委任の終了

お尋ねします。当町内(認可地縁団体・世帯数150軒)に、明治時代に有志30人（登記上）が金を出し合って求めた農地(山林,田,畑)があります。戦後、農地開放で、田、と畑は、小作していた人の所有になりました。現在は、その有志の子孫が残った山林等を管理し、その山林の一部を開発し、平地とし、賃貸(数百万円/年)し、税金も収めています。町内にも、これまで数千万円の補助もしています。
ところが、古文書が出てきまして、内容は、その山林は、「村の所有」である旨の内容でした。そこで、町内では、その山林等を町内の所有にしようと、移転登記の準備を進めています。理由は、「委任の終了」だそうです。私たち子孫が管理してきたし、収入も上がるようにしてきたのに、「委任の終了」という５文字で移転登記などできるものでしょうか。昔は、移転登記は難しかったらしいですが、最近の判例で、30人の相続人1人、１人から判子をもらわなくても、30人の各相続人の代表から、判子を貰えば、手続きは可能であるとのことでした。何十年も管理してきたのに、そして、収入も上がるようにしてきたのに、「委任の終了」という理由だけで、渡すのは、釈然としません。何十年分の管理の報酬等を貰えないものでしょうか。ちなみに、これらの土地の課税評価額は、5,000万円ぐらいです。

No.2 回答者： kathy02 回答日時： 2011/11/29 17:20

明治時代に有志がお金を出し合って土地を購入し、古文書にも村の所有であるとの記載があるということは、そもそもが愛村心といいますか、とにかくボランティア精神で村の発展を願って村のためにその土地を買ったということでしょう。

で、当時はその村名義での登記はできなかった(権利能力なき社団は登記名義人となることはできない)のでその有志がかわりに名義人となっている形ですね。
そして現在、町内会は認可地縁団体になったことによって登記名義人となることができるようになったので、今までの名目名義人から町内会名義にしようという話がでてきているというところですね。
この場合の登記原因は「委任の終了」となります。つまり、当時、村から委任されて登記名義人となったということです。委任契約に関しては当時の文書に報酬に関する規定があればそれに従いますが、原則無償(民法648条)となっています。そもそもがボランティアから始まったと思いますので、おそらく報酬規定はないのかなあとおもいます。必要経費がかかっているのであればそれは請求可能です。
質問者さんの気持ちもわからなくはないですが、法律的には必要経費以外にはなにももらえないのかなぁとおもいます。町内会として感謝状くらいは出してあげたらなあ、とおもいますが。

参考URL：http://www.e-profession.net/tutatu/h221201m2_301 …

No.1 回答者： tk-kubota 回答日時： 2011/11/28 18:00

「委任の終了」と言う登記原因はないです。

現在の不動産登記法では「登記原因証明情報」と言う登記の原因を証明しなくてはならないです。
「誰が誰に何をどんな委任があって、その委任関係が終了した。」というは証明できないと思います。
今回は「その山林は、「村の所有」である旨の内容でした。そこで、町内では、その山林等を町内の所有にしようと、移転登記の準備を進めています。」と言うことですが、「所有権移転登記」ではないと思います。
単に「村」が「町」となっただけです。
しかし、「村」としての登記がないから、それを考える必要があります。
kitaguniotome さんの町では「町内会」か「自治会」と言うのはないですか。
その名義で登記ができそうです。
司法書士にお聞き下さい。
なお「何十年分の管理の報酬等を貰えないものでしょうか。」と言う点ですが、これは、誰が、どんな約束で、幾ら貰っていたかと言う問題から解決しなければならないと思います。
関係人が集い総会を開催し「・・・規約」と言う、町内だけの法律制定から考える必要があるかも知れません。