痔になりやすい生活習慣とは?

博識の方教えてください。よろしくお願いします。

住居を建てるための土地購入を考えております。

購入を考えている土地の前の道路が私道になっておりまして、幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。
また、地目が公共用道路になっていますが、その道路の持ち主はいるみたいです。
その道路は公共の下水道管のメイン管は地下に埋設されています。
道路は行き止まりにはなっていないので、公道につながっております。

ここで、教えていただきたいのですが、
(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)
(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?
(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

以上、わかりにくい文章で申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。m(_ _)m

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A 回答 (6件)

d_siroccoさん、こんばんは。


わかる範囲でお答えします。

>住居を建てるための土地購入を考えております。

まず、「私道」「公衆用道路」との概念を横に置きましょう。
家を建てるためには、その敷地は建築基準法(以下、法)で定めた道路に最低2m以上接していなければなりません。
ここで言う道路とは、一般に考えられているものと少し違う場合があります。
法第42条第1項で、道路とは幅員4m以上のもので5種類が規定されています。
幅員が4m未満の路線は、同条第2項の指定があればみなし道路として法の道路と扱われます。
なので、あなたが検討している敷地が他に接道が取れないのなら、その「私道」が法の道路である必要があります。
最初に「私道」の概念を横に置いて、と言ったのは、私道であっても法の道路の場合があるので。
「公衆用道路」の概念も横に置いて、と言ったのは、それは土地の登記上、または課税上の地目でしかなく、同じく法の道路の判断には全く影響が無いからで。

で、ここまでが序章。

>(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)

私道だと、先にお話しした法の道路の種類で考えると、
1.42条1項2号(都市計画法による道路)
2.42条1項3号(昔からある道)
3.42条1項4号(あり得ないから無視)
4.42条1項5号(位置指定道路)
5.42条2項(幅が4m未満だが、指定を受けた道)
6.42条3項(あり得ないから無視)
7.道路ではないが、43条ただし書による空地(協定道路などと呼ぶ)
の7つのケースが考えられます。
7なら止めましょう。
これのどれになるかは、その自治体を管轄している特定行政庁に確認してください。
特定行政庁とは、建築主事のいる自治体です
たぶんどこかわからないでしょうから、地元の市役所の建築指導課あたりに、
「建築基準法の道路の種別を知りたい。どこで教えてもらえるか。」
と電話で尋ねてください。
「ウチでわかりますよ。」
と言われたら、お手数でもそこの窓口へ行って、上記のどれなのかを認してください。

ここでひとつ注意。

>幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。

あなたは(または仲介の不動産屋)は、「現況幅員」つまり「見た目」で判断していませんか?
これって意外に落とし穴です。
境界が確定している、または4m幅員で指定を受けた位置指定道路などでも、U字溝や家の外構(門や塀など)がピッタリ境界に設置されているとは限りません。
施工誤差で幅が数センチ狭くなることは普通に考えられます。
「現況」で見ると、このU字溝や塀などを目安にしてしまいがちです。
このあたりは特定行政庁の窓口であらためて説明してくれると思いいます(担当がボケでなければ)。

おまけ。
仮に幅員4m未満の2項道路だったとしましょう。
その土地にかつて建物はありませんでしたか?
もしあったら、当時の建築主が真っ当な人間だったら、すでにセットバックしているかもしれません。
もしそうなら2項道路だけど、あなたの敷地側は道路中心線から2mまで後退済みになります。
中心線って、1度決まったら二度と動くことはありません。
ただし私道の境界線には建築行政含め役所は口を挟みません(介入しません)ので、境界が未確定であれば関係者間で境界確定の作業が必要になるかもしれません。
ここで言う関係者とは、「向こう3軒両隣と私道の持ち主とあなたの7者」です。
最悪予算の措置をしておきましょう。
土地の大きさにもよりますが、立ち会いから作図、法務局への手続きまでおよそ30万円ほどでしょう。

>(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?

世の中にはいろいろな人種が棲息しています。
なので可能性がゼロと言い切ることはできません。
仮に訴訟になればあなたが勝つ可能性が高いですが、そんなくだらないことに弁護士費用を含め貴重な時間を割くことは無駄。
幸い良識のある方(つまり普通の方)のようで、心配はいらないと思います。

ついでに私が経験したお話を。
誰かが水道の引き込みに掘削の承諾はいらない、などと言っているようですがトンデモナイ。
勝手に他人の土地に穴を明け、他人の専用の管など埋められませんよ。
某所の某人は道路用地を持っていましが、そこに接する敷地で家を建てた人間と折が悪くなった。
で、水道の引き込みのための私道の掘削の同意をしませんでした。
水道がダメ → 井戸で代替え
下水道がダメ → 供用開始区域であれば浄化槽は不可なので汲み取り便所で代替え
ガスがダメ → プロパンで代替え
と、致命的にはなりませんが、不便しますよね。

仮定の話。
私道の所有者が道路用地を第三者へ譲渡する可能性。
それが破産などで○暴さんの手に渡ったらどうします?
この方々には常識は通用しません。
私道の入口に鉄柱を打ち込まれ、人は通すが車は通さない、などと。
この場合は行政は介入しません(助けてくれません)。
皆さんで立ち上がり○暴さん相手に裁判で勝つしかありません。
黒塗りのベンツに乗った強面のお兄さん達が日参し怒鳴るケースも耳にしています。
警察が介入するギリギリのところの嫌がらせで攻めますので。

