不動産投資ファンドの利回りについて

Question

一般的に言って、不動産投資ファンドの年の利回りは、どれぐらいが下限（デッドライン）の投資判断基準になりますでしょうか？

また、５年ではどれくらいの利回りがあれば、投資のＧＯサインが出るのか教えて頂けますでしょうか。

素人ゆえ、的を得てないかも知れませんが、以上、宜しくお願い申し上げます。

ちなみに、不動産投資ファンドは、外資系で質問しています。

ajyu7 · Accepted Answer

これはご質問者様が、外資系の私募ファンド等に投資をする目的ということでしょうか？REITなどを購入する目的でしょうか？ファンドを運用するという意味でしょうか？

たぶん外資系のファンドに投資（購入）するという意味じゃないかと思いますのでその前提でお答えします。
利回りの最低ラインは、投資対象（安全性）によって大きく変わります。
極めて単純にいうと、国債は日本政府が保証しています。預金は1000万円までは預金保険が保証しています。極めて安全だから利回りは低いです。
不動産投資ファンドも同様です。東京都内の新築・一等地・オフィス仕様のビルに投資している場合、最近は年利回り３～４％くらいまで低下しています。ただ、テナントが大企業かつ新築・一等地なので、ここ数年の間は収入が安定していますよね。REITなどでも、地方に限って投資をする、中古物件をリフォームして購入するなど、特色あるファンドが出ていますが、そういったものは（ご判断ですが）、リスクがかなり大きいわけです。
すこしはずれの中古オフィスリフォーム物件だと、耐用年数なども勘案しますが、２０％程度まわってても普通ですね。
以上のように、立地、規模、テナントの質（商業系、オフィス系、入居者の財務状況等）、テナントとの契約条項（定期借地か否か、違約金の支払発生の有無や賃料改訂の条項）、などによって随分変わります。REITなどであれば、こういった各物件の条件をできる限り調べてから投資をします。

投資をしてもらう方であれば、上記を逆に考えます。通常は利回りでなくIRRなどが主流です。5年しか投資しない前提であれば、最低でも２５％でしょうね。ファンドであれば、15年とか25年とかのIRR計算を行わないとなんともいえません。建設協力金や保証金ナドによって随分変わります。
不動産に関しては、知識がない方は投資をお勧めいたしません。

hanamaru15100 · Answer

ファンドへ「キャップレート(*)何％以上が目安でしょうか？」と一度お聞きになられてみては？

(*)キャップレート：ＮＯＩ[総収入－管理費や固定資産税等必要経費]／取得価格[正確には市場価格]×１００％
ネット利回りのことです。

下記ＵＲＬ参考にして下さい。

参考URL：http://www.hotel-fund.com/word/archives/2006/02/_capitalization.shtml

ajyu7 · Answer

NO１です。
下限利回りということですが、やはりモノによって大きく変わります。
新築オフィス対象であれば、現在の上場REITの利回りが参考になると
思います。ある意味これが「下限」になるでしょう。配当ベースで３％
きると誰も投資しないと思います。
国内系は実需に基づく不動産価格の上昇とみていますが、外資系はプチバブルを警戒しているところがあり、もう少し高い利回りを求めると思います。
（あくまで「一般的に」です。）
外資系と言っても資金の出所が一定ではなく、ファンドですから利回りも
ある程度出資者に約束したりしている場合がある（実績や同リスクのファンドと比較してですが）ので、ピンキリという前提で聞いてもらえればと思います。
ファンドの出資者がアメリカの機関投資家等が中心であれば、米国債の金利＋α（ここがリスク部分）になります。最低でも2桁は必要だと思います。
国内投資家から資金を集めている場合は、やはり上場REIT程度が最低水準だと思います。
あくまで、個人的な感触でのお話ですので、御参考程度に。

不動産投資ファンドの利回りについて

これはご質問者様が、外資系の私募ファンド等に投資をする目的ということでしょうか？REITなどを購入する目的でしょうか？ファンドを運用するという意味でしょうか？

ファンドへ「キャップレート(*)何％以上が目安でしょうか？」と一度お聞きになられてみては？

NO１です。

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