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家の購入について、まったくの勉強不足のためアドバイスをお願いします。


私の親はローンの金利を払うのがもったいないという考えで、子供が大きい買い物をする時は
先に親が払って、返済を無利子で親にする という形をとってきました。

今回もその方法で、800万~1100万円ていどの近所の家(土地も含む)を
購入しようと考え中です。
さすがに今回は本当に大きい買い物なので、税金などについて悩んでいます。

実際に私が住む可能性もあることから、私、または私の姉夫婦か兄の名義で購入しようかと
相談中なのですが、それぞれに不安な点が…


◆姉夫婦は今回考えている家の隣の土地に現在住んでいて、そこは親名義で購入し、
 後から姉夫婦の名義に変更して、月々10万円の返済を親にしているということで
 課税を免除されている とのことです。
 返済金額は、まだ2000万円ほど残っているようです。
 そこでまた新たに、姉夫婦の名義で購入が可能なものなのでしょうか。


◆兄は独身で会社員です。
 親への借金とはいえ、審査があるというような話をきいて、クレジットカードなどが
 使えなくなったり、他のローンを組むことが出来なくなるのではないかと心配しています。


◆私も独身で契約社員のような雇用形態で会社勤めをしています。
 結婚を考えている相手がいるので、今回購入を考えている家に、新居として住むのも
 ありかな と考えています。
 結婚をすると、親からの寄付という形で550万円までなら税金が発生しないで
 受け取れると聞いたことがあるのですが、本当でしょうか。
 それを活用するなら、購入を決める時には結婚していなければならないのでしょうか。
 私の名義にする場合は旧姓でも可能でしょうか。それとも彼の名義になるのでしょうか。
 (彼にはこの件について相談済みです。)

ちなみに親の年齢は60代前半、子供は成人しています。


知識がない中で書いた質問なので、わかり辛い所があるかと思いますが
どんな税金が発生するのか、どうしたら無駄なく購入できるのかなど
少しでもアドバイスをいただけたら嬉しいです。
よろしくお願いいたします。
 

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A 回答 (3件)

>私の親はローンの金利を払うのがもったいないという考えで、子供が大きい買い物をする時は


>先に親が払って、返済を無利子で親にする という形をとってきました。
>今回もその方法で、800万~1100万円ていどの近所の家(土地も含む)を
>購入しようと考え中です。
借用書に類する書類と、若干でも金利を負担しないと税務署にやられる可能性があります。
また利息も若干取らないといけません。
返済は、貸主の銀行口座などをそれ専用に作り、その口座に返済するようにします。

>◆姉夫婦は今回考えている家の隣の土地に現在住んでいて、そこは親名義で購入し、
> 後から姉夫婦の名義に変更して、月々10万円の返済を親にしているということで
> 課税を免除されている とのことです。
課税を免除されている???
そんな法律はありません。
繰り返しになりますが、
借用書に類する書類と、若干でも金利を負担しないと税務署にやられる可能性があります。
また利息も若干取らないといけません。
状況が良く分かりませんが、名義変更している時点で、
贈与税とみなされ、まだ支払っていないようであれば、追徴課税の対象でしょう。

> 返済金額は、まだ2000万円ほど残っているようです。
> そこでまた新たに、姉夫婦の名義で購入が可能なものなのでしょうか。
貴方の親(貸主)が認めれば何ら問題は無いでしょう。
税金は別の話ですが。

>◆兄は独身で会社員です。
> 親への借金とはいえ、審査があるというような話をきいて、クレジットカードなどが
> 使えなくなったり、他のローンを組むことが出来なくなるのではないかと心配しています。
個人同士の借金にカード会社などは一切感知しません。


>◆私も独身で契約社員のような雇用形態で会社勤めをしています。
> 結婚を考えている相手がいるので、今回購入を考えている家に、新居として住むのも
> ありかな と考えています。
> 結婚をすると、親からの寄付という形で550万円までなら税金が発生しないで
> 受け取れると聞いたことがあるのですが、本当でしょうか。
結婚している・していないは関係ありません。

