明治時代からの所有土地に初めて登記をするには？

明治時代からの先祖からの土地ですが、その３分の１の土地に姉夫婦が家を新築して住んでいますが、残りの土地を売却予定なのですが、登記がされていません。兄弟４人で相続していることになりますが、父は戦前に長子相続で当該土地を相続していますが、こんな土地の登記をする方法を教えてください。

No.4 回答者： momo38inu4 回答日時： 2007/09/08 14:02

　「登記がされていません。

」という意味は、下記の（１）と（２）のどちらに当てはまりますでしょうか。

（１）
　まず、該当の土地の地番が不明で、調べた結果、その土地には地番自体がないようだ。
　該当の土地が、法務局の公図でも地番が無いということであれば土地の表題登記がない（地番も地目も地籍もまったく登記上に存在していない）、つまり国有地となります。国有地の払い下げということから始めなければなりません。財務局に相談しないといけないかな、と思います。
　当該土地上に、姉夫婦が建物を建てているということなので、その登記があるのであれば、建物の登記の所在欄に「○○番地」と書かれているのか、「○○番地先」と書かれているのか。「先」が付いているのであれば、その土地は地番の無い、国有地の可能性が大変高いですね。

（２）
　地番の無い土地ではなくて、土地の登記はあるよ、地番があって法務局に登記事項証明書（登記簿謄本）を請求すれば、ちゃんともらえるよ、ということであって、その上で所有権がお祖父様の名前になっている、お父様のお名前になっているということならば、相続による所有権移転登記をすることになります。

　１番と２番の回答者様は（１）についてのお答えを、３番の回答者様は前段は（２）、最後の二行に（１）についてのお答えをされているのだと思います。

（２）の相続による所有権移転について、ですが、お父様のお名前であるなら、お父様（質問者様の文章から、亡くなられていると解釈しております。違っていたら本当に申し訳ありません）の生まれてから死亡するまでの戸籍などが必要になります。
　お祖父様の名前になっているのなら、それに加えて、お祖父様からお父様に家督相続があったという戸籍謄本が必要になります。
　加えて相続人の現在戸籍、住民票とか、法定相続分でない相続なら遺産分割協議所とか印鑑証明書とか必要になるのですが、これはご自身で登記申請を行うならば法務局へ相談を、専門家に依頼するなら司法書士へ相談をされればよろしいかと思います。

　あと、「その３分の１の土地に姉夫婦が家を新築」ということですが、
（Ａ）１筆（筆とは土地の数え方です）の土地のうちの３分の１なのか。
（Ｂ）それとも３筆以上ある土地の（隣り合っていても、地番が違えば別の土地です）、１筆なのか。

（Ｂ）なら相続登記をした後、売却したい土地について、売買による所有権移転登記をすることになります。
（Ａ）なら、相続登記のあと、土地を分ける「土地分筆登記」をしたのち、売買による所有権移転登記を行うことになると思います。
　土地の分筆登記が絡んでくるのなら、近隣土地所有者の立会い、土地の測量、地籍測量図の作成等をしなければならないので、専門技術の無い一般の方が申請するのはとてもとても大変だと思います。「土地家屋調査士」に依頼されたほうがよろしいと思います。

　該当の土地の地番を、法務局の公図で明確にして、当該土地（１筆ではないかもしれません）現在の登記内容を確認したうえで（登記事項証明書か登記事項要約書を取得されるべきかと）、法務局か専門家の司法書士等に相談をされたほうがよろしいかと思います。　

この回答へのお礼

当方の記入漏れが多数あるにもかかわらず、大変詳しいご説明ありがとうございます。地番は全て把握しているのですが、登記所に未登記なのかも知れません。他にも未登記の土地があったのですが、畑地で占有していなかったので他人に取られてしまいました。相談の土地は姉夫婦が住んでいるので他人に取られることはないと思いますが。遺産分割協議で、半分の土地を売却することになっています。

お礼日時：2007/09/08 14:44

No.3 回答者： ben0514 回答日時： 2007/08/27 21:07

>登記がされていません

これは、表題登記・権利登記も何も無いということでしょうか？
>戦前に長子相続で当該土地を相続
これは家督相続ということでしょうか？

私も最近相続登記漏れの土地の登記を素人ながら行いました。
通常土地は登記が存在しないということはないと思います。
先祖などの名義で残っているのでは？
私が行った相続登記では、複数ある土地のうち１筆だけ先祖の名前になっていました。先祖というのは私から見たら５代前になります。
この土地の名義人である先祖から家督相続が行われている祖父の戸籍謄本を入手しました。家督相続が認められていた時代は戸籍謄本だけで利害関係者の署名や印は必要なくなるからです。
同時に祖父から親父への相続では、他の相続人から相続分不存在証明（特別受益証明）により既に相続分相当の受けていると証明を貰って、登記しました。

土地の登記がまったく無いのであれば、素人では無理ですので、表題登記は土地家屋調査士、権利登記は司法書士へ依頼しましょう。兼業事務所や共同事務所が良いと思います。

No.2 回答者： oska 回答日時： 2007/08/25 00:37

＞３分の１の土地に姉夫婦が家を新築して住んでいますが、

無登記の土地に対して、登記を行う場合ですが・・・。
既に「姉夫婦が登記」しているので、姉夫婦にお尋ねになった方が早いです。

まぁ、無登記の土地は東京銀座・大阪などの大都会から地方都市まで多々存在します。
銀座では、○○町○丁目外という住所になっていますが、登記上の住所（地番）は存在しません。

先ず、本当に登記が存在しないのか？をご確認下さい。
法務局にある「地籍図」に載っていない場合は、無登記の土地です。
現住所の住所と、地登記上の地番は異なる場合があります。
「地籍図」に存在する場合は、登記があり所有権者が存在します。

（登記していない土地でも）時効取得で所有権所有権を主張可能です。
個人での手続きは困難ですから、土地家屋調査士に依頼した方が簡単で早いです。
姉夫婦も、土地家屋調査士に依頼したと思いますよ。

この回答への補足

姉夫婦が１０年ほど前に家を新築するとき、建築会社に依頼したのですが、そのとき面積を示した地籍図はあるが、登記はないということでした。もちろん、固定資産税は姉夫婦が支払っています。

補足日時：2007/08/25 19:46

No.1 回答者： ozunu 回答日時： 2007/08/24 22:02

地元の土地家屋調査士さんにご相談ください。

土地家屋調査士会でも、個人の事務所でも、測量会社（調査士業務をしているか、仕事を頼んでいる調査士さんが居ると思います）でも。