確かに私道は私有財産です。
よって、勝手に(無断で)通ることは問題かもしれません。
でもちょっと考えましょう。
法の道路で私道であれば、そこは他に使い道のない土地です。
そして、通常概念では法の道路とは一般の通行の用に供するものです。
それを否定することはできないでしょう。
ただし過去の判例では、ケースバイケースで判断されているので、最後にどんでん返しのある民法では、ここでこうだ!とはお答えできないところです。
建築確認が通っても、通行権まで取得したことにはならないのでご注意を。

私道は管理が個人(又は法人など)のため、けっこう心配のタネが尽きないんですよ。
なので皆さん公道(つまり道路法の道路や自治体管理の認定外道路)にこだわるんです。
5番のオヤジさんのおっしゃる、
「きちんとした調査と正しい知識があれば、私道で持分が無い道路だからと言って毛嫌いする必要はありません。しかし私道のトラブルの大半は一部の我侭で非常識な道路所有者がいるかどうか?が問題です。」
まさしくそのとおりなんですがね。
人生いろいろ、人もいろいろ。

ネガ情報ばかりで恐縮ですが、もうひとつ私道のデメリット。
維持管理は私道の所有者が行います。
ということは、お金が無ければほったらかし。
舗装が壊れても、排水設備(U時溝など)が壊れても、他の付帯設備が壊れても、誰も直してくれません。
最悪、
「申し訳ないけど、お金が無いので道路の補修ができない。みんなで費用の負担をして欲しい。」
と懇願される恐れもあります。

脅してばかりでゴメンナサイ。

>(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

地元の市役所の建築指導担当課で同じようなことを話してくれると思います(担当がボケでなければ)。

>現在は公衆用道路として利用していますが、その後、その私道の持ち主が売ってしまったなどして、その私道を購入した人が公衆用道路ではなくしてしまい、私道として使用料を徴収してくる、とかその私道自体をなくしてしまって、住居用の土地などに変えられてしまうことがあると、家の前の道がなくなってしまうという最悪の事態になるような気もします

他の回答にもありますが、現在その道路にしか接道が無く、道路が無くなったら違反建築となる場合、法第45条で廃止の制限や禁止がかかります。
またそれ以前に、廃止する道路に接する土地と建物の所有者から(つまりあなたも)実印付きでの承諾が必用になるので、知らないうちに道路ではなくなった、ということはあり得ません。

○廃止の流れ
廃止部分に接する土地と建物の所有者が実印付きで同意(印鑑証明添付)

廃止の申請

特定行政庁内で書面の審査

法や基準に合致していれば、申請者へ廃止の通知

同時に廃止の公告
です。

ただし、「建築基準法上の道路の私道」であればいいんですが、最初にお話しした「43条ただし書空地」であれば、廃止などの手続きはありません。
私道(道路ではないんだけれど…)の所有者や協定(というものを締結しているはず)のメンバーのうち1人でも、
「俺、止めた」
のツルの一言で、その路線の土地(あえて道路とは言わない)のみに接している敷地には、今後建物は建てられなくなります。
怖いでしょ。
これには行政は一切救済を行いません。
行政のホンネは、43条ただし書空地なんて無くなればいい、ですので。

で、再度。
とりあえず不動産屋に尋ねてみましょう。
そして不動産屋だけでなく、ご自身で足を運び、特定行政庁である建築指導部局の担当から納得いくまで説明を聞いてください(担当がボケでなければ)。
確認することは、
・建築基準法42条の何項何号による道路か?
・幅は?
・私道だが、ここの路線で何か注意することはあるか?
・過去に問題は無かったか?
・付近で建っている建物の建築計画概要書の写し(コピー)があったら欲しい(そこに道路の情報が書かれています)
です。

長々と失礼しました。
ガンバ。
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この回答へのお礼

ご丁寧にありがとうございます。
非常にわかりやすかったです。

その後、調べてみたところわかったことは、
1.現状は42条1項3号道路であるということ(幅は4.03mあるらしい)
2.その私道は30m近くあるのですが、個人の持ち主だということ
3.その持ち主はすでに亡くなっていて、子孫が受け継いでるとのこと
4.その私道には市の上水、下水、ガス管があるとのこと
5.購入を考えている土地には上水、下水、ガス管ともに配管があって(サイズも問題なし)道路の掘削の必要がない

というところまでわかりました。
あとは、その私道が売られてしまう(2)の問題についてもう少し調べていこうと思っています。

ありがとうございました!

