更新料の交渉

来年２月末に現在のアパートの更新になっております。
が、３月末には退去することが決まっております。
不動産屋からは更新の際の書類もきております。
こちらとしては、ダメもとでも更新料の交渉を考えているのですが
実際には、不動産屋さん、大家さんのどちらに先に話をすべきでしょうか？
また、実際に交渉した方がいましたら結論を教えてください。

No.6 ベストアンサー 回答者： negainegai 回答日時： 2005/12/18 14:35

不動産管理勤務経験者です。

このパターンの相談はかなりの量受けましたよ。借主からすると更新してもすぐ出るのに更新料を払うのはもったいない。引越し費用もかかるのに・・・などなどあるかと思います。
よく受けた相談では、
Ｑ更新料を日割りにしてくれませんか？
→新規時、解約時はその日に対して家賃を日割り計算しますが、更新料は２年間での費用ではありません。
家賃の１ケ月・事務手数料10.000円など様々ですが、満期を過ぎて１日でもそこに住むならば、すぐ出るにせよ一旦手続きをしなくてはいけないのが本来です。
その手続きにかかる費用を更新料と呼んでいるので。
ちなみにこの更新料は不動産・オーナーで折半されるのがほとんどです。基本は借主からオーナーが更新料をいただき、その半分を不動産屋へ更新手数料として支払うという流れです。不動産屋は書類を作って借主と更新契約書を取り交わす手続きの費用としてオーナーから頂くのです。
なので、良心的なオーナーならば、うちは更新料いらないから半額にしてあげておたくの分だけ頂いてなどのケースもありましたよ。
前にも述べたように、不動産屋は更新書類を作って手続きをするのにその半分の手数料をオーナーから頂いているので、手続き事態もしなくていいとオーナーが言うならば、全額免除の可能性はあります。
そうなると不動産は手続きが無くなるわけですから費用はとれません。
Ｑすぐ出るので更新を免除してくれませんか？
→満期日から明け渡しまでの日にちがどれだけか？又時期にもよります。相談者さんの場合は１ケ月ですので、了承してもらえる範囲だとは思います。それを過ぎると難しいとは思いますが、まずは全額免除交渉を頑張ってみて下さい。
一番いいのは全額免除。次は費用をいくらか軽減してもらうです。

相談するのは、その物件を不動産屋が管理している物件ならば、管理会社へ言って、管理会社がオーナーへ相談する流れになります。
オーナーが自分で管理している物件ならば、直接オーナーへ電話をして相談する事になります。
ほとんどの場合は、家賃の振込み先で判断できると思います。
毎月不動産屋へ支払っているなら間違いなく不動産が管理していますし、オーナーへ支払っているなら恐らくオーナーが管理しています。（管理形態にもよりますが・・・。私の経験上はそうです。）
免除されるされない関係なく、家賃はこれまで通り解約日まではきちんと支払うことになる事と、火災保険も手続きをしなくてはいけません。万一解約日までに何か起きた場合、保険が適用されず全部自己負担になりますし、オーナーにも迷惑をかけてしまいます。
ただ、賃貸の火災保険はほとんどが解約もできるはずですから、一旦手続きをして解約の連絡を保険会社へして下さい。（証券番号が必要になります。）すると返戻金の手続きをしてくれます。
参考になれば嬉しいです。

この回答へのお礼

だめもととはいいますが、出来るなら全額というのが希望です（みんなそうかと思います）。まずは、こちらの希望を伝えないことには何も進展しませんね。
ご回答非常に参考になりました。
ありがとうございます。

お礼日時：2005/12/19 08:53

No.7 回答者： semi-zzz 回答日時： 2005/12/19 10:06

更新手数料については、借りる時点であらかじめ契約したことに関するものですので、契約に基づき支払い義務があります。

そのため、更新手数料をなくすには、契約内容の変更をお願いして、契約相手に了承を得る必要があるということを理解しておいてください。

まず更新料の内訳がどうなっているかを調べる必要があると思います。

Ｎｏ．６さんの回答にあるように、大家さんの取り分（更新料）と更新手続きを行う不動産屋の取り分（更新手数料）があります。
ちなみに大家さんの取り分は家賃に関するものですので消費税はかかりませんが、不動産屋の取り分は事務手数料に関するものですので、消費税がかかります。

