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博識の方教えてください。よろしくお願いします。

住居を建てるための土地購入を考えております。

購入を考えている土地の前の道路が私道になっておりまして、幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。
また、地目が公共用道路になっていますが、その道路の持ち主はいるみたいです。
その道路は公共の下水道管のメイン管は地下に埋設されています。
道路は行き止まりにはなっていないので、公道につながっております。

ここで、教えていただきたいのですが、
(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)
(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?
(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

以上、わかりにくい文章で申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。m(_ _)m

gooドクター

A 回答 (6件)

d_siroccoさん、こんばんは。


わかる範囲でお答えします。

>住居を建てるための土地購入を考えております。

まず、「私道」「公衆用道路」との概念を横に置きましょう。
家を建てるためには、その敷地は建築基準法(以下、法)で定めた道路に最低2m以上接していなければなりません。
ここで言う道路とは、一般に考えられているものと少し違う場合があります。
法第42条第1項で、道路とは幅員4m以上のもので5種類が規定されています。
幅員が4m未満の路線は、同条第2項の指定があればみなし道路として法の道路と扱われます。
なので、あなたが検討している敷地が他に接道が取れないのなら、その「私道」が法の道路である必要があります。
最初に「私道」の概念を横に置いて、と言ったのは、私道であっても法の道路の場合があるので。
「公衆用道路」の概念も横に置いて、と言ったのは、それは土地の登記上、または課税上の地目でしかなく、同じく法の道路の判断には全く影響が無いからで。

で、ここまでが序章。

>(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)

私道だと、先にお話しした法の道路の種類で考えると、
1.42条1項2号(都市計画法による道路)
2.42条1項3号(昔からある道)
3.42条1項4号(あり得ないから無視)
4.42条1項5号(位置指定道路)
5.42条2項(幅が4m未満だが、指定を受けた道)
6.42条3項(あり得ないから無視)
7.道路ではないが、43条ただし書による空地(協定道路などと呼ぶ)
の7つのケースが考えられます。
7なら止めましょう。
これのどれになるかは、その自治体を管轄している特定行政庁に確認してください。
特定行政庁とは、建築主事のいる自治体です
たぶんどこかわからないでしょうから、地元の市役所の建築指導課あたりに、
「建築基準法の道路の種別を知りたい。どこで教えてもらえるか。」
と電話で尋ねてください。
「ウチでわかりますよ。」
と言われたら、お手数でもそこの窓口へ行って、上記のどれなのかを認してください。

ここでひとつ注意。

>幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。

あなたは(または仲介の不動産屋)は、「現況幅員」つまり「見た目」で判断していませんか?
これって意外に落とし穴です。
境界が確定している、または4m幅員で指定を受けた位置指定道路などでも、U字溝や家の外構(門や塀など)がピッタリ境界に設置されているとは限りません。
施工誤差で幅が数センチ狭くなることは普通に考えられます。
「現況」で見ると、このU字溝や塀などを目安にしてしまいがちです。
このあたりは特定行政庁の窓口であらためて説明してくれると思いいます(担当がボケでなければ)。

おまけ。
仮に幅員4m未満の2項道路だったとしましょう。
その土地にかつて建物はありませんでしたか?
もしあったら、当時の建築主が真っ当な人間だったら、すでにセットバックしているかもしれません。
もしそうなら2項道路だけど、あなたの敷地側は道路中心線から2mまで後退済みになります。
中心線って、1度決まったら二度と動くことはありません。
ただし私道の境界線には建築行政含め役所は口を挟みません(介入しません)ので、境界が未確定であれば関係者間で境界確定の作業が必要になるかもしれません。
ここで言う関係者とは、「向こう3軒両隣と私道の持ち主とあなたの7者」です。
最悪予算の措置をしておきましょう。
土地の大きさにもよりますが、立ち会いから作図、法務局への手続きまでおよそ30万円ほどでしょう。

>(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?

世の中にはいろいろな人種が棲息しています。
なので可能性がゼロと言い切ることはできません。
仮に訴訟になればあなたが勝つ可能性が高いですが、そんなくだらないことに弁護士費用を含め貴重な時間を割くことは無駄。
幸い良識のある方(つまり普通の方)のようで、心配はいらないと思います。

ついでに私が経験したお話を。
誰かが水道の引き込みに掘削の承諾はいらない、などと言っているようですがトンデモナイ。
勝手に他人の土地に穴を明け、他人の専用の管など埋められませんよ。
某所の某人は道路用地を持っていましが、そこに接する敷地で家を建てた人間と折が悪くなった。
で、水道の引き込みのための私道の掘削の同意をしませんでした。
水道がダメ → 井戸で代替え
下水道がダメ → 供用開始区域であれば浄化槽は不可なので汲み取り便所で代替え
ガスがダメ → プロパンで代替え
と、致命的にはなりませんが、不便しますよね。