お礼日時:2014/04/21 11:12

不動産を購入する場合の「私道路」は建築基準法上の道路に指定等されていなければなりません。


おそらく2項道路や位置指定道路なのでしょうが、どのような種類の道路なのか?良く不動産業者に聞いて説明を受けて下さい。
道路の持分は今回の売買に付帯していないのか?など良く聞いてください。

(1)どちらも所有者の一存で廃止できる類の道路ではありませんから、所有者が変更になったからといって道路でなくなることがありません。

(2)可能性が無いかというと0ではありません。但し、現状のまま使用料を請求することは出来ません。道路の舗装や修繕など正当性があり、維持管理を目的とした(地主がそれを行う)場合は裁判等でも認められています。また、現在道路の所有者がどれぐらいの人数がいらっしゃるのか?わかりませんが、道路の持分を買ってくれという話が出ての金銭の負担は考えられます。

(3)役所に聞いても建築基準法上の道路の扱いだけで、その他の質問者さんの不安は民法によるものですから、道路の所有者以外は誰も正確にはお答えできないと思います。

私道で持分が無い場合のリスクは、人や車両の通行などは影響がありませんし、建築基準法上の道路であれば建替えや新築の建築確認も問題ありません。問題は、設備を(上下水や都市ガス)宅地内に引き込みする際に、道路所有者に掘削と設備管埋設の承諾を(署名と押印)もらわなければならないことです。今回売買するならば、売主側にこの承諾書関係の書類は整えて引渡ししてもらったほうが良いでしょう。また道路に埋設されている水道管の径や20mmで宅地へ引き込み可能か?など良く調査してもらいませんと、現在の住宅が必要とする蛇口数に不足したりします。
仲介業者が介入しているのでしょうから、調査させて証拠の図面の写しなどもらいながら良く説明を受けて下さい。
業者が介入していないなら、建物の建築先が決まっているならそちらに調査させても良いでしょう。
質問者さん自身が調査するのは知識が無いので無理だと思います。(調査は出来ても結果に対しそれのリスクを判断できない)

きちんとした調査と正しい知識があれば、私道で持分が無い道路だからと言って毛嫌いする必要はありません。しかし私道のトラブルの大半は一部の我侭で非常識な道路所有者がいるかどうか?が問題です。
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この回答へのお礼

適格なアドバイスありがとうございます!

仲介している不動産屋さんはこちらが何も言う前に掘削などの許可はとってくれていました。
道路所有者の人は良識人なので現在は大丈夫だそうです。
(将来がどうなるかわからないので不安なのですが…)

ほかにも気を付けなければならないことを御指南いただけるとありがたいです(><
ありがとうございました!

お礼日時:2014/04/17 10:21

いわゆる見なし道路で通行等には制限はありません。

その道路の地主は道路土地の固定資産税を免除して貰っているはずですから、通行使用料を払えとは言えない。建物新築のためにはセットバックや接道幅制限があるかも知れないので市役所の建築指導課で確認をしてください。公共上下水道は問題ないが、ガス管の埋設工事には地主の承諾が必要になります。
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この回答へのお礼

ガス管や給水管は現状、購入予定の土地の中まで来てますので、特に道路を掘削とか必要になる工事はないみたいです。

でも何かある時は地主の承諾が必要になるのですね・・・
ありがとうございました!

お礼日時:2014/04/16 18:25

【私道の変更又は廃止の制限】 建築基準法 第45条 私道の変更又は廃止によって、その道路に接する敷地が第43条第 1項の規定又は同条第2項の規定に基く条例の規定に抵触することとなる場合において は、特定行政庁は、その私道の変更又は廃止を禁止し、又は制限することができる。




ということになっていますから、通常は問題ないでしょう。
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この回答へのお礼

この建築基準法でいうと、現在は私道の公衆用道路(間違ってましたすいません)となっています。
今回この土地で建築した場合に、その後その私道の持ち主が道路でなく普通の土地にするということはできないという認識でよろしいのでしょうか?

私が一番おそれているのは、現在は公衆用道路として利用していますが、その後、その私道の持ち主が売ってしまったなどして、その私道を購入した人が公衆用道路ではなくしてしまい、私道として使用料を徴収してくる、とかその私道自体をなくしてしまって、住居用の土地などに変えられてしまうことがあると、家の前の道がなくなってしまうという最悪の事態になるような気もします。。。

何度も質問してしまい申し訳ありません・・・
よろしくお願いします。

お礼日時:2014/04/16 18:22

 そういう道路は、公衆用道路と言うようです。



 参考になりそうなURLを貼付します。

 http://shido.iinaa.net/index.html

 市役所でも相談に乗ってくれると思います。

参考URL:http://shido.iinaa.net/index.html
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この回答へのお礼

公共用道路ではなくて、公衆用道路でした。
申し訳ありません(><

アドバイスありがとうございます。
市役所に相談してみようと思います。

お礼日時:2014/04/16 18:22

私道に所有権はないのですか。

再建築可能な土地ですか。
私道通行権
http://www.fuoritema.net/02/001.html
私道負担していないなら勝手に通行できません。再建築は不可能でしょう。

私ならそんな土地は絶対買いません。資産価値はほとんどありません。
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この回答へのお礼

今回の土地では接道している私道の私有権はありません。
(他人の名義で公衆用道路になっています)

アドバイスありがとうございました!