>どんな税金が発生するのか、どうしたら無駄なく購入できるのかなど
生前贈与の方法が手っ取り早いですが、
時限立法のため、今現在では今年中が期限となっています。
まあ今までの通例でいけば、延長されるとは思いますが。
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この回答へのお礼

ズバッと答えていただき、ありがとうございます。
知りたかったことがわかってすっきりしました(*^-^*)
何やら思い違いをたくさんしていたようで恥ずかしい限りですが…(^^;
私も家族もまだまだわからない部分があるので、勉強していきたいと思います。
また質問することがあるかもしれないので、またご縁がありましたらどうぞよろしくお願いします。

お礼日時:2007/09/11 19:59

お姉さんご夫婦はすでに自住用の不動産をそういう形で親に返済しているのですから、新たな別の不動産を購入し、それを親から借金してるような形にすると、事業用不動産を取得したということになり、税の面でもあまり得なことはないと思います。



貴殿やお兄さんは実際に別のところに住んでいるのであり、その購入する不動産には貴殿が住む可能性が一番高いのであれば、貴殿が、親から借入をして若干なりとも利息を払い、毎月返済している形で取得するのが一番良いかと思います。

その際には、親子とはいえ、金銭を借りたという借用書、金利、返済方法が明記された書類を作成し、実際に、貴殿から親の口座へ毎月決まった金額が返済として入金されている事実を残すことが大切です(仮に誰が入金しようとです)
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
そうですよね、姉夫婦が家を2件持つというのは無理がありますよね。
まだまだ解決していないので、bunbun8さんから頂いたアドバイスを参考によく話し合いたいと思います。
ありがとうございました(*^-^*)

お礼日時:2007/09/11 19:52

>先に親が払って、返済を無利子で親にする という形をとってきました…



金利分が「贈与」となります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm

>◆姉夫婦は今回考えている家の隣の土地に現在住んでいて…

ふつうに考えれば、一人の人間が二つの家は要らないでしょう。
税務署から何かと詮索される元ですよ。

>結婚をすると、親からの寄付という形で550万円までなら税金が発生しないで…

550万というと、財形住宅貯蓄のことかな?
http://www.nta.go.jp/taxanswer/phone/1310.htm
親からの寄付ではないですし、独身か既婚かも関係ないです。

>ちなみに親の年齢は60代前半、子供は成人しています…

65歳になるまで待てば、「相続時精算課税」制度が利用できます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

今年中に登記できるなら、「住宅資金特別控除の特例)」を利用できます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm

>それとも彼の名義になるのでしょうか…

相続人でありませんから、単純な「贈与」にしかなりません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
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この回答へのお礼

細かくご回答をいただき、ありがとうございます。
URLもとてもありがたいです。
知らないことがたくさんあったので勉強になりました。
今後も参考にさせていただきますね(*^-^*)

お礼日時:2007/09/11 19:45

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Q親のために購入する場合の住宅ローン

夫の親が長年住んでいた賃貸住宅を立ち退くことになりました。
この機会に、我が家の近くに呼び寄せようと話が進んでいます。

タイミング良く、私たちの住む近くに、中古マンションの手頃な物件が出ました。
両親が老後を二人で暮らすのにちょうど良い物件で、両親も気に入ってくれました。
ところが両親はすでに年金生活なため、新たに住宅ローンを組む事が出来ません。
そこで夫が住宅ローンを組む事にしたのですが、私たちはすでに住宅を取得しているので、セカンドハウスとして扱われ、金利が高くなるようです。
(私たちが住んでいる住宅のローンは完済しています。)

そこで現在の住まいを配偶者間の贈与税がかからない制度(結婚20年以上)を使って、夫名義から私名義に変更し、新たに夫名義で両親の住む物件の住宅ローンを組めないかと考えているのですが、このようなことは実際可能なのでしょうか。

