共有してる私道の税金のこととか

この度購入した土地が私道に接していて私道分の固定資産税を２軒で負担するのですが名義が共有のためどちらかに請求が来るので、請求が来たほうが町内会費のようにもう片方の家から半分回収するとのことです。
同じような所にお住いの(しかももっと多くの軒数で共有してる)方、沢山いらっしゃると思いますが払った払わないの揉め事ってないのでしょうか。
(固定資産税に限らずですが)家同士のお金のやりとりを証拠に残せる方法ってありますか？
私道を分筆せずに役所から別々に請求してもらうことはできないのでしょうか？
私道負担のことは承知で購入した上、取り越し苦労なのはわかっていますが、一生のことだと思うと少しでも煩わしさから逃れたくて…

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#21592 回答日時： 2006/04/09 13:51

通帳の名義は代表納税者でいいのですか？

一旦はその名義人が立て替えることになるのでは？
固定資産税だけのための通帳を作るのですか？
誰かが入金を停滞した場合は？
すみません…大きく勘違いしてるかもしれないので正して頂けると幸いです。＞＞＞＞＞
代表納税者の通帳になります．市町村に代表者を特に申告しなければ、持ち分割合の一番多い人に、固定資産税の請求書を送ってきます．

固定資産税だけで、通帳を作ります．他の私的な費用の入出金は、混ぜないことです．

誰かが入金を停滞した場合は、その共有持ち分者で、予め合議しておく必要がありますので、例えば、４期に納税が、分かれていれば、１期分相当の切りのよい額を、保証金として、予めその通帳に入金しておくことですね．そうすれば、残高不足で、引き落とし不能には、なりません．で、最初の１期分の時に、４期それぞれ、具体的金額が、１円単位で、わかりますから、役所の引き落とし日の７金融機関営業日前までに、各自入金することとか決めるわけですよね．で、６営業日前の時に、通帳記帳して、入金のない人は、その晩にでも、現金をもらって、翌日、そのまま入金すれば、引き落としに間に合いますよね．

なお、延滞金が生じた場合は、その原因を起こした人が、延滞金の全額を持つなど、取り決めをすることで、ちょっと、１人だけ、遅れれば、全額の延滞金を持たないといけないので、緊張感がありますし、きちんと入金している人は、持ち分割合分の延滞金なんて払いたくないでしょう．
ですから、契約書というか、覚え書きというルールを作り全員が署名捺印をしたものを、お互いに、持ち合うべきでしょう．つまり、面倒でも、１０人だったら、１０枚、覚え書きを作って、１０枚、はんこを全員にもらい、１枚づつ保管するのです．で、なぜ、１０人だったら１０枚作るかというと、その土地を将来、善意の第３者に、売って、出て行ってしまう場合が、あるので、覚え書きには、転売するときは、重要事項として、この覚え書きを、次の所有者に渡し、覚え書きの名義を書き換えることに同意している旨、書いておくことです．

そうしないと、次の購入したひとは、そんなつもりで、購入していないともめますので．．．。で、書いてあれば、旧持ち主が、売るときに、重要な引き継ぎを忘れたということで、残りの持ち分者に、迷惑をかけずに済むでしょうね．

この回答への補足

私道の固定資産税のためだけの通帳をつくらなければなりませんね。役所からの請求は私道分と宅地分とでちゃんと別々にくるのでしょうか。住むのはこれからなのでわからないことばかりですみません・・

補足日時：2006/04/09 16:51

No.14 回答者： noname#21592 回答日時： 2006/04/17 05:38

したがって土地の分筆とは別世界の話です。

土地を分割するのではないので、税金以外の例えば建築基準法などに影響してデメリットになるようなことは考えられません。
＞＞＞＞＞
これは、諸刃の刃で、対外登記権利は、あくまで共有持分なので、相手の捺印がないと、法的効力もないので、税法なり、別な法律では、困るのです。建築基準法は、もともと、借地だろうが、将来購入予定とか借地予定とかでも、確認は、おりてしまいますからねえ。でも、建築確認が、下りたら、トラブルが無いかと言えば、姉葉事件のように、建築確認は、財産保全には、全くと言って効力がない訳です。

この回答へのお礼

漠然とした不安をぶつけた質問に対して非常に多くの回答をいただき驚くとともに感動しています。こちらのアドバイスを受けるたび、その漠然としていた部分が少しづつクリアーになってきました。またそれは今後の問題解決へ向けてのステップになることと思います。aozoraxさんをはじめとする皆様ほんとうにありがとうございました。