お礼日時:2014/04/16 18:22

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宜しくお願いします。

Aベストアンサー

>私道の所有が全く無くては・・・

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※支払った後も登記簿上は地主の名義のままで地主が「ここは名義はうちなんだからね」と忘れた頃に促しに来ていました。

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Aベストアンサー

基本的に昔に私道持分を支払ったというのであれば、登記もそのときに変更するのが筋です。しかしそれをしていないのであれば、後日このような問題が生じます。

ただご質問を見るとこの話は単にそれにとどまらないように思われます。
4m未満の道路であることと、建築時に接道条件を満たすために今回購入したという話をあわせると、そもそもそこは建築基準法では「私道」としてすら認められていないと思われます。なぜならば私道として認められているのであれば、そもそも所有権は関係ないからです。この場合にはそれは私道といわずに通路といいます。

建築基準法上どのように扱われているものなのかについては、役所の建築指導課に聞けば詳しく教えてくれます。
ご質問者の場合には公道にも接しているようですから最悪の事態(再建築も出来ない)ということにはならないと思われますが、他のそれが唯一の通路である人たちにとっては死活問題かもしれません。


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基本的に登記されていないものは権利主張が難しくなるからです。

>勝手に仮名義人になるという事は法律的に許されるのでしょうか?
基本的には購入者に問題はありません。登記するという仕組みを社会で用意しているのは権利の主張が出来るようにするという意味があり、所有者がまだ地主であれば、地主から購入することは出来るからです。

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基本的に昔に私道持分を支払ったというのであれば、登記もそのときに変更するのが筋です。しかしそれをしていないのであれば、後日このような問題が生じます。

ただご質問を見るとこの話は単にそれにとどまらないように思われます。
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Q公衆用道路はすべて建築基準法上の道路か?

登記簿上の公衆用道路には、公道や私道があると聞きました。
この登記簿上の公衆用道路は、すべて建築基準法上の道路とみなしてよいのでしょうか?
それとも、公衆用道路でも建築基準法上の道路には該当しない私道などもありえるのでしょうか?
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>登記簿上の公衆用道路には、公道や私道があると聞きました

そうですね。公衆用道路というのは単に「登記簿上の地目」のことであり、所有者が「公か私か」ということとは無関係ですね。
ですから公道も私道も、どちらもありえます。
そして所有形態として「公道」だったとしても、だからといって基準法上の道路であるとは限りません。

>この登記簿上の公衆用道路は、すべて建築基準法上の道路とみなしてよいのでしょうか?

建築基準法上の道路については、主に第42条を読んでください。
そこでは「地目が公衆用道路である」ことについては、全く触れていません。つまり、「地目が公衆用道路である≠建築基準法上の道路」ということで関係ありません。

>公衆用道路でも建築基準法上の道路には該当しない私道などもありえるのでしょうか?

それはありえますね。単純に、幅員が足りないとか。
公衆用道路というのは、例えば「宅地・雑種地・山林・畑」のように登記簿上の地目の一種というだけですからね。
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尚、余談ですが赤道というのは基本的に無地番ですから、公衆用道路として登記されているということはないと思います。そして、ご質問にある「私道」ではありません。

>登記簿上の公衆用道路には、公道や私道があると聞きました

そうですね。公衆用道路というのは単に「登記簿上の地目」のことであり、所有者が「公か私か」ということとは無関係ですね。
ですから公道も私道も、どちらもありえます。
そして所有形態として「公道」だったとしても、だからといって基準法上の道路であるとは限りません。

>この登記簿上の公衆用道路は、すべて建築基準法上の道路とみなしてよいのでしょうか?

建築基準法上の道路については、主に第42条を読んでください。
そこでは「...続きを読む

Q42条2項道路 掘削・通行承諾書

現在、私道(42条2項道路)を通って、行き止まりにある土地の購入を検討しています。
詳細:
・当土地の私道持分が1平米位しかない、もしくは全く無い。
・当土地に関わる私道の所有者は数名いる。
・測量図は古いものしかない。
・測量は購入後売主負担で行う。(その際に道路の持分も分かるとのこと。)
・該当私道の掘削・通行承諾書については売主が貰うことはしない。
 何故なら売主のお爺ちゃんの代から持っている土地で、売主はその土地に馴染みが無い。
 今更ご近所を尋ねることはしたくないとのこと。

このような土地で掘削・通行承諾書を入手しないで、
購入の契約をしていいものなのでしょうか?

42条2項道路は建築出来る道路なので、本来は許可がいらないと、
不動産仲介業者からは聞いています。
しかしながら、承諾書をかわさないと後々トラブルになったり、
売却が難しくなるのでかわすべきとネットで多く書かれています。

不動産業者に承諾書を取ってもらえないか聞いたところ、
「承諾書は測量の際に取るように努力をするが、それがマストであれば売れない」とのこと。
また、承諾書が入手出来ない際の白紙条件について聞くと、
「そういった条件は入れられない、それだったら買わなくていい」
というようなことを言われます。

そういうものなのでしょうか?
それとも、こういう土地には手を出さない方がいいのでしょうか?