もちろん、物件取得後は夫の住民票は両親の住む物件に移して、週に何日かは親の元に住む予定です。(近隣なので可能)

住宅ローン控除まで使わせて戴こうなどと厚かましい事は考えておりません。
金利の低い一般の住宅ローンが使えないかどうか思案しているところです。
どなたかご助言戴ければ有り難いです。

不適切な発言でしたら後ほど削除させて戴きます。
どうかよろしくお願いいたします。

夫の親が長年住んでいた賃貸住宅を立ち退くことになりました。
この機会に、我が家の近くに呼び寄せようと話が進んでいます。

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ところが両親はすでに年金生活なため、新たに住宅ローンを組む事が出来ません。
そこで夫が住宅ローンを組む事にしたのですが、私たちはすでに住宅を取得しているので、セカンドハウスとして扱われ、金利が高くなるようで...続きを読む

Aベストアンサー

>私たちはすでに住宅を取得しているので、セカンドハウスとして扱われ、金利が高くなるようです。

実は、ケースバイケースなのです。
転勤族は、「住宅ローンを組むと転勤する」というジンクスがありますよね。
私もご多分にもれず、一戸建て住宅を建ててから転勤になりました。
一戸建てには、両親を住まわせましたがね。
転勤先で、(家賃と同等の金額で購入出来る)マンションを購入しました。
もちろん、(銀行同意の上で)新たに2件目の住宅ローンを組みました。
※当然の事ですが、税金の各種優遇は受ける事が出来ません。

>このようなことは実際可能なのでしょうか。

たぶん、不可能です。
金融機関が考える「正当な理由」では、ありません。
素人の小細工は、直ぐに見破られます。
また、色々と探られたく無い事も探られますよ。

>住宅ローン控除まで使わせて戴こうなどと厚かましい事は考えておりません。

先にも書きましたが、税務署が許してくれません。
議員年金(月額約40万円)原資が、減りますからね。
人口が減っても、公務員・議員・農協職員は定数削減をしませんから・・・。

>どなたかご助言戴ければ有り難いです。

正攻法で、攻めて行きましよう。
原則論があれば、世の中例外論もあります。
「老いた両親が済む家」
フラット35では、両親・子供が済む住宅でもローンを組む事が出来ます。
もちろん、融資を受ける者が不動産所有者となる必要がありますがね。
http://www.flat35.com/kaitei/shinzoku.html
「公的機関の住宅ローンを既に組んでいる場合、一括返済」が必要です。
が、質問者さまの場合「自宅は、既に完済」ですよね。
上記HPを参考に、色々と考えて下さい。

>私たちはすでに住宅を取得しているので、セカンドハウスとして扱われ、金利が高くなるようです。

実は、ケースバイケースなのです。
転勤族は、「住宅ローンを組むと転勤する」というジンクスがありますよね。
私もご多分にもれず、一戸建て住宅を建ててから転勤になりました。
一戸建てには、両親を住まわせましたがね。
転勤先で、(家賃と同等の金額で購入出来る)マンションを購入しました。
もちろん、(銀行同意の上で)新たに2件目の住宅ローンを組みました。
※当然の事ですが、税金の各種優遇は受ける...続きを読む

Q親の名義で住宅購入か、親から借金か迷っています

税金・法律に全くの素人です。どの方法が一番税金が安く済むのか、詳しい方教えてください。

父親が来年からの相続税率の変更により、相続税が少しかかるようになってしまうため、一人娘夫婦にマンションなど住宅を買え、と言っています。(父は一人で暮らし、私たちは賃貸で離れて暮らしています)
(住宅を買う場合は父の名義にして、娘夫婦が住まわせてもらう形にしようかと思っています)

