中古マンションの購入を検討しております

Question

現在、下記の中古マンションの購入を検討しております

・75m2の2ＳＬＤＫで築5年、7階建ての1階(専用庭なし)で2,500万円(業者の売主物件)。諸経費を含めてもローンを組まずに、貯金のみで購入可能です。

・前に住んでおられた方は、業者によれば独身女性で結婚と同時に転居なさったと聞いています。親御さんが買い与えたそうで、ご本人はあまり住んでいなかったそうです。そのせいか、築5年にしては割合きれいで、北北西側の２部屋もカビやしみなどは見つからず、リフォームをする予定はありません。なお、管理費と修繕積立金の滞納はないそうです。

・1階ですが南傾斜に沿って建っているため、前面が開けており南南東向けのため日当たりはよいです。丘の下には公園が隣接していますが、子ども(2歳)がいるため1階と公園隣接のはむしろメリットと考えております。ただし、防犯のために何らかの措置を講じる必要はあると思います。公園との境は網状のフェンスが立っています。

・共用施設は集会室のみのためか、管理費9,000円修繕積立金11,000円です。(管理会社はディベロッパーＲの子会社です。なお、施工会社は大手のＴ工務店です。)総戸数が80戸弱で、駐車場が100％でないため現在は空き待ちですが、近隣に駐車場(月額16,000円)があるそうです。

・横浜市南部にあり、最寄駅は私鉄の各駅停車で徒歩15分、バス便ですと7分でバス停から徒歩5分です。既に物件の近隣に8年住んでいますので、閑静な住宅地で環境も分かっており、特に問題になる建物等などはありません。

・家族は夫(42歳：会社員年収600万円)妻(36歳：自営業年収200万円)2歳の子ども1人です。子どもは来年授からなければ1人のままですが、将来夫の両親が1人になった時には同居の可能性が高いです。

客観的に見てこの物件をどう思われるか、率直なご意見をいただけますと幸いです。よろしくお願いいたします。

Elim03 · Accepted Answer

＞中古マンションの購入を検討

　新築物件と違い、現物を確認できるので、良い買い物方法だと共感します。また、質の割に値段が手頃ですから。

＞75m2の2ＳＬＤＫで築5年

　面積的には特に問題を感じませんが、お子さんが２人になってしまうと（特に二人が異性である場合）、子供部屋の問題がどうしても出てきますから、間取りがいかがなものかと思われます。
　ただし、面積的にはリフォームによって3LDKにも改造できそうなので、間取りの具体的配置からそれを良い方向にご判断できるのであれば、問題にはならないでしょう。

＞7階建ての1階(専用庭なし)で2,500万円

　駅から１５分もかかるのにこの値段は高いように思います。
　一般的に、マンションの資産価値の下落速度は、駅からの距離に比例します。将来の資産としてお考えであればかなり無理がありそうなので、値下げ交渉をやってみる価値があるものと愚考します。
　ただ、「あまりも環境がいいので妥当であり、資産と言うよりも永住のすみか」としてお考えであれば、客観的な意見は意味を持ちません。

＞(業者の売主物件)。

　手数料がいらないということであれば、普通の物件の値下げ交渉をするよりはかなり有利といえます。この手の直販物件は、なかなか存在しませんから、逃すのも惜しい話です。
　近傍の類似物件との比較で、業者との交渉は行ってみる価値はあるでしょう。ただ、売り主が業者である場合、業者は強気に出ることが予想されます。わざわざ直販にするということは、実際には手数料分以上のもうけを狙っていると考えるべきだからです。
　調査能力と交渉力が問われる瞬間でしょう。

＞北北西側の２部屋もカビやしみなどは見つからず、

　１階の問題は、やはり湿気対策に尽きます。
　騒音問題もあるのですが、ご自身のご家族自体が騒音源（泣き叫ぶ子供とか）である場合は、下の住居が無い分、気楽さがアップします。
　ただ、「カビなどがない」というのは掃除でごまかせますので、きちんと湿度を計測することを推奨します。


＞・1階ですが南傾斜に沿って建っているため

　問題はここです。
　日当たりがよいことはプラスですが、建物本体が「傾斜地」に建っているとすると、かなり博打的要素が入ってきます。僕ならば、絶対に買いません。
　また、傾斜地そのものに建っていなくとも、その傾斜地に地滑りが起こった場合に倒壊の危険性が増すような配置であれば、やはりリスクを背負うことになります。
　その点を御納得の上での支出として「安い！」とのご判断であれば問題はないでしょうが、「リスクをはらむからにはそれに見合う廉価性を求めたい」というご判断もあるのであれば、この価格は個人的には高いと思います。