内容によってはどちらか一方ですむ場合もありますので、まずは内容を業者に確認して、その相手先に交渉することが必要です。

また、業者を利用して更新手続きを行わなければ、業者への支払いは本来必要がなくなりますが、業者を利用している大家さんは直接取引をするのをいやがりますので、だめなことがありますが、大家さんに直接更新契約をお願いして直接更新契約をして、業者分の更新手数料を減らす方法もあるようです。

ここからは質問本体とは関係ないですがアドバイスです。
なお、一般的な契約方法では、更新をしない申し出をしないと同じ条件で自動的に更新されることになっています。
この申し出期限は通常１ヶ月前のことが多いのですが、この申し出期限を過ぎてしまうと、２月末での退去でも更新をしたことになってしまいます。

また、一般に行われる賃貸契約は２年程度の期間を設けて契約をすることが多いですが、原則として、法律上契約期間内の解約はできないことになっています。
これでは不便ですので、特約をつけて申し出からどのくらい経ったら契約解除ができるかを決めていることが多いです（解約の○ヶ月前に申し出ること）。
この期間は一般的に１～３ヶ月のことが多く、３ヶ月前になっていると３月末での契約解除をするには年内申し出ておく必要がありますので、要注意です。
また、設定がない場合もあります（４ヶ月以上の設定や設定がない場合はその期間に応じて家賃の支払い義務が出ます）。

この特約は、更新前によく確認しておくことが必要です。

No.5 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/12/17 09:53

大家しています

過去の更新時には誰と話をされましたか？

そこと話をして下さい

更新料、大家にまったくお金を入れない仲介業者もあります、うちがそうです．．．(;;)

頂いていない更新料は、おまけ出来ません

更新しないで臨時的に後一ヶ月はだめです（更新しないのですから契約と矛盾します）
「更新するが更新料の減額・免除」の交渉は可能です
入居者の不利にならない条件は覚え書きの追加で処理出来ます

No.4 回答者： tetsu_002 回答日時： 2005/12/16 18:46

うちも最近引越しをして、同じような状況だったので参考までに。

8年住んだ賃貸アパートの更新が2月下旬、マンションの引渡しが3月下旬でした。
不動産屋さんは「大家さんがOKであれば・・」とのことだったので
僕も駄目もとで大家さんに直接電話にて交渉したところ、
火災保険にきちんと入ることを条件に免除して頂けました。

長く住んでいたのも要因としてあるのかもしれませんが、
交渉の余地は十分にあると思います。

交渉頑張って下さい！！

No.3 回答者： inu2 回答日時： 2005/12/16 18:46

本来の「更新」とは、大家と借主の間で取り交わすものです

その際の書類や手続きを代行する という意味で不動産屋が間に入って更新手数料と称して借主からお金を取るわけですが、本来ならば書類を用意したりするのは大家の仕事なのです
その大家の仕事を代行するのにもかかわらずなぜか借主に手数料を払わせるというなんとも納得のいかない事がまかり通っているんです

とりあえず、大家に話しを付けて更新はしない
臨時的に1ヶ月借り続ける という事で話を進めてください
ただし、大家=法人 ならば面倒かもしれません
個人大家ならば多少は融通がききますので話しだいでは了承してくれることでしょう

大家と話がついたら、その内容を不動産屋に連絡してください

No.2 回答者： julislay 回答日時： 2005/12/16 18:46

色々なケースがあると思いますが、私の知人の話ですが参考までに。

やはり更新から一ヶ月後に新居への引越しが決まっていたので管理会社に連絡し、家主さんに確認していただいたところ更新料なしで一ヶ月間お借りしたことがあります。
良心的な家主さんでしたら更新料なしで貸していただける思います。管理会社さんに連絡するのが順序としてはいいと思いますが、家主と面識がある場合などは直接お話してもいいかと思います。

更新料なしでお借りできたらいいですね！！少しでもおまけしていただけたらそれでも嬉しいですよね。

No.1 回答者： s___o 回答日時： 2005/12/16 18:46

大家さんに交渉したほうが良いと思います。

更新料は不動産屋に支払うものではなく、大家さんに全額支払われるものです。
ただ、更新手続きを不動産屋に代行してもらうと、
代行料として、大家さんが不動産屋に支払う(更新料の50％とか)のが一般的です。

私が以前住んでたアパートは、家賃を直接大家さんに渡しており、更新時に大家さんのほうから、
「更新するなら更新料は要らないから、不動産から電話があっても、その旨を伝えておいて」
と言われ、支払いませんでした。