主人の職業上、実家での同居は難しく、仕事場のある町付近で少し前からマンションなどを探してきましたが、父の示してくれた予算では町の相場的になかなか満足いく物件に出会えていません。
法律施行まで半年ほどなので、それまでに見つかるか、少し不安があります。

もう一つの案として、主人が主人の両親から相続した土地と仕事場が老朽化しているので、そこを住めるように改築する費用として、私の父から借金という形で主人がお金を借りる、ということもできるのかと思いつきましたが、父も高齢であるし借金として何十年かの返済計画は「贈与」としてみなされそうで、現実的ではないのかと思います。
(そもそも、父の税金対策としてお金を貸し付けることが相続税額を減らすことにつながるのかわかりません)

ちなみに住宅探しの予算は3千万、古い仕事場と事務所を改築して住宅部分をつける費用は2500万から3000万で十分足りると思っています。

そこで色々調べていましたら相続時精算課税制度というものがあるようで、非課税が2500万までと書いてあったので、私の場合、その制度を使うことができるのか、教えていただきたいです。

少し気になっているのが、主人の名義の土地建物を、改築(新築ではありません)する費用として、私の親からの贈与で直した場合、名義や権利上はどのようになるのでしょうか。


今、急いで住宅を探したり、仕事場改築費用を出してもらったりするよりも、ふつうに父が亡くなった時に相続税(現在の法律ではかからないのに来年以降施行の法律ではかかってしまう程度の財産)を払うことになっても、たいして変わらない・・・というのであれば、それも教えていただきたいです。
ただ、借家暮らしの私たちとしては住宅をもてるのは大変ありがたく助かる話なので、できれば購入や改築方向で考えていけたら、と思っています。


わかりにくい文章・説明で申し訳ありませんが、 ・父名義の住宅購入 ・主人の仕事場改築費を父から借金
・主人の仕事場改築費を私が父からの贈与(相続時精算課税制度を使う)で賄う
などの方法で、一番いい方法がありましたら、教えてください。よろしくお願いします。

税金・法律に全くの素人です。どの方法が一番税金が安く済むのか、詳しい方教えてください。

父親が来年からの相続税率の変更により、相続税が少しかかるようになってしまうため、一人娘夫婦にマンションなど住宅を買え、と言っています。(父は一人で暮らし、私たちは賃貸で離れて暮らしています)
(住宅を買う場合は父の名義にして、娘夫婦が住まわせてもらう形にしようかと思っています)

主人の職業上、実家での同居は難しく、仕事場のある町付近で少し前からマンションなどを探してきましたが、父の示して...続きを読む

Aベストアンサー

>どの方法が一番税金が安く済むのか…

税金が安くかって、税金さえ安ければ他の費用は税金の何倍にもなっても良いのですか。

>私の父から借金という形で主人がお金を借りる…

借金すれば、不動産取得税や以後の固定資産税は別として、贈与税や相続税の問題は出ません。

しかし、借金である以上は、定期的に利息をつけて返還していかなければいけませんが、それが税金より高くなっても良いという主旨のご質問ですか。

>父親が来年からの相続税率の変更により、相続税が少しかかるようになってしまうため…

相続税とは、相続が発生してから、言い換えるなら父が亡くなってから、初めて課税される税金です。
父は医者からあと 1年と余命宣告でもされているのですか。

元気はつらつなら、何十年も先までには、父が全財産を使い果たしてしまうことだって、可能性としては否定できないでしょう。
取らぬ狸の皮算用も良いところです。

>(住宅を買う場合は父の名義にして、娘夫婦が住まわせてもらう…

父も同居するわけではなければ、家賃相当が父から娘夫婦への贈与となります。

>父も高齢であるし借金として何十年かの返済計画は「贈与」としてみなされそうで…

市中で借りるのと同等の利息をつけ、定期的に返済していく限り、父が亡くなるまでの間に贈与とされることはありません。

父が亡くなれば、その借金は父の相続人に引き継がれます。
もちろん、あなたも父の相続人の 1人ですから、あなたが相続する分はチャラになるとも言えます。

>(そもそも、父の税金対策としてお金を貸し付けることが相続税額を減らす…

父から見れば、「現金 (or 預金)」という資産が「貸付金」という資産に代わるだけで、資産総額は変わりませんので、相続税に違いは出ません。

>相続時精算課税制度というものがあるようで、非課税が2500万までと書いてあったので、私の場合…

父が 65歳以上、あなたが 20歳以上なら、相続時精算課税を申告することに問題はありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

