので名義は祖母でも所有権は自分達にあるから、評価額から上記権利を金銭に換算し差し引いた金額を折半するんだと言っております。ものすごく納得できないんですけど、これって正しい分配方法なのですか？？？１番上の子供も祖母宅は建物が老築化しているので潰す費用が２００万くらいかかるので評価額からその分を差し引いた残りが自分の相続額だと言います。これらの言い分は正しいのでしょうか？？？母はとても嘆き悲しんでいます。また、祖母の定期預金や証券口座などは隠すことは可能なのでしょうか？ハンコや通帳など全て１番目の子供が管理しており、現金や定期などはないと言い張ります。母は絶対隠してるんだと言うのですが実際にそのようなことは可能なのでしょうか？
こちらが調べない限りこれはわかりませんよね。。？

moonliver_2005 · Accepted Answer

相続は原則がはっきりしていますから、原則どおりやったらどうなるか、原則どおりやったら何が問題かの２点について、相続人各人が情報共有すると問題解決の早道になると私は思います。
（１）まず第一に全員がすべきは財産目録を作成することです。これは大雑把には
銀行預金　○○銀行　　円
　　　　　□□銀行　　円
証券　　　○○会社　　株
　　　　　□□会社　　株
債権　　　○○氏　　　円
　　　　　□□会社　　円
土地　　　所在地１　　　平米
　　　　　所在地２　　　平米
建物　　　所在地１　　　平米
　　　　　所在地２　　　平米
のような表です。不明なところは不明として、実体をどう調査するかがその次にすべき点になります。
（２）土地、家屋は金銭価値に変換する必要があります。まず税務署の資産税課に聞いて相続税法に基づく資産総額を計算します。計算の仕方は税務署でくれるマニュアル（手引き）に書いてあります。これを計算すると相続税を納めるべきか、納めなければならないとすれば幾らかを調べます。
（３）遺言状が無い場合で子だけが相続人の場合は、均等相続が原則になります。そうすると相続税の土地家屋評価方式ではかならずしも納得できない相続人が現れるでしょう。この場合には、土地については時価評価、建物については時価評価ないしは再取得価格マイナス原価償却費などの現実に近い不動産評価方式を財産目録に追加します。
（４）現実に近い不動産評価方式による財産目録の作成は、これをどう分けるかの問題を切り離せれば相続人全員の合意は比較的容易なはずです。この合意が出来ないなら、これらをどう分けるかの話はしないようにしてとにかく財産目録を作成しようと働きかけると解決は早いでしょう。場合によっては費用さえ納得できれば弁護士、税理士など専門家に依頼しても良いでしょう。
（５）次に具体的遺産の分け方を議論します。均等相続を原則として、これをどう変えるか皆で案を持ち寄るのが良いでしょう。それぞれ自分の都合の良い案を作ってきますが、それでは全員一致は不可能で、「ならば全財産売却して、金銭で均等配分になりますよ」が全員に対する脅し文句です。」「こんな土地買う人がいない」と反論されても「たとえ１円でしか売れな意場合、１円を３等分になるだけの話です」と一喝して、とにかく反対すれば大損の雰囲気を作ります。
（６）全員が納得できる分割案が出来たら、遺産分割協議書を相続人の人数分作り、全員が押印します。この書類を各々が銀行や法務局に持って行って名義を書き換えると相続財産の相続が完了ということになります。
＞祖母の定期預金や証券口座などは隠すことは可能なのでしょうか？
隠す隠さないは本質ではありません。
(1)　印鑑と通帳があれば、その両方を持っている人が死亡届けの前に本人の名を語って引き出し、自己名義の口座に移してしまえば、それでおしまいです。
(2)相続人のどなたかが披相続人の死亡証明書など必要書類を持って銀行や証券会社に行き、死亡の事実を届け出れば、以降遺産分割協議書と本人証明書類が無いと、誰も預金を下ろしたり、株式の名義書き換えはできなくなります。
(1)と(2)は早い者勝ちが現実です。
＞１番上の子供も祖母宅は建物が老築化しているので潰す費用が２００万くらいかかるので評価額からその分を差し引いた残りが自分の相続額だと言います。これらの言い分は正しいのでしょうか？？？
評価額のベースを何に取るかが問題です。建築価格が判っていれば、その価格-減価償却費が妥当でしょう。
固定資産税評価額ですと取り壊し費用を差し引くのはおかしく、固定資産税評価額を評価額とすべきでしょう。
　普通の第三者であれば古くて立て直すであろうと合理的に推定できる場合は、建物価値はゼロでしょう。
　近くの不動産屋の３軒に聞いて売却価格の土地と家屋について見積もってもらえば全員納得できる時価評価額が決められると私は思います。不動産屋さんも売りに出される可能性なきにしもあらずですから協力してくれるでしょう。これが時価評価額になります。