仮定の話。
私道の所有者が道路用地を第三者へ譲渡する可能性。
それが破産などで○暴さんの手に渡ったらどうします?
この方々には常識は通用しません。
私道の入口に鉄柱を打ち込まれ、人は通すが車は通さない、などと。
この場合は行政は介入しません(助けてくれません)。
皆さんで立ち上がり○暴さん相手に裁判で勝つしかありません。
黒塗りのベンツに乗った強面のお兄さん達が日参し怒鳴るケースも耳にしています。
警察が介入するギリギリのところの嫌がらせで攻めますので。

確かに私道は私有財産です。
よって、勝手に(無断で)通ることは問題かもしれません。
でもちょっと考えましょう。
法の道路で私道であれば、そこは他に使い道のない土地です。
そして、通常概念では法の道路とは一般の通行の用に供するものです。
それを否定することはできないでしょう。
ただし過去の判例では、ケースバイケースで判断されているので、最後にどんでん返しのある民法では、ここでこうだ!とはお答えできないところです。
建築確認が通っても、通行権まで取得したことにはならないのでご注意を。

私道は管理が個人(又は法人など)のため、けっこう心配のタネが尽きないんですよ。
なので皆さん公道(つまり道路法の道路や自治体管理の認定外道路)にこだわるんです。
5番のオヤジさんのおっしゃる、
「きちんとした調査と正しい知識があれば、私道で持分が無い道路だからと言って毛嫌いする必要はありません。しかし私道のトラブルの大半は一部の我侭で非常識な道路所有者がいるかどうか?が問題です。」
まさしくそのとおりなんですがね。
人生いろいろ、人もいろいろ。

ネガ情報ばかりで恐縮ですが、もうひとつ私道のデメリット。
維持管理は私道の所有者が行います。
ということは、お金が無ければほったらかし。
舗装が壊れても、排水設備(U時溝など)が壊れても、他の付帯設備が壊れても、誰も直してくれません。
最悪、
「申し訳ないけど、お金が無いので道路の補修ができない。みんなで費用の負担をして欲しい。」
と懇願される恐れもあります。

脅してばかりでゴメンナサイ。

>(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

地元の市役所の建築指導担当課で同じようなことを話してくれると思います(担当がボケでなければ)。

>現在は公衆用道路として利用していますが、その後、その私道の持ち主が売ってしまったなどして、その私道を購入した人が公衆用道路ではなくしてしまい、私道として使用料を徴収してくる、とかその私道自体をなくしてしまって、住居用の土地などに変えられてしまうことがあると、家の前の道がなくなってしまうという最悪の事態になるような気もします

他の回答にもありますが、現在その道路にしか接道が無く、道路が無くなったら違反建築となる場合、法第45条で廃止の制限や禁止がかかります。
またそれ以前に、廃止する道路に接する土地と建物の所有者から(つまりあなたも)実印付きでの承諾が必用になるので、知らないうちに道路ではなくなった、ということはあり得ません。

○廃止の流れ
廃止部分に接する土地と建物の所有者が実印付きで同意(印鑑証明添付)

廃止の申請

特定行政庁内で書面の審査

法や基準に合致していれば、申請者へ廃止の通知

同時に廃止の公告
です。

ただし、「建築基準法上の道路の私道」であればいいんですが、最初にお話しした「43条ただし書空地」であれば、廃止などの手続きはありません。
私道(道路ではないんだけれど…)の所有者や協定(というものを締結しているはず)のメンバーのうち1人でも、
「俺、止めた」
のツルの一言で、その路線の土地(あえて道路とは言わない)のみに接している敷地には、今後建物は建てられなくなります。
怖いでしょ。
これには行政は一切救済を行いません。
行政のホンネは、43条ただし書空地なんて無くなればいい、ですので。

で、再度。
とりあえず不動産屋に尋ねてみましょう。
そして不動産屋だけでなく、ご自身で足を運び、特定行政庁である建築指導部局の担当から納得いくまで説明を聞いてください(担当がボケでなければ)。
確認することは、
・建築基準法42条の何項何号による道路か?
・幅は?
・私道だが、ここの路線で何か注意することはあるか?
・過去に問題は無かったか?
・付近で建っている建物の建築計画概要書の写し(コピー)があったら欲しい(そこに道路の情報が書かれています)
です。

長々と失礼しました。
ガンバ。
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この回答へのお礼

ご丁寧にありがとうございます。
非常にわかりやすかったです。

その後、調べてみたところわかったことは、
1.現状は42条1項3号道路であるということ(幅は4.03mあるらしい)
2.その私道は30m近くあるのですが、個人の持ち主だということ
3.その持ち主はすでに亡くなっていて、子孫が受け継いでるとのこと
4.その私道には市の上水、下水、ガス管があるとのこと
5.購入を考えている土地には上水、下水、ガス管ともに配管があって(サイズも問題なし)道路の掘削の必要がない

というところまでわかりました。
あとは、その私道が売られてしまう(2)の問題についてもう少し調べていこうと思っています。

ありがとうございました!