もし何かお分かりになるようでしたら、
教えていただけますでしょうか。
よろしくお願い致します。

現在、私道(42条2項道路)を通って、行き止まりにある土地の購入を検討しています。
詳細:
・当土地の私道持分が1平米位しかない、もしくは全く無い。
・当土地に関わる私道の所有者は数名いる。
・測量図は古いものしかない。
・測量は購入後売主負担で行う。(その際に道路の持分も分かるとのこと。)
・該当私道の掘削・通行承諾書については売主が貰うことはしない。
 何故なら売主のお爺ちゃんの代から持っている土地で、売主はその土地に馴染みが無い。
 今更ご近所を尋ねることはしたくないとのこと。
...続きを読む

Aベストアンサー

No.1です。
2項道路と位置指定道路の違いは他の方が回答しています。
で、あと何が違うかというと…

位置指定道路は道路が無い土地に「建物を建てる目的で」道路の位置を指定し道路の形態を築造するものです。
つまりもともと建物を建てる(させる)ために造った道路なんですよ。
だから前提として建物を作らせない、つまり道路の掘削を認めない、ということは考えにくいです。
ただし、位置指定道路でも開発行為による道路でも、「区域」という概念があります。
指定当時にこの区域に入っていない敷地は、接続させるかは道路所有者の腹一つですから何とも言えません。
実際にトラブルが起きた事例も経験しています。
建築確認が取れても道路所有者が道路を使わせない、という主張を裁判で勝ち取った事例までありましたから。
役所、つまり建築確認では最低限度、つまり4m(将来でも)が担保できる法の道路であれば確認処分をします。
というか、確認処分をしないといけないという決まりなんですよ。
ただし、たとえば道路が使えるか、とか、排水の放流同意が取れて排水が流せるか、ということには関与しません(できません)。
建築確認では、掘削同意を取らなくていい、ではなく、審査をしない、見ない、審査に際して同意を要求してはいけない、ということです。
そこをお間違え無く。

2項道路は道路用地の所有者の意志とは関係なく、指定の要件があれば特定行政庁が独断で指定します。
昔からある道ですから、新しいよそ者の家は建てさせない、ということは無いでしょうが建物を建てる目的で作った位置指定道路とはどうしても性格が違います。

承諾の話ですから、最終的には民事の争いとなり裁判や調停で決着するでしょうが、必ずあなたが勝つとは限りませんので注意するに越したことはありません。
このあたりを頭の隅に入れて、ぜひ道路の種別を確認してください。
位置指定道路でも私道の2項道路でも掘削の同意が取れなければ大変とは思いますが、それ以前に建築基準法の道路の種別は土地の販売に際し重要事項説明の対象です。
2項道路ならセットバックの確認も必要ですから。
なんで業者は正確な情報を教えないんですか?
位置指定道路であれば、指定日と指定番号があります。
幅員と延長距離も決まっています。
それを確認してください。
市役所に行けば道路の種別を教えてくれます。
位置指定道路であれば、当時の指定図を見れば宅造の区域がわかりますよ。
もし区域外であれば、少し気を付けたほうがいいかもしれません。

ちなみに2項道路の場合は一括指定がほとんどですので、指定日や指定番号で整理されることはまずありません。
路線単位での指定ですから、区域という概念はありません。

情報が錯綜しているようです。
あまり誠実な不動産業者とは思えません。
掘削の可否だけではなく、決断は慎重に。

No.1です。
2項道路と位置指定道路の違いは他の方が回答しています。
で、あと何が違うかというと…

位置指定道路は道路が無い土地に「建物を建てる目的で」道路の位置を指定し道路の形態を築造するものです。
つまりもともと建物を建てる(させる)ために造った道路なんですよ。
だから前提として建物を作らせない、つまり道路の掘削を認めない、ということは考えにくいです。
ただし、位置指定道路でも開発行為による道路でも、「区域」という概念があります。
指定当時にこの区域に入っていない敷地は、接続...続きを読む

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接道する幅4メートルの位置指定道路に持ち分がないから売れにくいと言います
道路に持ち分がないと銀行ローンの審査がおりにくい。現金で買ってくれる人を探しているとのことで、売れずに困っています。

この位置指定道路は袋小路で、うちを含めて6軒の家のみが接してますが、どの家も持分がありません。
宅地を開発した業者が所有しており、その業者は倒産してます。今も登記上、倒産した業者の所有となってます。
当方はこの土地を15年前に某大手不動産業者を通じて購入しましたが、当時すでにそういう状態でした。
けれども建て替える時にも問題ないと言われ、銀行ローンも問題なくおりて購入しました。
今になって売ろうとしたら、こういう条件では現金販売のみと言われ、とても困ってます。

以下3点について、どうぞよろしくお願いします。

  1、本当に上のような場合(位置指定道路を所有してる業者が倒産・面してる家はどこも持ち分なし)でも、昨今では銀行ローンの審査がおりにくいのか?

  2、こうした土地は、相当な安値でないと買い手がつかないのか?