＞２番目の子供が　居住権と固定資産税を払い続けているので名義は祖母でも所有権は自分達にあるから、評価額から上記権利を金銭に換算し差し引いた金額を折半するんだと言っております。ものすごく納得できないんですけど、これって正しい分配方法なのですか？？？
固定資産税に同額の賃料を支払っていたということで２番目の子供の法律上の地位は賃借人に留まるでしょう。厳密には賃貸借契約書が無い親子の貸し借りですから「使用貸借」になるでしょう）相続と居住権は無関係で、たとえば第１番目の子供や第３番目の子供がこの家の名義を取得しても、第２番目の子供はこの家に住み続けることが出来る権利があるということに過ぎません。

質問者が満足する答えは、
(1)財産目録を作成して均等相続で遺産配分金額を決める。
(2)その上で、第１番目の子供に祖母の家を相続させ、第２番目の子供に別の居住中の土地家屋を相続させる。
(3)質問者の母は、第１番目の子供と第２番目の子供から、月々○万の支払いを○年間受け、結果として均等相続を実現する。
ということではないでしょうか。これがいやだと反対されればお母様は遺産分割協議書の押印を拒否すればよいです。そうすると他の子供は土地家屋の名義は永久に変えられなくなります。全員が妥協するしか方法がありません。最悪は裁判による決着です。一度弁護士の相談を受けてみてはいかがでしょうか？

matthewee · Answer

１．まず、質問者さんのお母さんが取りかかることは、祖母の遺産を確定することだと思います。

　不動産については、市町村役場で「固定資産税評価証明書」を取れば、市町村の算出した土地と家屋の評価額がわかります（「課税標準額」ではなく、「評価額」です）。
　相続人であることを証明する書類（＝戸籍謄本）と身分証明書があれば、上記の証明書を発行してくれると思います。質問者さんもお母さんの委任状があれば、申請できると思います（詳細は市町村役場に事前に聞いて下さい）。
　この証明書をもとに、権利関係を調べるため、法務局で土地、家屋の登記簿謄本を取っておきます。

　預貯金や証券については早急に、心当たりの銀行や証券会社の支店で、相続人であることを示して、祖母の口座を凍結するべきだと思います。「ハンコや通帳など全て１番目の子供が管理して」いるというのなら、勝手に祖母になりすまして預金を下ろされる前に、取りあえず応急処置として口座凍結だけでもしておくべきです。

　相続人は、遺産を調査する権利を持ちますが（民法９１５条２項）、他の相続人が協力してくれないと実効性は乏しいと思います。
　協力が得られなければ、家庭裁判所に調停を申し出て、遺産の開示を要求することになると思います。ただし、調停の場でも現金の存在を隠されたら、調査することは難しいと思います。ですから、早急にせめて預金等だけでも口座を凍結しておく必要があります。

　調停については、最高裁ＨＰを下記に貼っておきますので、左側INDEXから「家事事件について」を開いて、「第３．調停手続一般」を見て下さい。
http://courtdomino2.courts.go.jp/home.nsf

２．質問文で「２番目の子供が居住権と固定資産税を払い続けているので名義は祖母でも所有権は自分達にある」と主張している点については、全く根拠がありません。

　法律上、「居住権」という用語は一般的ではなく、例えば、家屋に居住できる権利には、家屋の所有権に基づく場合、借家権に基づく場合（＝賃貸借）、無償の使用借権（＝使用貸借）に基づく場合などがあります。
　なお、固定資産税程度の低廉な家賃では、賃貸借とは認められず、無償の使用貸借とみなされます。よって、借地借家法で保護される「借地権」も「借家権」も認められません。
　また、固定資産税相当額を支払い続けていても、家屋の所有権が自然発生するということはありません。２番目の子供は、所有の意思をもって占有していないのですから、取得時効（民法１６２条）を主張することもできないと思います。