お礼日時：2006/04/25 07:50

No.13 回答者： zeizei2000 回答日時： 2006/04/13 23:25

No.5ですが、共有物件の固定資産税の分割納付（土地の分割ではありません）について少し調べてみました。

市町村によってできるところとできないところがあるようです。税法上は、共有者全員に全体の税額を連帯して納税する義務があり、一部だけを納税すればよいということではありませんが、便宜上、分割を認めている市町村も存在します。

たとえ分割を認めている場合でも、どちらかが納付しなければ、共有者としての連帯納税義務から逃れることができないことは明らかですが。

分割できる例（久留米市）
http://www3.city.kurume.fukuoka.jp/kurume-tax/ht …

分割できない例（岡山市）
http://www.city.okayama.okayama.jp/zaisei/shisan …

質問者さんのところがどちらかなのは市町村役場に確認してください。分割を認めているところだといいんですけどね。

なお、ここでいう分割納付とは、税額を共有持分で分けてそれぞれが納付するというだけであって、土地に線引きしてここまでの税金は私が払いますという考え方とは全く違い、したがって土地の分筆とは別世界の話です。土地を分割するのではないので、税金以外の例えば建築基準法などに影響してデメリットになるようなことは考えられません。

ちなみに、私道部分の土地が利用する人の共有になっていて、固定資産税を共有者が分割して納付するという事例は、地域差があるのかもしれませんが、うちの町内や親戚にもあるので、私の住んでいる地域ではめずらしいことではないようです。

この回答へのお礼

こちらの不安をよく理解していただいた上での調査をしていただき本当にありがとうございます。私の住む所は小さい町なのでＨＰでの確認はできませんでした。実際の確認は引渡し後にしようと思ってますが、ダメな所はダメなんだなというあきらめがつきそうです。

お礼日時：2006/04/16 17:59

No.12 回答者： noname#21592 回答日時： 2006/04/11 01:06

＃１１です．やはり、想像どおりですね．もう、共有持分の完全分筆は不可能でしょうね．でそこで、要益地役権、承益地益権の設定をお互いにするとか袋地通行権の存在確認公正証書を作るとか双方がお互いの賃借権を持つとか」建築基準法４２条何項道路確認、４３条何項道路確認とかの契約書作りとか、いろいろ、メリット、デメリットあります．

で、縦に半分に割って、相手の側の下水は使わせてもらう代わりに、こちらの水道は、使わせてあげるとか、共有部分の修理代が、例えば、汚い話し、相手が、共有部分の下水を、となりの孫のおもちゃとナプキンで詰まらせようが、いつも修理代は、折半とか．自分の次の代で、家を建て替えるときは、どこまでは、共有公衆道路としての道路として扱うか（現状は宅地で登記されていても、使用実態として）など、決めておかねばなりませんね．で、相手に厳しくすれば、すなわち、自分にも同等に厳しくなりますし、水道メーターなど、どこについているかの位置で、市が無料で、時期（メーター類は、定期的に計量法で、交換が必要）がくれば変えてくれる位置か、全額有料かとか、全く維持費用はちがいますね．もっといえば、電柱が立ってる側は、東京電力から地代がもらえる訳だし、、、、

結構専門的で、かつ、難しい問題です．普通は、こうならないように、分筆ラインを建築屋が、決めるのですが、そうすると、建坪が減るので、こうなったんでしょうね．金もうけが優先ということです．で、もう、家が建って住んでいる以上、その通路部分を契約書を作る以外に無いですが、お互い使用貸借つまり無料というやりかたとお互い賃借権を付けるが、実際は差し引き金銭は移動ゼロとするのか、それこそ、相手の性格とかケースバイケースなんで難しいの、一言ですが、できるだけ簡単でも、覚え書きというか何か書面を作るほうがいいでしょうね．

この回答へのお礼

たくさんの回答をいただきありがとうございます。
実際に住み始めたら当初質問してた内容以外の問題も沢山でてきそうですね。その時はこちらで頂いたご意見をおおいに参考にさせていただこうと思います。

お礼日時：2006/04/16 17:48

No.11 回答者： noname#21592 回答日時： 2006/04/10 05:38

開発業者が、

あらかじめ私道を分筆するか、
私道部分に道路認定を受ければ、
問題は無かったと思いますが・・・＞＞＞＞

これは、ミニ開発が、都市計画法で、禁止されている現在、無理でしょう．
つまり、建物が、建つ前に、私道、公衆道路認定＞将来市町村に寄付＞公道移管っていうのは、大規模都市計画分譲住宅地以外は、法令違反なんで．．．