 3、現実的にこの宙に浮いた状態の位置指定道路を何とかする方法はあるか(倒産した業者から所有権を移転して6軒で持ち分を分ける、業者から市に移管してもらう等)

3、の(倒産した業者から~ )については、素人ながらも難しいと思いますが、何か手立てはないものか…藁をもつかむ気持ちです。どうかお知恵をお貸し下さい。

古家つきの土地を売却しようとしてますが、媒介をお願いしている不動産業者が、
接道する幅4メートルの位置指定道路に持ち分がないから売れにくいと言います
道路に持ち分がないと銀行ローンの審査がおりにくい。現金で買ってくれる人を探しているとのことで、売れずに困っています。

この位置指定道路は袋小路で、うちを含めて6軒の家のみが接してますが、どの家も持分がありません。
宅地を開発した業者が所有しており、その業者は倒産してます。今も登記上、倒産した業者の所有となってます。
当方はこの土...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
地域性があるかとは思いますが、田舎の政令指定都市で営業していますが・・・・
1、現在、位置指定で道路持分云々で融資条件がつくのは都市銀行の一部ぐらいです。
2、公道に面しているよりは若干査定は落ちますが、極端ではありません。
3、基本的に位置指定道路というのは、建築基準法上の道路で現実的に廃止になることはありません。よって人や車両の通行や建築時の接道条件など公道と比較して、何か制限を受ける事はありません。

問題となるのは、設備関係の埋設時の掘削や埋設です。現状で上下水や都市ガスが整備されているのかどうか?わかりませんが例えば、現状古い13mmの水道管の引き込み状態などの場合は、購入した買主が住宅を新築する場合などは、現状の仕様での水道局の規約ですとほぼ20mmの引き込みが無ければ、十分な水栓の数を確保できません。
当然に本管からの引き込みをするのですが、このような場合に「道路土地所有者の承諾」を記名押印で必要とします。これが水道、下水、ガスほぼ共通で承諾書が必要です。
この扱いをどうするのか?がリスクです。
当方などでは、水道局に掛け合い交渉し、上記のような現状であれば、会社謄本を取得して(閉鎖されていればそれはそれで良い)代表者の住所を尋ねて・・・・・当然に連絡つきません。
上記を報告書として作成し、道路持分の所有者とは現在連絡の取り様がない旨を説明し、申請者の上申書添付で(万一道路所有者から苦情や何らかの請求などがあった場合は許可した市側に負担を求めずに、自己の責任で解決するというような内容)引き込み掘削の許可が出るように、売却前に段取りします。

そうすることにより、購入者が建築時にリスクとなることはほぼ無くなりますので、売りにくいということはありません。もちろん公道物件より5%~10%程度は安くなります。

もう既に無い法人の所有権を移転するのは、むずかしいでしょう。法人が登記上現存し、代表者の所在がわかれば可能かもしれませんが、個人情報保護法がネックで弁護士さんを頼む以外に、職権で調べることは不可能です。今回測量するならば、土地家屋調査士の先生でも職権用紙での調査は可能です。
出来れば、6軒合同して、上記のような見解を水道、下水道、ガスなど担当局へ協議通知しておけば、今後も各々が個々にやらなくとも済みます。
また、土地を売買するのは土地(建物建築)に明るい業者でなければ、リスクも解決策も理解していない場合も多く、マンションや中古専門の業者などですと知識や経験不足の場合もあります。

不動産業者です。
地域性があるかとは思いますが、田舎の政令指定都市で営業していますが・・・・
1、現在、位置指定で道路持分云々で融資条件がつくのは都市銀行の一部ぐらいです。
2、公道に面しているよりは若干査定は落ちますが、極端ではありません。
3、基本的に位置指定道路というのは、建築基準法上の道路で現実的に廃止になることはありません。よって人や車両の通行や建築時の接道条件など公道と比較して、何か制限を受ける事はありません。

問題となるのは、設備関係の埋設時の掘削や埋設です。現状で...続きを読む

Q市道認定になっている個人名義の道路について

 土地Aに接道している道路Bについて、公図を取ってみると地番がついていたので土地の謄本を調べると個人Cの名義の公衆用道路になっていました。しかし市役所に行って確認したのですが、この道路は市道認定になっていて建築基準法第42条1項1号道路(位置指定の5号道路ではありません)ということを確認しました。この道路Bから水道を引き込む工事を行う場合は、個人Cから承諾のサインと捺印が必要だと言われました。
 このことから質問が2つあります。
1.道路Bは公道なのかそれとも私道なのかということ
2.もし公道であっても道路を掘削埋め戻し及び水道配管工事をするときは、個人Cからの承諾のサインと捺印が必要なのかということ
 わかる方いらっしゃいましたら、回答のほうよろしくお願いします。

Aベストアンサー

1について
市町村道であれば公道(法42-1-1)です。
http://www.city.yachiyo.chiba.jp/siyakusyo/kentiku/shidouhan/douro/douro.html
1.道路法(昭和27年法律第180号)による道路
まれに個人所有のままの認定道路は現に存在しますし
古い国道、県道には民地のままの土地は存在します。

2について

常識的に考えて
道路法の網がかぶっている道路について
個人所有であるからと言って
ハンコをもらってこいと言う
行政の対応がおかしい。

水道引き込みには
道路承認工事が必要です。
申請書に同意書無で
提出しましょう。

Q相続した土地が市道だった。何で市は無償で使ってるの?

先日、父が亡くなり、土地を相続したのですが、その中に「市道」となっている土地が30坪ほどありました。
調べたら、今まで固定資産税は発生していなかったことはわかりましたが、固定資産税の減免程度ではなく、市道として使うからには市に買い取って欲しいのですが、
市の土木課に聞いたら、「寄付してください。予算がないため買えません。嫌なら裁判でもして下さい」と言われてしまいました。人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。何か対応はできないのでしょうか?