＞共用施設は集会室のみのためか、管理費9,000円修繕積立金11,000円です。

　修繕積立金が若干安いような気もします。長期修繕計画がどうなっているのか、及び、今後の積立金の増額予定はどうなっているのか、について、要確認です。
　買った直後に急に積立金が倍加し、毎月の支払いに困窮する・・・ということになりかねませんので。ただ、必要な積立金は確保する必要があるので、積立金の管理がルーズであるよりはマシです。

＞総戸数が80戸弱で

　管理組合の運営を考えると、戸数は少ないに超したことはありません。逆に戸数が多いと、共用部分の運用費用を大勢で割り勘できるというメリットがあります。
　どちらをお選びになるかは好みの問題になります。
　ちなみに、僕のとこは、４０戸弱ですが、それでも管理組合では動議についてもめます。６０戸を超えると、結束力に問題が生じる危険が出てきます（派閥の誕生。）。
　貴殿のご家族が、管理組合の「主流派」になれば逆にやりやすいとは言えますが、そのへんは入ってみないことにはわかりません。
　現在のお住まいが一戸建てであれば、集合住宅独自の問題にとまどう可能性はありますので、そのお覚悟は必要と思います。
　
＞近隣に駐車場(月額16,000円)があるそうです。

　これは、「あるそうです」ではなく、「ちゃんとあるしアキもある」ことを確認すべきでしょう。業者が保証してくれているなら別ですが、自社管理物件でないならそんなこと保証できるとは思えません。
　引っ越しは完了したが、実は駐車場にアキがなかったとなると、極めて困ったことになってしまいます。
　僕の場合は、まず駐車場の契約を取り付けておいてから、購入契約を締結したくらいです。そのくらいの「保険」は必要に思います。

＞既に物件の近隣に8年住んでいますので

　これは、最も重要なことです。
　僕も、今のマンションは、近隣の物件であったので安心して購入できました。
　できれば、都市計画図も入手されて（都市計画範囲内であればですが）、今後の再開発計画などもお調べになるのがベターと思います。

＞将来夫の両親が1人になった時には同居の可能性が高いです。

　奥様としては、夫のご両親のどちらかとの同居に抵抗感はないのでしょうか？（嫁と姑の問題は、両者が善人であっても、発生することが多いです）
　また、抵抗感が無くとも、2SLDKという間取りは、三世代が同居するには不向きだといわざるを得ないのでは？（私見）
　この点は、家族計画と良くつきあわせてお考えになるべきだと感じます。

RRRK · Answer

＃４です。度々失礼します。

戸建を勧める最大の理由は、後々の資産価値が違うと私は思うからです。

土地の価値はそれほど下落しません。
建物はどんな立派なマンションでも、年々価値が落ちていきます。

土地があれば、建物が古くなっても、建て替えることができます。
鉄筋コンクリート造のマンションでも、老朽化すれば建て替えが必要になってきます。
不幸にも、災害で建て替えを余儀なくされることも考えられます。
マンションの建て替え、大変ですよ。
費用も莫大ですし、所有者全員の合意が必要です。

やはり、マンションより戸建、と私は考えます。

Elim03 · Answer

＃３です。たびたび失礼。<(_ _)>

　実は僕も、一戸建てにして二世帯住宅にするか、マンションにするかを迷った口ですので、少しはご参考になればと思いまして。

　皆さんが一戸建てを推奨されるのには、様々な思いがあると存じますので、僕としては他の方々の理由を断定はできません。
　ただ、自分が、「一戸建てをやめた」理由については、述べることができます。これは、次のとおりです。

１：駅からの距離
　僕の場合は、（それまで住んでいた社宅が）駅から９分という距離にすら大変な思いをしており（贅沢ですが）、また妻が膝を痛めてしまったので、どうしても駅近に物件を求めざるを得ませんでした。
　駅近ですと、物件を新築しようにも、土地が滅多に出ません。出たとしても条件の割には高額な金額です。特に前者は致命的で、出ないことには建てようがありませんし、出るまで待つにも限度というものがあります。
　また、駅に近いとどうしても繁華街の中に位置します。すると、一戸建てでは、個人による防犯対策に限度というものが出てきます。その点、セキュリティの高いマンションならば安心感が増します。