また、住宅取得用に限る相続時精算課税なら、親の年齢制限はありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4504.htm

いずれにしても、相続時精算課税というものは、現時点での贈与税支払いを見送り、相続が発生したときに相続税として課税の可否を判断するというだけの話です。
全くの免税とか非課税とかではありません。

相続時精算課税ではなく、平成21年の麻生追加経済対策で生まれた「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm
がまだ一部有効で、こちらは本当に非課税です。

>主人の名義の土地建物を、改築(新築ではありません)する費用として、私の親からの贈与で直した場合、名義や権利上…

夫が普通に贈与税
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
を申告納付
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm
する限り、名義も権利も夫のままです。

>・主人の仕事場改築費を私が父からの贈与(相続時精算課税制度を使う)で賄う…

夫と父とは親子ではありませんから、相続時精算課税などは対象外で、ごく普通に贈与税が課せられます。

あなたが相続時精算課税で資金を得て、それを住宅ではなく夫の仕事場に使えば、そのときに妻から夫への贈与となるのが原則です。
(注)
夫が税務申告上、どのような扱いになっているかお書きでないので、断言はできず。

>相続税(現在の法律ではかからないのに来年以降施行の法律ではかかってしまう程度の財産…

悪性のガンで余命宣告を受けているとかでない限り、親の金など当てにしないこと。
父には余生を楽しみながら長生きしてもらうことを考えるのが、人の道です。
まして、婿が舅の財産をねらっているようでは、父がかわいそうです。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

>どの方法が一番税金が安く済むのか…

税金が安くかって、税金さえ安ければ他の費用は税金の何倍にもなっても良いのですか。

>私の父から借金という形で主人がお金を借りる…

借金すれば、不動産取得税や以後の固定資産税は別として、贈与税や相続税の問題は出ません。

しかし、借金である以上は、定期的に利息をつけて返還していかなければいけませんが、それが税金より高くなっても良いという主旨のご質問ですか。

>父親が来年からの相続税率の変更により、相続税が少しかかるようになってしまうため…

相...続きを読む

Q親から懇願され、子供名義でローンって?

先日、両親から私名義でお金えを借りてくれないかと、電話がありました。
現在、両親とは別居しており、二人とも70オーバーです。弟(独身)が同居しているのですが、体調が悪く、ずっと無職の状態で、今まで年金で何とかやっていたようなのですが、弟が治療のため入院することになり、さらには実家の修繕が必要とのこと。
聞けば、数社から借り入れしており、まとめて1本化したいが、年齢もあって、借りられないとのことでした。
そこでうちでなんとか…というのですが、我が家だっていっぱいいっぱいで、ローンもまだ残っているし。
少しづつ、返済するといっていますが、実際問題少しづつでは、結局私がかぶることになるわけで。
何か、いい方法はないでしょうか?
ちなみに金額は150万くらいです。

Aベストアンサー

個人融資審査経験者です。

ご質問者さまがお金を借りてあげても、「いいこと」はなにもないでしょう。
ご質問者さまにとってもですが、ご両親にとっても…です。

ご実家は「修繕が必要」とのことですが、『戸建て』でしょうか?土地の名義は?