で、親切な、不動産屋は、ちゃんと、マンションでも、共有部分管理規則を作って、共益費を集めるように、基本的に、共有部分は、分筆して、担保に入れなくても、借り入れできるようになど、例え、建物価値云々で、担保に入れざるを得ない場合も、共同担保として、ローンの残高が減れば、抜けるように考えたりとか、いろいろ、買い主側にたって考えてくれるのですが．．．一番、自分が儲かって、あとは知らないという売りぬけ方式みたいな感じですね．少なくとも、共有部分の説明は、重要事項説明書の、最重要部分で、そこに、上下水や、ガス菅、雨水菅など、入っている訳で、それらも、各家別々なのか、共有部分は、それこそ、下水菅まで共有なのか、で、配管が共有だとすれば、単純に表面の土地のみ、分筆登記しても、実態とｂならばらなので、あとあと困りますね．

で、売った不動産屋と両家が、一同に会して、再度、重要事項説明を受けるべきですね．ばらばらで、説明を受けるとＡさんとＢさんと違う説明をして、売り逃げする可能性は、ありますよ．結局、言った、言わないになるので、重要事項説明書という文書を渡して、説明しない不動産屋＝宅建法違反です．

この回答への補足

売りぬけ方式といわれればそんな感じもします。配管は共有です。分筆するとその配管が隣家の道路の下を通る形になることもあり躊躇ってしまいます。ここでアドバイスしてもらったことを参考にベストな方法をみつけたいと思います。

補足日時：2006/04/10 21:49

No.10 回答者： bungy1234223 回答日時： 2006/04/09 21:50

長文で失礼します。

開発業者が、
あらかじめ私道を分筆するか、
私道部分に道路認定を受ければ、
問題は無かったと思いますが・・・。

宅地開発の際、公道の認定は無理でも、
「道路認定」は可能だったと思います。
つまり私有地のままで、非課税としてもらうのです。

不動産屋がもっとマシな宅地分譲をすればいいのですが、
同様の敷地延長の宅地分譲を多く見かけます。

さて、
二軒で共有の私道（行き止まり）でも、
役所の道路認定を受ければ、
非課税とする事は可能だと思います。

道幅が４ｍくらいあれば、
いわゆる「二項道路」は無理でも、
「４３条ただし書き道路」くらいにはなるでしょう。
そうなれば、私道部分は非課税です。

固定資産税の担当は、地方税事務所（東京の場合は都税事務所）です。
別々の請求も、可能だと思いますが・・・。

仮に、私道部分が道路認定を受けていなくても、
非課税となるケースはあります。

あくまでも私有地であるため、
「その場所に建物を建てない」
というのが、役所（税務署や地方税事務所）が
非課税を認定するポイントとなるようです。

私見ですが、将来的に考えると、
他人同士の共有なのですから、
できれば縦割りに分筆して、相手側の敷地に接する私道部分を
それぞれが持つようにして、
「掘削可・通行可・ライフライン（上下水道・都市ガス管）の埋設と保守管理を共同でする。
双方の建て替えの際には、建築確認申請に協力する」
という念書を取り交わしておく事をオススメします。

相手側の敷地を持つ理由は、道路部分（私道）に建物を建てないように、
互いをけん制するためにプロの不動産屋がオススメする方法です。
接していると、私道に建物を建てることが、合法となってしまうからです。
たとえば一方の敷地の裏側に、後から道路が出来てしまうケースなど。
そうなると私道が必要と無くなり、
一方が私道に建物を建てることが可能だからです。
やられた側はとても困りますが・・・。

なお、この念書を取り交わすことで、
将来の建替えの際にも、仮に縦割りに分筆しても、
道路幅が半分（持分だけ）として見られることはなく、
元の持分の道路幅として、建築確認申請を出す事は出来ます。

今は私道部分も抵当に入っていると思いますが、
自分のローンが終わっても、隣人にローンがあれば、
「共有の私道に対しては隣人が払い終わるまで（隣人の持分に）抵当が打たれている」
という状態ですから、
あまり気持ちの良いものではないと思います。

自治体によっても温度差があるとは思いますが、
交渉してみる価値はあると思います。

某家も私道部分が別の親族（兄）の所有で、
すったもんだの末、隣人（末弟）と縦割りに分筆して登記し、念書を交わしました。
お子様がいらっしゃるなら、後々の事を考えて、
整理しておくことをオススメします。