２：構造的な不安
　一戸建てで主流なのは、やはり木造でしょう。しかも、土地が高い以上、建築コストを下げたいのは人情です。
　しかし、木造には欠点もあります（ＲＣとの比較論。）。

（１）火災に弱く、近隣火災から累焼する危険性も高い。
（２）（１）を原因として、火災保険の保険料が高い。
（３）メンテナンスを怠ると、いろいろと障害が出やすい。
（４）断熱性及び防音性が弱い。
（５）建物本体の資産価値の下落速度が速い。
（６）築３０年もすると建て替えの必要性に迫られることも多い。
（７）１階を駐車場にすると、地震の時不安。
　僕がやっとの事で見つけた土地は、近隣が木造アパートでびっしりでした。当然、（１）の問題は重大です。
　また、二世帯住宅で、お互いの世代が気にならないような生活を送るのであれば、（４）の防音性の問題も深刻です。
　そこで、ＲＣ一筋の業者さんに頼んでＲＣでの見積もりを出してもらったところ、やはり、木造の１．７倍くらいの建築コストが出てしまいまい（ＡＬＣは、論外でした。）、資金的に不可能でした。
　また（７）については異論も多いとは存じますが、阪神淡路大震災のときのデータをみた限りでは、賭に出る気がなくなりました。

３：相続の問題
　僕には妹がいます。
　で、僕が母と共有名義で二世帯住宅を建築するのはいいのですが、母の死後に妹へ配分すべき遺産をどうやって捻出するか？？？　となると、無理がありました。
　貯金が多くあれば、お金で配分すればよいのですが、そんなことができるくらい大金持ちなら、家の購入くらいで悩んだりしません。
　必然的に、遺産配分するには、自宅を分割することになりますが、それは住んでいるものにとっては困った問題です。
　区分所有建築物であれば区分所有部分だけを名義変更できますが、木造の場合は事実上困難でしょう。ＲＣであっても、「１階部分は他人様の持ち物」というのに慣れるとは思えませんでした。

　以上の観点から、僕は、一戸建ては却下し、母と同じマンションに暮らしています。
　つまり、中古マンションの別の部屋を、それぞれ僕と母が別々に購入したのです（新築の場合は、こんな芸当をやるのは困難ですが、中古の場合はあり得ます。）。

　貴殿の場合は、駅から近いというわけでもなく、したがって土地の購入についても有利な条件で入手できる可能性が高いものと推定され、不特定多数の人間が集まりやすい為に犯罪率が高いとも思えませんし、近所がびっしりと木造住宅であふれているという状況も考えにくいので、それで、皆さんが一戸建てを推奨なさるのではないかと推論します。
　つまり、僕が一戸建てを却下したのと逆の原因と言うことでしょう。


＞夫の両親のいずれかとの同居ですが、さらにお尋ねしますが
＞回避する方法があるのでしょうか...？

　こ、こればかりは・・・
　物件の問題ではなく、家庭内の問題になってしまいます。
　僕も長男ですので、この点はかなり悩みましたが、「スープの冷めない距離がいい」という結論に、両者がおさまったのでほっとしています。
　一戸建てであれば同じ敷地内に２棟建てるという方法、マンションであれば同じマンションに２戸購入するという方法が、個人的にはおすすめできます（これの欠点は「金がかかる」という一点に尽きますが、「もう一つの物件は親が個人的に入手するのだ」ということを考えれば、別に高い買い物でも何でもありません。）。
　特に、後者の場合は、管理組合内で「２票」という団体票（？）を持てるので、若干暮らしやすいです。
　あとは、旦那さんのご両親が、このような住み方についてどう思われるか？　という問題でして、これは、僕のような他人がどうこう言えるようなことではありません。

　ただ、「実家へ帰省しようと思ったら、エレベータで上がるだけ」という生活は、いいですよ(^_^)。即物的ではありますが。

＞Elim03さんは(男性とお見受けしますのでそれを前提として)
＞ご両親との同居をしない方向でいらっしゃるのでしょうか

　もしも、将来的に、僕が暮らしに困窮するというような経済的な問題が出てきた場合には、どちらかの物件を売却するか賃貸に出すことによってしのぎ、結果、母と同居するという選択肢は、一応持っています。
　ただ、この場合、前述した「遺産配分の問題」が再浮上してきますので、母の遺言によって何とかするしか手が無くなり、不本意ですから、あくまでも最後の手段ですね。