Aベストアンサー

>人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。

道路法及び都市計画法、建築基準法などで私権の制限というものが行われています。
よく見聞きするのは、都市計画法にもとづく強制収用ですが、これはまだ実はかわいいほう(一応それに対する金銭的補償があるとか、土地の価値が上がる分相殺されるなど)で、もっとすごいのは2項道路と呼ばれるものです。
これは要するに4mに幅員が満たない道路を強制的に公道認定し、4mの幅を確保しようというもので、最大の目的は災害時に消防救急などの緊急車両が入れないという問題を解決するものです。
決議は地方議会が行います。

ちなみに認定道路といわれる、いわゆる道路法上の道路の認定も地方議会が行います。

ご質問の場合2項道路なのか、旧2項道路で現在公道認定されたのか、などわかりませんが、市道と書かれているようですから認定道路でしょう。

まあ目的は理解できてもなんの保障もなくいきなりそのようなことをするのは理不尽だという意見はご質問者だけでなく、多くの人が感じるところであり、かなり訴訟も起きていますが、結果としては国、自治体側の勝利に終わっているのが大半です。理由としては、憲法では確かに個人の財産権を保障しているが、同時に憲法では公共の福祉が個人に優先するとしているので、公共の福祉実現の為には個人の権利は制限されるということです。

>何か対応はできないのでしょうか?
ないですね。現在道路法上の道路であれば打つ手はないです。
まあ、可能性は0に近いけど将来公道廃止になるのをまつか、あるいは所有しているという以外の権利は行使できないので、寄付してあきらめるかどちらかです。
訴訟しても過去の判例ではみんな負けていますから意味もないです。

結構ご質問者のように自分の土地なんだが公道になっているというケースはあるんですよ。

ちなみに幅員4mに満たない2項道路に建築する場合ですと、セットバックといって道路中心より2m後退し、その部分は道路として使えるようにしておかなければなりません。これは多くの人が経験しています。
(なので売買ではセットバック分はただです)
このときに、寄付するように求められたりします。

とまあ、そういう現状です。

>人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。

道路法及び都市計画法、建築基準法などで私権の制限というものが行われています。
よく見聞きするのは、都市計画法にもとづく強制収用ですが、これはまだ実はかわいいほう(一応それに対する金銭的補償があるとか、土地の価値が上がる分相殺されるなど)で、もっとすごいのは2項道路と呼ばれるものです。
これは要するに4mに幅員が満たない道路を強制的に公道認定し、4mの幅を確保しようというもので、最大の目的は災害時に消防救急など...続きを読む

Q前面道路が私人所有の場合の住宅ローン

自宅の建替で住宅ローンの検討をしており、複数の銀行に事前審査を打診しています。

(状況)
自宅土地は前面道路の部分が公図上、分筆されていてその登記簿謄本をとると、地目:公衆用道路 所有者:私とAさん(他人)の共有になっています(持分4分の3と4分の1)

1、建物を建てるには建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないとのことですが、上記の道路はそれには該当しないのでしょうか?(所有者が私人だから建築基準法上の道路扱いではない?)

2、もし仮に道路部分に担保設定する場合、私の持分だけでなく共有者のAさんの持分にも担保設定が必要なんでしょうか?

銀行から色々質問されこちらでも調べている最中ですが、なんだか色々不安があり、ご存知の方に質問させて頂ければと思った次第です。よろしくお願い致します。指摘頂ければ情報は補足します。

Aベストアンサー

#4です。
補足をいただきましたので再び参りました。

「自宅建設用土地の前面道路は、元は自宅建設用土地と1筆だったものが分筆されたもの。前面道路は1筆の土地で、地目は公衆用道路、所有者は私(持分4分の3)とAさん(他人・持分4分の1)の共有。また、前面道路は位置指定道路となっている。」
という認識でよろしいでしょうか?

位置指定道路については、ネット上でも簡単に調べられると思いますが、ご質問者さま以外の第三者も「通行権」を持つ可能性がありますね。

> 本件の場合、接道義務は満たしているけれどもローンを借りるとなると共有者Aさんの担保提供も必要となる、という理解になるのでしょうか?
接道義務は満たしています。
担保提供については、金融機関によっても見解が異なる場合もあるようです。
住宅金融公庫の場合は間違いなく担保提供をしていただかなければなりません。
(住宅金融公庫のサイトで、「平成18年度版融資のご案内」を見ることができますので、「マイホーム新築融資のご案内」でもご覧ください。27ページに「住宅建築に関する地主の承諾書」があります。)
http://www.jyukou.go.jp/yusi/kojin/pdf/goannai_1.pdf

少し状況は違いますが、担当していた頃、住宅金融公庫融資で、袋地への自宅建築資金融資の案件を受け付けたことがあります(何度も住宅金融公庫に確認したことなので、未だに記憶に残っているんです)。

