旗竿地の売値

皆さんこんにちわ。悩んでますのでお教えいただければ幸いです。
現在、6mの公道に間口2.7mで接した、専用通路が17mある旗竿地に建っている建売住宅の購入を考えております。坪数は全体で36坪あります。
建坪は27坪です。
悩んでおりますのは、将来、急な転勤等で住宅を売りに出す際、売れにくい旗竿地に立っている物件は、買った時点の土地値からいくらぐらい割り引いて取引されるものでしょうか？(建物の値段は考えないで)
これが変わらないのであれば、道路に面している物件より買値が安いので買おうかと思っております。
以上、よろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： takasan1029 回答日時： 2005/11/12 15:39

shs047さんこんにちは。

正直なところ、将来的な土地価格については分かりません。これは、今後の景気にも左右されますし、他にも人口の状態や地域等にも左右されます。
従いまして、一般的な旗竿地の価格の出し方をご説明したいと思います。
まず、下の図1、2をご覧頂きたいと思います。

図1
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＠　　　Ａ　　 ＠
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　　　　＠ Ｂ ＠
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　　　　　公道
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図2

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＠　　 C　　　　＠
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　　　　　公道
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説明の便宜上、図1ではA80m2、B20m2で計100m2の旗竿地があったと仮定します。
また図2では、C100m2の正方形の土地を仮定します。
図1において、通常、Bの部分については、建物が建築できる敷地ではない為、道路としての価値しか見ない事としています。
従いまして、この部分については、一般的な建物敷地の半値(50％)として取り扱います。
一方、Aの敷地についてですが、建物が建築できる敷地ではあるものの、図2のC土地のような専用通路部分のない公道に面している土地と比較すれば、日照、風通し、眺望等で劣ります。
従いまして、この部分については図2のC土地のような一般的な建物敷地の9割(90％)として取り扱います。
以上を基に計算式を立てて見ますと、

A80m2×90％+B20m2×50％＝82m2

つまり、土地としての価値は図2のC土地を100％とすると、図1のA、Bの土地の価値は82％しかない事となります。
実際の売買の現場では、上記に説明したような、きれいに区画割りされた土地はない為、考え方を用いて評価することになります。
敷地延長の部分が長くなれば、Bの部分が増加するということで、当然価格は安くなりますし、短くなれば、Cに近い価格になります。
但し、これはあくまで考え方として知っておいて頂ければと思いますが、他にも不動産には様々な法令上の制限等がかかってきますので、これ等によっても価格は影響を受けます。
地方自治体等では敷地延長部分の長さや間口の広さによっては、建築確認を出さないケースもあります。
建築確認が下りない土地に建物を建てるのは法律違反ですから、価格も重要な要素ですが、役所等での調査は事前に念入りに行うべきだと思います。
先ほどの図で言えばCの物件は、このような法令上の制限等があまりかからない可能性が強い土地であるので、価格は高いのですが、安心、安全です。
実際の取引の現場でも、Cのような土地の方が早く売れます。
以上、ご参考になれば幸いです。

この回答へのお礼

こんばんわ。非常にわかりやすい回答ありがとうございます。
そもそもの値段のつけ方が違う事が確認できました。
ありがとうございます。
参考にさせていただきまして、購入の是非を考えたいと思います。

お礼日時：2005/11/13 22:46

No.6 回答者： takasan1029 回答日時： 2005/11/12 15:47

大変申し訳ありません。

先ほどの図2がうまく描けませんでしたので訂正させていただければと思います。

図2

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■　　　　　　　　　　　　　　■　　
■　　　　　　　　　　　　　　■
■　　　　　　Ｃ　　　　　　　■　　
■　　　　　　　　　　　　　　■
■　　　　　　　 　　　　　　 ■　　
■　　　　　　　　　　　　　　■　 　
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公道
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No.4 回答者： lemonbarm 回答日時： 2005/11/11 12:57

＞売れにくい旗竿地に立っている物件は、買った時点の土地値からいくらぐらい

安くすれば売れます。だから今買うのも安いわけです。

特殊な条件が今後加味されれば別ですが、土地価格の変動とあなたの購入しようと考えている土地の価格は比例して変動すると思いますよ。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
変動するんですね。

お礼日時：2005/11/11 13:37

No.3 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/11/11 12:27

＞(建物の値段は考えないで)

旗竿地の価値はほとんど建物の価値か駐車場としての価値しか有りません

ですから難しいですね。

この回答へのお礼

そうなんですか。
建物と駐車場の価値だけですか。
難しいですね。

お礼日時：2005/11/11 13:38

No.2 回答者： noname#19073 回答日時： 2005/11/11 12:11

まずこのご質問は根本的な部分がわかっていないように思います。

今回あなたが購入するにせよ、それを今後売却するにせよ、価格は基本的に市場経済の中での需要と供給とのバランスで決まってくるということです。

それがわかれば、今後売却する際に買った値段で売れるのか何割引きで売れるのかなどというご質問は出てこないでしょう。
要するに価格というのは神様が絶対的に決定しているのではなく、売り手、買い手、双方で決めているのです。同じ値段で売れるかどうかなどは売れてみないと誰にもわかりません。

肝心なのは、その土地（旗竿地）の評価として現在の価格が妥当なのかどうか、という点です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
確かに売ってみないとわからない市場価値というのは理解してます。
現在、妥当な価格なのかを調べて見ることにします。

お礼日時：2005/11/11 13:40

No.1 回答者： ponsuke04 回答日時： 2005/11/11 12:08

■一般の土地の価格全体が下落しなければ、今の値段と同じ値段で売買されると考えてよいです。

■でも手数料など売買にかかる諸費用が土地代金の5％程度かかるので、その分が損になります。

■現在旗竿敷地ということで、その土地が他の土地より安く1000万円だったとしたら、その購入の費用に加えて手数料や登記にかかる費用が50万円程度余計にかかっているはずです。売る時には1000万円で売りにだせばよいわけです。売れた場合不動産業者の手数料などに再び50万円内外はかかるので、購入費用から差し引き100万円余計な出費がかかります。

■基本的に敷地の形状には関係ありません。今安いのですから、今後も安いままです。

■最近では旗竿敷地も、通路に車を停められる、引っ込んでいてプライバシーが守られる、などでデメリットばかりではありません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
いま、現在の価値から将来的に形状が悪いからと下がる事はないという事ですね。そのために、現在の売出し値も安いという事ですか。
ただ、不動産屋から将来売却時に、売れにくいので、値段を相場より下げてうらないと売れませんみたいな事を言われましたので。
それを心配していました。

お礼日時：2005/11/11 13:46