　今回の場合、家屋の所有権の１／２は２番目の子供にある（＝配偶者から相続）ということですから、２番目の子供は、祖母から家屋の１／２を使用貸借し、土地も使用貸借しているということになります。

　使用借権というのは、借地権に比べ相当弱い権利です。
　相続税法の計算では、使用借権は、ゼロ評価です（競売等では、借地権価格の１０％～５０％程度を見ることもありますが…）。
　ですから、「上記権利を金銭に換算」した価格は、相続税法の財産評価基本通達によれば、ゼロ評価となります。祖母の土地と家屋を“ただ借り”してきたのですから、正当な対価を支払っていない以上、権利を主張することもできないのです。

　相続税法における「使用借権」については、国税不服審判庁ＨＰから、該当ページを下記に貼っておきます。ここでは、固定資産税の１．７倍の地代を支払っている場合でも（平成８年３月２９日裁決）、借地権の存在を否定しています。
http://www.kfs.go.jp/service/MP/04/0702080000.html

　今回の遺産の評価額を求めるに当たり、２番目の子どもには借家権および借地権はないので、「上記権利を金銭に換算」した金額を考慮する必要はありません。
　これまで支払ってきた固定資産税は、祖母の土地、家屋の持分に対する地代や家賃と相殺され、他の相続人に請求はできないと思います。

３．質問文で「建物が老築化しているので潰す費用が２００万くらいかかるので評価額からその分を差し引いた残り」を評価額とする考え方にも、相当無理があります。
　建物の評価額を出す場合、将来の取り壊し費用を控除して求めることはありません（転売する場合、取り壊し費用は取得原価に算入され、譲渡利益から控除できる）。

４．祖母の相続人は、配偶者が亡くなっているので、子だけになります（実子、養子）。この場合、祖母の遺言がなければ、基本的に法定相続分で遺産を分割することになるので、３人の子がいるのであれば、相続分はそれぞれ祖母の遺産（＝純資産＝資産－負債）の１／３ずつになります（民法９００条）。
　不動産を他の２人が相続するのなら、質問者さんのお母さんは相続分を金銭に換算して支払う「代償分割」を請求できます。
　また、相続人全員の署名、押印のある遺産分割協議書がなければ、法務局は相続登記を受け付けません。

　なお、相続人の協議により、法定相続分によらない分割方法も認められています（民法９０６条）。

maimaiai · Answer

１番上の子供の言い分について
取り壊し費用を差し引くと言うのは、おかしいです。建物はどういう状態であれ積極財産（プラスの財産）です。それを相続して自分の名義する。それを壊すもリフォームするもそのまま住むも相続した方の自由です。取り壊し費用をこちらが一部負担するようなものです。

２番目の子供の言い分について
固定資産税は住んでいるからには払うのは当然。それを差し引くということは、こちらが一部負担するようなものです。一般的に御祖母さん名義の建物に、相続人の誰かが住んでいれば、その方の名義にするのが、普通の流れであり、確かに居住権はあるでしょうが、相続とは別問題。

通帳等は、御祖母さんが使っていた金融機関に、自分が相続人であることがわかる書類（戸籍謄本・免許証等）を持っていけば、調べてくれるはずです。金融機関がわからなければ、最寄の全ての場所に行ってみればいいでしょう。通帳を紛失したといえば、大丈夫でしょう。決して兄弟でもめていると言わないで下さい。変なことに巻き込まれたくない金融機関は、協力をしてくれなくなることもあるでしょう。これについては、事前に電話で確認でもしてから出向いて下さい。

jyamamoto · Answer

納得がいかなければ、弁護士を入れて法律の建前で押し切る方がよいと思います。話がもめている場合は、当事者だけで進めると却って肉親の泥沼の戦いになってしこりを残すだけです。

本来は、身内が協議して決めるのが一番なのですが・・・。もともと遺産は、自分で稼いだものではないのですから、いくらでも「ありがたいもの」として受け取るべきなのでしょうが・・・。

財産分与で土地と建物の分配率について

相続は原則がはっきりしていますから、原則どおりやったらどうなるか、原則どおりやったら何が問題かの２点について、相続人各人が情報共有すると問題解決の早道になると私は思います。

１．まず、質問者さんのお母さんが取りかかることは、祖母の遺産を確定することだと思います。

１番上の子供の言い分について

納得がいかなければ、弁護士を入れて法律の建前で押し切る方がよいと思います。

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