     ┌───┐   ┃         ┃
    │A宅  │    ┃         ┃
    │      │   ┃         ┃
    │      │    ┃         ┃
    └───┘     ┃         ┃
┌──┬──────┗━┯━━━━┛
│公 │位置指定道路     │ ┌──┐│
│道 │A、B、Cによる共有 │ │B宅 ││
│  ├─────────┤ │    │ │
│  │      ┌───┐ │ └──┘│
│  │       │C宅 │ │     │
│  │      │    │ │     │
│  │      │    │ │     │
│  │     └───┘ │      │
│  ├─────────┴────┘
│  │
│  │
※公道以外の土地は元々全てAの物であった。
Aは、B(Aの息子)、C(他人)および位置指定道路に分筆のうえ贈与、販売し、自宅用地については、それぞれの単独名義で所有、位置指定道路については、A、B、Cの共有とした。
その後、Bは銀行から住宅ローン融資を受けて自宅を建築。
任意指定道路については、AとCから「使用貸借」ということにし、銀行の第1順位で抵当権がついている。
こんなカンジだったものが、Aが孫a(Bの子)に土地の一部(太線部分)を分筆のうえ贈与し、aはそこに自宅を建てたい-ということで、住宅金融公庫の利用を考えられ申し込まれました。

aは位置指定道路に持分を持たず、申込時点で、既に位置指定道路にBの住宅ローンについての抵当権の設定がされている状態だった訳です。

その際の、住宅金融公庫側の見解は、「住宅建設用土地が袋地の場合で、そこに至る道路部分について建築主が持分を持たない場合、住宅建設用土地に至る道路部分についても『住宅建築に関する地主の承諾書』の提出が必要。住宅建設用土地に至る道路部分の土地所有者からの承諾が【使用貸借】で、かつ、建築主の実親等がいるので、住宅金融公庫を第1位とした抵当権の設定が必要。」ということでした。
そこで、Bが、自身が住宅ローンを借りている銀行にその旨を伝えて、抵当権を外すか後順位にするかしてもらえないかと相談したところ、「不可」との回答。
結果、建築を希望していたaは、住宅金融公庫融資は不可-ということになったんです。

その後、どうなったかは分かりませんが、このような事例もありますので、位置指定道路について共有持分を持つ者がいる場合は、充分に注意をしてください。

なお、私の勤務先でも、「ローンを借りるとなると共有者Aさんの担保提供も必要」という見解になっています。

#4です。
補足をいただきましたので再び参りました。

「自宅建設用土地の前面道路は、元は自宅建設用土地と1筆だったものが分筆されたもの。前面道路は1筆の土地で、地目は公衆用道路、所有者は私(持分4分の3)とAさん(他人・持分4分の1)の共有。また、前面道路は位置指定道路となっている。」
という認識でよろしいでしょうか?

位置指定道路については、ネット上でも簡単に調べられると思いますが、ご質問者さま以外の第三者も「通行権」を持つ可能性がありますね。

> 本件の場合、接道義務...続きを読む

Q42条2項道路について

家を購入して3年になるのですが、
先日隣人から、「この道は私有地だから、車の進入をしてもらって
は困る」みたいな事を言われて面食らってしまいました。
家を購入する際、不動産屋からは、「42条2項道路ですから、隣接
して建築した家の所有者は使用する権利があります」と言われて
いたので、困惑しております。確かに法務局?かなにかの図面で
確認したので、42条2項道路であることは間違いないと思うのですが、
その道路全てが私有地なんていうことはあり得るのでしょうか?
やはり、所有者の言う通りに通行する事はできないのでしょうか?
ちなみに私の所有する家以外に2件の家が建っています。
皆様どうかご教授下さいませ。

Aベストアンサー

道路の所有者も法務局で調べることができます。
個人の所有であった場合、解決策としては、その道路を使用する住人同士で所有者から道路の持分を買い、共有の道路とする案があります。
これによって、お互い気持ちよく利用できると思います。

不動産屋は使用する権利があると言っていたのに、隣人には車の進入をされては困ると言われた件について。
本来なら、私道であっても道路なのだから、誰もが道路として使ってよいはずです。
しかし、私道の問題は非常にデリケートです。
自分が所有権を持っているのに、他人に公道と同じように使われると不快に感じます。
そこで、“使用権はあるが所有権はない”人は、その道路を徒歩や自転車で使用する権利は当然にあるが、車での通行は慎んでもらいたい、ということなんです。
考え方として、まぁ妥当かなぁという気はします。

法的には、道路の所有者は他人の通行を妨害できません。
妨害されてから解決策を見い出すよりは、今話し合うことが必要に感じました。

Q地目:公衆用道路の定義を教えてください。

半年ほど前に中古住宅を購入しました。入り地に建っている家で、家正面東側から道路に出て生活しています。(自己所有)
北側に10年ほど前に倒産した会社が所有したままになっている地目:公衆用道路の舗装路に面しています。
ここに向けて勝手口を開けて裏口として使いたいと考えているのですが、気になっているのは公衆用道路となった場所でも、私有地なので、断りを入れないで勝手に使うのは問題があるのでしょうか?
「公衆用」という言葉から受ける印象は、一般に開放した区域というイメージを持っているのですが、やはり私有地なのでしょうか?

Aベストアンサー

>私有地なので、断りを入れないで勝手に使うのは問題があるのでしょうか?

道路法による道路認定されていれば
どー使おうと自由
ただし、認定されていなければ
単なる、公衆用道路と言う登記簿地目の民地です。
道路認定は、道路管理者(市町村の土木課)で確認できます。


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