某家の念書には
「来客が私道に車を駐車する場合は、
○×家に来客中！と紙に書いてダッシュボードに置く」
というのまで入っています。
血縁でさえコレですから・・・、ウチの場合は特別か・・・トホホ。

どうか、がんばって下さい。

この回答への補足

「相手側の敷地をもつ」というのは目からウロコです。しかし分筆するとなると隣家にも抵当権を設定しなおしてもらう必要があったり、念書にも規約のスキマがありそうで抵抗があります。でも今がんばっておけば後々楽なのかも知れませんね。よーく考えてみます。

補足日時：2006/04/10 21:47

No.9 回答者： noname#20895 回答日時： 2006/04/09 19:11

No.４です。

私道部分にも抵当権が設定されていたとしても、それは今回の問題とは関係ありません。No.５の方がお書きのように難しいかもわかりませんが、役所に交渉はしてみることです。交渉次第というところもあります。
尚、私が「公衆用道路」と書いたのは、登記上の地目のことであって、「役所の管理する公道にする」というのとは意味が違います。おっしゃる通りその道路は公道にはならないでしょう。私道でも地目は「公衆用道路」という場合もあるのです。

この回答への補足

すみません。完全に勘違いしていました。地目は「宅地」でした。

補足日時：2006/04/10 21:31

No.8 回答者： noname#21592 回答日時： 2006/04/09 18:33

共有私道部分も根抵当権がついているとすると、やはり、登記簿で調べて、はっきりさせる必要があります．建築屋さんか不動産屋さんが、やるべきことを、省略して、利益を得ているように思いますが．．．。

宅建法違反の可能性もありますね．書類を見ないと何とも言えませんが．．．．．

この回答への補足

違反してるかどうか具体的に登記簿のどこを確認すればいいのでしょうか・・？

補足日時：2006/04/10 22:02

No.7 回答者： noname#21592 回答日時： 2006/04/09 18:27

１）私道分の固定資産税を２軒で負担するのですが名義が共有のためどちらかに請求が来るので、請求が来たほうが町内会費のようにもう片方の家から半分回収するとのことです。

２）２軒の共有名義とのことですが、このような場合、共有持分の割合で固定資産税を分けて、それぞれに請求してもらうことが可能なはずです。

１にするか２にするかは、将来改築を考えると、１の方が、建築基準法上有利になるケースが多く、わずらわしさが、ないのは　２です．

しかし、２にしてしまうと、共有だから、公道接合面が、２ｍとか４ｍ、６ｍなどあり、それにより、３階を建てたいとか、増築したいとか、許可になりますが、２ｍの私道を１ｍづつ、納税すると、もう増改築は、出来ないですよね．その時点で、建築基準法違反建築物になる訳ですから、、、、で、あとは、車庫証明など、いろんな意味で、車の幅より狭いように、分けてしまうと、困ることが出てきますので、よく将来も考えて、役所と交渉してくださいね．

この回答への補足

できれば分筆はしたくないです。分筆せずに請求だけ別々にしてもらえる可能性があれば役所に交渉したいです。

補足日時：2006/04/10 21:24

No.6 回答者： noname#21592 回答日時： 2006/04/09 18:15

役所からの請求は私道分と宅地分とでちゃんと別々にくるのでしょうか。

住むのはこれからなのでわからないことばかりですみません・＞＞＞＞＞
登記簿謄本どおりです．自宅部分がきちんと分筆され、通路部分が分筆されかつ、利用者共有名義になっていれば、別々ですね．で、不動産屋さんから重要事項説明書の添付書類としてもらっているはず．
もらってないなら、不動産屋さんから貰ってください．登記簿は、自分でも取れますが．登記簿代も、不動産屋さんに、もう支払っているのですから、、、、
境界杭とか登記簿、建物確認申請書、検査済み証、構造計算書など、また、各機器の取り扱い説明書、保証書、工事下請け会社リスト、などたくさん、書類があって、厚みで１５センチくらい（Ａ４で）は、ありますよね．また、住居表示地番申請書なんかもね．ちゃんと、枝番がついて、玄関の位置が表示されるはずですが．．．

この回答への補足

登記簿で確認した所、どうやら別々での請求になりそうです。不安がひとつ解消されました。ありがとうございました。

補足日時：2006/04/10 21:21