RRRK · Answer

#4です。再び失礼します。

>ペットに関してはこのマンションはすべて禁止していますので、その点は一応安心をしているのですが。

禁止されているのに、勝手にペットを飼う人達もいます。それで問題になるのです。
迷惑駐車も当然禁止されていますが、毎晩停める非常識な人達もいます。

今は社宅にお住まいとのことですが、同じ集合住宅でも、マンションはいろいろな人達が住むわけですから、住人同士のトラブルも多くなります。

patent123 · Answer

私も、一戸建てを検討することに賛成です。自己資金がこれだけあれば、１５００万円前後の住宅ローンを組めば、何とか一戸建てが買えるのではと思います。

nachiguro · Answer

こんばんは　元管理会社の者です。

子供が一人で、老後に親一人入るつまり4人になって2sの75だと少し狭いのではないかなと言うのが率直な感想です。

また管理費等に関してはこんなものかなと思いますが、貯金で買えるのはメリットが大きいかも知れません。ただ、やはり他の方が仰る通り10年目の外壁工事で仲が良いマンションでも揉めたりするのは間違い在りませんから（よほど一致団結していないと難しいでしょう）その点が気にはなりますね。そのさじ加減ひとつと言った所でしょうか…

私なら一応積算として築5年なら残り5年で60ヶ月。
そうすると積立金の計算をすると66万円になるわけですから、それ以前の改定状況を聞きだし、購入しようとしている部屋が竣工後築10年で概ね100万円貯まるか否かが一時金を負担するかの線引きだと思います。（勿論一次所得者の基金も含めて）

Ｒですと、多分先25年の修繕計画はかなり精度が高いものが用意されている筈ですので心配ないとは思いますが、可能なのであれば一戸建ての方が良いかとは思います。

私自身もマンションは？の気持ちがありますから…

RRRK · Answer

修繕積立金が安い気がします。
私が以前住んでいたマンション(横浜旭区)はその２倍位しました。
それでも20年目の大規模修繕には一時金が必要と予想されていました。


2500万円の物件をローン無しで購入できる自己資金があるのなら、中古マンションでなく、多少ローンを組んで、新築戸建を考えてはどうですか？

横浜南部で駅徒歩15分ならば、4000万円台で建売の新築戸建が購入できると思います。

私はマンションから戸建に買い換えました。
分譲当時の住人は、自分と同じ様な人達でしたが、住人が入れ替わってくると、モラルの低下が顕著に現れました。
一部の億ションを除いて、やっぱりマンションより戸建ですよ。
マンションは集合住宅なので、騒音、迷惑駐車、ペットなど住人同士の問題も多いです。
耐震強度も心配ですし。

gamigami · Answer

物件自体を見れないから的確な答えがないのですけれど…。
生活するスペースがもし将来５人で住むとなれば、対応しかねる物件かなぁと思ってはいます。
『Ｓ』の表記が『和室をつぶした納戸』なのか『光の少ない居室』なのかはっきりしませんので、そこのスペースの使い方次第ではないかと。
(建築基準法で『居室』として認められないところはＮだのＳだのいろんな言い方があるので…）
庭については好みです。上から物が落ちてくるような質の悪い居住者が居ると嫌ですけれど。
＞ただし、防犯のために何らかの措置を講じる必要はあると思います。
専有面積内であればそれ程問題にはならないのですが、庭のフェンスは共用なのでいじれません。その点は押えておいてください。
(個人的には程度の良い物件は少ないから４人での居住なら買いでしょう、築浅で、『居住の必要性がない』という理由での売却ですしね)

krs1 · Answer

現在はどんなお住まいですか？同じように説明お願いします。
（変化がある部分がポイントになるかと）

中古マンションの購入を検討しております

＞中古マンションの購入を検討

＃４です。

＃３です。

#4です。

私も、一戸建てを検討することに賛成です。

こんばんは 元管理会社の者です。

修繕積立金が安い気がします。

物件自体を見れないから的確な答えがないのですけれど…。

現在はどんなお住まいですか？同じように説明お願いします。

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