共同で相続した土地について

この度、私の土地と並びの土地を相続しましたが、兄弟４人での共同相続となっています。
相続した土地には単独で道がついていない為、他の３人が新たに家を建てることはできないようですが、私であれば持家を増築、新築することは可能だとお聞きしました。
残り３人にとっては価値の無い土地と思われる為、共同相続した土地を割安で購入しようと思っていますが、購入する時の注意点があれば教えてください。
また、購入に応じてもらえない場合、共同持分のままで相続した土地の一部を使っての増築及び新築は可能ですか？教えてください。

No.2 ベストアンサー 回答者： matthewee 回答日時： 2006/06/30 22:17

１．共有持分の売買について－。

　一番注意しなければならないのは、税金の問題だと思います。
　市場価格より相当低廉な価格で、他の共有者から持分の譲渡を受けた場合、税務署は「市場価格－譲渡価格」の差額を質問者さんへの贈与とみなし、贈与税を課税してくる可能性があります（＝さらに加算税の可能性も）。贈与税は、相当高額の税率です。

　現金の贈与は税務署も捕捉しづらいのでしょうが、不動産は登記されるので、税務署は容易に贈与を疑うことが可能です。

　相続登記は既にされたのでしょうか。
　相続登記後の持分譲渡は、相続と異なり、不動産取得税が課税されますし、登録免許税も相続のような軽減税率は適用されません。
　また、他のご兄弟には、譲渡所得税も課税されると思います。

　無道路地は、一般に宅建業者は扱わないと思います。
　無道路地の市場価格の査定は難しいのですが、全く無価値というわけではなく、道路に面した土地の１０～５０％相当のことが多いようです。

　国税庁では、相続税や贈与税の計算のために、無道路地の評価方法を財産評価基本通達において定めています（下記に国税庁ＨＰから貼っておきます）。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4620.htm

　無道路地のひとつの評価方法として、国税庁の方式を採用して計算し、持分割合で他のご兄弟から購入するということも考えられます。
　この価格なら、少なくとも贈与税の心配は不要だと思います。

　もっとも、低廉な価格で譲渡し贈与税を支払うのと、適正な市場価格で譲渡するのと、どちらが質問者さんの支払額が少なくなるかは、わかりませんが…。

２．共有地の一部を使っての増築・新築について－。
　土地に建物を建てるのは、たとえその一部だけであっても共有物の変更に該当するので、他の共有者全員の同意を得なければならないのです（民法２５１条）。

　同意を受けずに建物を建てた場合、他の共有者から建物の撤去を求められる可能性もあると思います（＝所有権に基づく妨害排除請求権の行使）。
　もっとも、自力救済は認められないので、最終的には裁判で決着を付けることになる場合もあると思います。

この回答へのお礼

贈与税、市場価格等を確認し、検討したいと思います。
アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2006/07/01 08:50

No.1 回答者： ponta33 回答日時： 2006/06/29 10:55

なかなか難しい問題ですね！

共同の土地であれば、共有者の同意がない土地の増築などは難しいので、了承してもらい増改築などを行う方法がいいのではないでしょうか？

細かい現状がわからないので正確な答えになりませんが、土地に面した家を相談者のかたが住んでおり、その奥の土地（道路面に面してない土地）をご兄弟で相続したのでしょうね！
共有名義で相続した段階で、分割できない土地なので正式な売買をする方法を取ることが一番簡単明快なのでいいでしょうね！

相続した土地の売買ですが、売買価格などが後ほど問題になります。
相続された土地を売却した場合、取得価格-売買価格の差が売買の利益とみなし、税金の対象となります。
細かい話は税務署か税理士の方にご相談をされるといいでしょう！

兄弟同士の売買だから自分で全ておこなうのも簡単ですが、心情的に非常に難しいので、専門の方に間に入ってもらい事務的に処理しないとあとあと兄弟関係が難しいものになる事が考えられますね！
※相続後のご相談なのでよくわかると思いますが・・・

私も先日相続した土地を、土地の隣人に売却したのですが大変でした。
話が出てから、１年がかりで先月やっと売買・登記完了です。
不動産業者などに依頼し、売買金額の５％を払ったほうがどんなに良かったか後から後悔しました。いろいろホントにめちゃくちゃ大変です。
売買契約・登記などは簡単です！問題は近隣・売買者との話が大変なのです。頑張ってください！

この回答への補足

アドバイスありがとうございました。
仮に、不動産業者等を通じても割安な価格の為、購入に応じて
もらえず、相続時の価格より高額な価格を提示される場合があ
ると思いますが、その時の対処法はあるのでしょうか？

補足日時：2006/06/29 11:58