お礼日時:2014/04/21 11:12

不動産を購入する場合の「私道路」は建築基準法上の道路に指定等されていなければなりません。


おそらく2項道路や位置指定道路なのでしょうが、どのような種類の道路なのか?良く不動産業者に聞いて説明を受けて下さい。
道路の持分は今回の売買に付帯していないのか?など良く聞いてください。

(1)どちらも所有者の一存で廃止できる類の道路ではありませんから、所有者が変更になったからといって道路でなくなることがありません。

(2)可能性が無いかというと0ではありません。但し、現状のまま使用料を請求することは出来ません。道路の舗装や修繕など正当性があり、維持管理を目的とした(地主がそれを行う)場合は裁判等でも認められています。また、現在道路の所有者がどれぐらいの人数がいらっしゃるのか?わかりませんが、道路の持分を買ってくれという話が出ての金銭の負担は考えられます。

(3)役所に聞いても建築基準法上の道路の扱いだけで、その他の質問者さんの不安は民法によるものですから、道路の所有者以外は誰も正確にはお答えできないと思います。

私道で持分が無い場合のリスクは、人や車両の通行などは影響がありませんし、建築基準法上の道路であれば建替えや新築の建築確認も問題ありません。問題は、設備を(上下水や都市ガス)宅地内に引き込みする際に、道路所有者に掘削と設備管埋設の承諾を(署名と押印)もらわなければならないことです。今回売買するならば、売主側にこの承諾書関係の書類は整えて引渡ししてもらったほうが良いでしょう。また道路に埋設されている水道管の径や20mmで宅地へ引き込み可能か?など良く調査してもらいませんと、現在の住宅が必要とする蛇口数に不足したりします。
仲介業者が介入しているのでしょうから、調査させて証拠の図面の写しなどもらいながら良く説明を受けて下さい。
業者が介入していないなら、建物の建築先が決まっているならそちらに調査させても良いでしょう。
質問者さん自身が調査するのは知識が無いので無理だと思います。(調査は出来ても結果に対しそれのリスクを判断できない)

きちんとした調査と正しい知識があれば、私道で持分が無い道路だからと言って毛嫌いする必要はありません。しかし私道のトラブルの大半は一部の我侭で非常識な道路所有者がいるかどうか?が問題です。
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この回答へのお礼

適格なアドバイスありがとうございます!

仲介している不動産屋さんはこちらが何も言う前に掘削などの許可はとってくれていました。
道路所有者の人は良識人なので現在は大丈夫だそうです。
(将来がどうなるかわからないので不安なのですが…)

ほかにも気を付けなければならないことを御指南いただけるとありがたいです(><
ありがとうございました!

お礼日時:2014/04/17 10:21

いわゆる見なし道路で通行等には制限はありません。

その道路の地主は道路土地の固定資産税を免除して貰っているはずですから、通行使用料を払えとは言えない。建物新築のためにはセットバックや接道幅制限があるかも知れないので市役所の建築指導課で確認をしてください。公共上下水道は問題ないが、ガス管の埋設工事には地主の承諾が必要になります。
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この回答へのお礼

ガス管や給水管は現状、購入予定の土地の中まで来てますので、特に道路を掘削とか必要になる工事はないみたいです。

でも何かある時は地主の承諾が必要になるのですね・・・
ありがとうございました!

お礼日時:2014/04/16 18:25

【私道の変更又は廃止の制限】 建築基準法 第45条 私道の変更又は廃止によって、その道路に接する敷地が第43条第 1項の規定又は同条第2項の規定に基く条例の規定に抵触することとなる場合において は、特定行政庁は、その私道の変更又は廃止を禁止し、又は制限することができる。




ということになっていますから、通常は問題ないでしょう。
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この回答へのお礼

この建築基準法でいうと、現在は私道の公衆用道路(間違ってましたすいません)となっています。
今回この土地で建築した場合に、その後その私道の持ち主が道路でなく普通の土地にするということはできないという認識でよろしいのでしょうか?

私が一番おそれているのは、現在は公衆用道路として利用していますが、その後、その私道の持ち主が売ってしまったなどして、その私道を購入した人が公衆用道路ではなくしてしまい、私道として使用料を徴収してくる、とかその私道自体をなくしてしまって、住居用の土地などに変えられてしまうことがあると、家の前の道がなくなってしまうという最悪の事態になるような気もします。。。

何度も質問してしまい申し訳ありません・・・
よろしくお願いします。

お礼日時:2014/04/16 18:22

 そういう道路は、公衆用道路と言うようです。



 参考になりそうなURLを貼付します。

 http://shido.iinaa.net/index.html

 市役所でも相談に乗ってくれると思います。

参考URL:http://shido.iinaa.net/index.html
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この回答へのお礼

公共用道路ではなくて、公衆用道路でした。
申し訳ありません(><

アドバイスありがとうございます。
市役所に相談してみようと思います。

お礼日時:2014/04/16 18:22

私道に所有権はないのですか。

再建築可能な土地ですか。
私道通行権
http://www.fuoritema.net/02/001.html
私道負担していないなら勝手に通行できません。再建築は不可能でしょう。

私ならそんな土地は絶対買いません。資産価値はほとんどありません。
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この回答へのお礼

今回の土地では接道している私道の私有権はありません。
(他人の名義で公衆用道路になっています)

アドバイスありがとうございました!

お礼日時:2014/04/16 18:22

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