仲介不動産屋を変更できますか？

プチ大家です。
二年前にある不動産屋を通して部屋を貸していますが、
感じの悪い不動産屋なので、更新時に違う所に変えたいと思っています。
借り手は知人で、こちらが紹介して、契約だけ不動産屋を通しました。そこは管理料をもらってないから、トラブル等は関知しないと言われましたので、間に入った意味がありません。更新料は大家側は無しで、手続き料のみを借り手が不動産屋に払う取り決めになっています。
新たに別の所に依頼すると、問題がありますか？
また、不動産屋を間に入れずに、直接借り手と契約するのは、無謀でしょうか？
業者の方か、以前に経験した方がいたら、お教え下さい。

No.3 ベストアンサー 回答者： mot3355 回答日時： 2006/04/18 13:03

宅地建物取引業者兼不動産管理業者です。

宅地建物取引業者は、賃貸・売買の媒介をすることが本業であり、物件を引渡した時点で完結します。
そのため、媒介を終えた後のトラブル等に関知しないことが不自然ではありません。
但し、媒介に伴うトラブルは負います。

トラブル時の仲裁を求めるなら、不動産管理業者または行政書士と管理委託契約を締結するか、トラブルの都度有償にて不動産管理業者または行政書士に仲裁してもらう、二通りがあります。

弊回答者は、顧問契約のとき月額賃料と管理費の合計×0.08＋消費税を、トラブルの都度のとき一トラブルにつき\30,000.＋消費税(但し大きなトラブルのときは協議のうえ決定)としています。

更新料は、賃貸借契約に定められていることと推察します。
賃貸借契約の当事者は、宅地建物取引業者ではなく賃貸人と賃借人ですから、当事者間の合議で条文を変更できます。
当事者間で、更新料支払先を賃貸人に変更する覚書を作成すれば構いません。
なお、契約更新回答書だけでは、賃貸借契約書の更新料支払先の記述を変更していませんので不十分です。
さらに、回答書とは、質問や照会に回答するときに作成するもののため、質問も照会もないのに回答することは不自然です。
上記覚書にて、更新料支払先の変更を定めれば、質問書・照会書・契約更新回答書の必要もありません。

更新事務や今後の媒介を他の宅地建物取引業者・不動産管理業者・行政書士に依頼することに問題はありません。
既宅地建物取引業者とは、賃貸の仲介業務を完結している訳ですから。

但し、更改時期が近づいてきたとき、既宅地建物取引業者に対し上記覚書の存在を説明してあげてください。
なお、更新は行うのですから「更新しませんでした」と言ったらウソになりますので、ウソは言わないようにしてください。

宅地建物取引業者を入れずに、直接賃借申込人と商談するのは、お勧め出来ません。
宅地建物取引業者を入れれば、宅地建物取引業者は媒介責任を逃れられませんので、媒介に伴うトラブルを負わせることが出来ます。

この回答へのお礼

詳しく回答頂き、感謝です。業者は契約時に伴うトラブル回避に不可欠だという事が分かりました。また仲介業者を変えることは違法ではないと分かり、安心しました。有難うございました。

お礼日時：2006/04/19 11:36

No.2 回答者： myv165 回答日時： 2006/04/18 12:01

なるほどですね。

賃貸借契約の際のみ入ってもらって、あとは何の関係もないのですね。
特に管理等の契約していないのであれば、いいのではないでしょうか。
例えば、更新に当たってはＡさんが『契約更新回答書』等を作りまして、貸主、借主、新たな契約期間とその間の賃料等を明記して、相互で印を押せば、わざわざ不動産屋を通さなくても、更新は出来ます。
そうすると無駄な更新手数料を払わなくても、と思います。
今回の不動産屋はあくまでも仲介で入っただけです。
管理までしていないのであれば、多分向こうも更新の事まで把握してないと思います。仮に何か言われたら、「更新しませんでした」と言う感じで良いのではないでしょうか。

この回答へのお礼

要領を得ない私の質問にお答え下さり、有難うございました。過去の質問を調べても見つからず、やっと疑問が解けました。

お礼日時：2006/04/19 11:26

No.1 回答者： myv165 回答日時： 2006/04/17 19:51

ちょっと状況が読めないのですが・・・。

その不動産屋さんとは、今何かの管理契約でも結んでるのですか？

この回答への補足

私Ａ，部屋を貸した知人Ｂ，不動産屋Ｃとしますと、
Ａは二年前に自分で探したＢとの賃貸契約を、Ｃにやってもらいました。
契約書には更新手数料をＢがＣに払うことになっています。
ＢがＡに払う更新料は、無しです。
ＡはＣに部屋の管理契約は依頼していないので、料金は、払っていません。
初めての（２年経つので）更新手続きを、別の不動産屋に依頼し、
今後は別の不動産屋をＡとＢの間にしたいので、お知恵拝借したいのですが・・・

補足日時：2006/04/18 11:24