手付金について教えてください。

Question

２６日までに手付金返却をしないと法的手段に出るといわれて困っております。

内容は、私の叔父が所有する農地に福祉施設を建てたいと言ってきた製薬会社が私の父親を通して手付金１００万円を納めその土地を押さえたのですが、地域住民の反対がありその話は中止になりました。
その後、製薬会社は事業の話がなくなったので手付金を返還して欲しいと父に言ってきたのですが、お金は既に叔父の手に渡っており、父親も手付金というものは返還しないでいいと言い相手の要求には応じておりません。
私としましても、以前の質問やネットで検索する限り返還の必要はないかと思っております。
ですが、契約書に但し書きで「この契約が買主・売主の理由によるものではなく無効になった場合、手付金は全額買主に返還するものとする」
など、この様な記述があった場合、相手側が書留で送ってきた「土地売買手付金返還催告書」に従って、２６日までに１００万円全額を返還しないとどうにかなるのでしょうか？
契約の内容などは全く知らないので分かりませんが、父親は法律家ではありませんが、一般に出回っている書物程度は法律のことは知っているつもりなので高をくくっている様なのですが、私としては、どこかに実は落とし穴があるのではと心配です。
どなたかお詳しい方がいらっしゃれば、回答をよろしくお願いいたします。

matthewee · Accepted Answer

１．質問文に「叔父が所有する農地」とありますが、もし、市街化調整区域内の農地であれば、所有権移転には農業委員会または県知事の許可が必要です（農地法３条）。
　製薬会社は農家または農業法人等ではないので、許可なくして農地を取得することはできないのです。

　質問文では「この契約が買主・売主の理由によるものではなく無効になった場合」について「手付金は全額買主に返還するものとする」とあるのは、このような農地の所有権移転や宅地転用は、行政機関の許可が得られない可能性を考慮して規定されているのだと思います。
　農地の所有権移転や宅地転用に関しては、周辺農地の所有者の同意を必要とするので、「地域住民の反対がありその話は中止」となるのは、普通に考えられることです。

　詳細は伺い知ることはできませんが、契約書に上記のような規定が明記してあるのなら、預かった手付金１００万円は全額返金すべきだと思います。

２．通常、買主は代金支払い義務を負い、売主は土地の引き渡し義務を負いますが、土地の場合、所有権移転登記を含めて売主の義務とされます。
　しかし、農地の場合、買い手が農家以外の場合、上記の許可なくして所有権登記ができません。とすれば、売主は債務不履行となりかねないのです（＝債務不履行であれば、損害賠償責任も発生する）。
　よく使われるのは、所有権移転“仮”登記をして、売主も農地転用の手続きに協力しつつ、宅地へ転用できた暁には本登記にするというものです。
　
　今回の土地が農地であれば、叔父さんは債務不履行リスクを背負い込むことも考慮しておく必要があると思います。

３．さて、お父さんが返金しない場合、製薬会社は叔父さんに対して返還を求めるか、あるいは、お父さんまたは叔父さんに対して、手付金の返還訴訟を提訴することになると思います。

　もし、お父さんが敗訴した場合、手付金１００万円全額のほか、支払日までの金利が加算されます。それが１年後なら６万円（＝商取引なので年６％）加算されます。印紙などの訴訟費用は数万円だと思いますが、原告、被告どちらが負担するかは裁判所が決めます。
　このほか、場合によっては原告の弁護士費用が加算されることもあります。今回のような事案では請求されることはないと思いますが、弁護士の助けを借りないと解決できないような事案では弁護士費用として数十万の請求を裁判所が認めることもあります。

４．売買契約書があるので、１００万円は手付金と考えてよいと思いますが、通常、手付金は売買価格の１０％程度です。
　もし、この土地の売買価格が１億円であれば、１００万円は手付金というよりも、購入予定の優先順位を確保する目的でなされる申し込み証拠金だと思います。
　この場合は、名目は何であれ、実質は手付金ではないので、買主の理由の如何を問わず、全額返金が原則です。

walkingdic · Answer

>この部分は私の想像ですので、契約書にどう書いているかは分かりません。
それでは何も話は先に進みません。返す義務もないかもしれないしあるかもしれないし。
通常はそういう特約条文は入れませんのでねぇ。

>でも、そのような文面が入っていれば返還しないといけないんですね？
それはそうでしょうね。

>返還せず、このまま法的手段にでると、倍近いお金を払うことになるのでしょうか？
そういうことにはなりません。まあ訴訟費用（精々数万円）の負担と延滞金利（この場合は５％かな）はあると思いますけど。

TMS0170 · Answer

質問者の内容であれば”とありますが、どこのところか詳しく教えていただけないでしょうか？
<「この契約が買主・売主の理由によるものではなく無効になった場合、手付金は全額買主に返還するものとする」が契約条件に含まれている事を指しています。
気になるところはどういうところでしょうか？
こういった立案計画には住民等の反対のがあたりまえです。また手付けまで進行している物件では、ある程度　見込みもあったと思われるので、あまりにも住民の反対で破談の理由がお粗末な気がします。買い手側に事情があって表にだすと手付金が戻らないので理由を差し替えている可能性もあるかなって・・・あくまでも推測ですが。

TMS0170 · Answer

手付金を返還しなでもいい場合いは買い手の事情によ契約が破談になった時には返還の必要がありません。ただこの質問者の内容であれば、返還しなければいけません。２６日までに返還がない場合いは法的手段に出られても仕方がないです。ただ住民の反対が・・・少し気になるところですね。

walkingdic · Answer

要するに、
「この契約が買主・売主の理由によるものではなく無効になった場合、手付金は全額買主に返還するものとする」
この特約が今回の解除理由であるから全額返還してもらいたいという先方の主張なのですよね。
この条文が入れられた理由がわかりませんので断言はできませんが、確かに単純に見れば、住民の反対により頓挫したということであれば、この条文の適用になるように思われます。

biwako1215 · Answer

地域住民の反対でというのがポイントですね。
それが売り主の理由になるのかどうかでしょう。

地域住民というと第３者ですので、契約では
やはり返還しなくてはならないでしょう。

叔父さんは返還したら、特段の不利があるのでしょうか？

手付金について教えてください。

１．質問文に「叔父が所有する農地」とありますが、もし、市街化調整区域内の農地であれば、所有権移転には農業委員会または県知事の許可が必要です（農地法３条）。

>この部分は私の想像ですので、契約書にどう書いているかは分かりません。

質問者の内容であれば”とありますが、どこのところか詳しく教えていただけないでしょうか？

手付金を返還しなでもいい場合いは買い手の事情によ契約が破談になった時には返還の必要がありません。

この回答への補足

要するに、

この回答への補足

地域住民の反対でというのがポイントですね。

この回答への補足

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