レジャーホテル投資って本当においしの？

１．レジャーホテルの投資は、高利回りでおいしいなどと言いますが、実際はどうなのでしょうか？
２．見極める数字はたくさんあると思うのですが、表面利回り、粗利益率等はどのくらいあればいいのでしょうか？
３．また、表面利回りは良いが粗利益率が悪い、逆に、表面利回りは悪いが粗利益率は良いといったとき、どう判断すればいいのでしょうか？具体的な数字で教えていただけると幸いです。

素人なので、少しでもお分かりお方、よろしくお願いします。

No.1 回答者： gori8063 回答日時： 2006/05/13 09:39

正直に申し上げますが、あなたはこの投資には向いていません。

素人が業者に手数料取られて予定利率とれずに終わりです。

業者が噛んでいるような投資は数字以前に考えてみる必要がありますよ。素人にはおすすめできません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
現オーナーとはつながっているので、業者は噛んでいないと思うのですが、慎重に見極めたいと思います。

お礼日時：2006/05/15 12:21

No.2 回答者： mahopie 回答日時： 2006/05/15 09:12

１．相応の経験と現金ストックがある場合は投資に対するリターンは大きい投資です。

購入時にファイナンスが必要となると、対応できるのはノンバンク2社（関西プロ野球の親会社と現在リストラ大手術中の家電会社の上場子会社）位に限定され、一般融資比較ではかなり割高な金利設定がされます。

２．新規参入が限定されることより、独占地域で追加投資が必要なく安定的に客が入る物件か、競合が激しい中で絶えず目新しい何かが求められる物件かにもよりそうですが、物件が後者であれば、資金力によって更に優劣が分かれてきそうです。

３．実際のホテル運営の面をどう捉えるのかでしょう。経験による人的物的管理の徹底・複数ホテル経営による効率化等、この部分でどれだけ利益が稼げるか決まるのであって、利益の源泉であるこの部分を業者への一括委託するなら、ただの不動産投資と同じになりそうです。（逆に転売が効かないのがデメリット）

４．表面利回り（？）や粗利益率などの指数で投資判断をするのではなく、リネン1枚のコスト管理や24時間の清掃・受付アルバイト配置などにより、実額で幾ら残るか、が投資する側の着目点になる筈です。

５．狭い地域に同業者が密着することや、改装の繰り返しや諸サービス等を反復していく事でフロー客を引き付ける必要があり、周辺業者とのつながりを含めて、自らを「素人」と称される方が、投資利回りだけで判断できる業態ではなさそうです。

６．負け組の物件へオーナーチェンジを切り口に、素人の投資家を巻き込んで大型改装をさせた上で、経営不振から1年を待たずに転売させて次の投資家（本命）へ売却させる位のシナリオがあっても不思議ではない世界です。上記ファイナンス会社では、投資家のリストが出来上がっており、優良物件は先に選別されて残りが不動産業者・投資コンサルタント・金融等何かのルートで出回って、小金を持った素人筋への「新種投資紹介案件」となっている、と考えておいて下さい。

この回答への補足

ありがとうございます。
ノンバンク2社とは、○○ッ○スとどこでしょうか？

補足日時：2006/05/15 12:18

No.3 ベストアンサー 回答者： kannyan 回答日時： 2006/05/24 23:52

１．1部屋当りの1ヶ月の売上が、５０万円位あればいい物件だと思います。

２．ネット利回りは、売上の４５～５５％位が目安だと思います（規模・コストによるが）。
３．月商×３０＝そのホテルの評価の目安
４．立地によりますが、ネット利益÷１３～２０％が売買相場だと思います。
５．集客維持のためには、３年おき位の定期的な部屋のリニューアルも必要。


あくまでも、【目安】ですが・・・。