ご両親名義のお宅に、ご両親名義の家が建っている…のでしたら、それを担保にして、ご両親がお金を借りることもできなくはありません。
「リバースモーゲッジ(リバースモーゲージ)」というシステムです。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%AA%E3%83%90%E3%83%BC%E3%82%B9%E3%83%A2%E3%83%BC%E3%82%B2%E3%83%83%E3%82%B8
(ご利用にあたっては、ご利用先は十分ご検討ください。自治体が扱っていればベストなんですけれど…。)

そうでなければ、いっそのことご両親には、ご実家の「処分」も視野に入れられた方がよろしいかと思います。
「高齢の両親から『家』を奪うのか!?」とお怒りになられるかもしれませんが、『家』を維持するためには「資金」が必要です。
その「資金」がなくて悩まなければならないのでしたら、悩みの元を取り除かれればよろしいかと思います。
ご両親はご高齢で、弟さんも病気ということであれば、『生活保護』を受けることもできるかもしれませんし、そうなれば地方公共団体等の賃貸住宅に、安い家賃で入居することもできるでしょう。

怪しげな「年金担保融資」だけは絶対に利用されないよう、ご両親にはご忠告ください。

「酷」な意見と思われるかもしれませんが、ご質問者さま自身の力で援助の手を差し伸べられないのでしたら、ご両親にできることをアドヴァイス差し上げる程度にとどめておかれた方がよろしいかと思います。
「ご質問者さまが代わりに借りる」は、しない方が皆さんのためです。

個人融資審査経験者です。

ご質問者さまがお金を借りてあげても、「いいこと」はなにもないでしょう。
ご質問者さまにとってもですが、ご両親にとっても…です。

ご実家は「修繕が必要」とのことですが、『戸建て』でしょうか?土地の名義は?

ご両親名義のお宅に、ご両親名義の家が建っている…のでしたら、それを担保にして、ご両親がお金を借りることもできなくはありません。
「リバースモーゲッジ(リバースモーゲージ)」というシステムです。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%AA%E3%83%90%E...続きを読む

Q子供名義で土地を買う

現在私名義の土地と家を持ち、現在そこに住んでいますが、
この度、中古の家を見つけ、老後は夫婦でそこに住みたいと考えています。

ただ、主人と私は会社を経営し借入も多く、現在の家も抵当に入っているため、
万が一何かあった場合のことを考えて、その中古の家は子供名義にしておいたほうが良いのかと
も考えています。 

20歳を過ぎた子供は3人おり(男2名、女1名)、男の子2名は就職しています。
小さいうちから、子供たちの名義で積立をしていたため、
3人分合わせれば、その古屋を買う資金はあります。

そこで質問なのですが、
1 その預金は子供のものと税務署が認めてくれるか。
  (途中、事業資金で引き出したこともありました)

2 もし子供1人の名義で買った場合、不足分は親から借りるという形が認められるか。

3 とりあえずその土地を主人の名義にした場合:
 主人がもし私より先に逝った場合、会社の資産や債務は私が相続する予定ですが、その際その  家だけを子供が相続することは出来るか。

以上、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>1 その預金は子供のものと税務署が認めてくれるか。
親が勝手に子の名義で預金していたとなると贈与ではなく、「名義借り」という扱いになり親の財産とみられるでしょう。
そうなると、今回、その分を贈与したとみられるでしょう。
贈与とは「あげた」「もらった」という両者の契約に基づくものです。
最終的には税務署の判断ですが、おそらく贈与とみられる可能性が高いと思います。

>2 もし子供1人の名義で買った場合、不足分は親から借りるという形が認められるか
認められます。
その場合、「金銭消費貸借契約書」を作成しておく必要があります。

参考
http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/kekinsen.html

なお、利息(2%程度)はつけたほうがいいですが、金額によっては利息なしでも問題ないでしょう。
もし、利息なしの場合は、利息分だけ贈与税の対象で、元金まで贈与税の対象ということはありません。
その利息相当額が年間110万円以下とみなされるなら、贈与税はかかりません。
利息なしの場合、年利6%程度を利息分としてみられます。

参考
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm

また、その家が築20年以内の物件なら、「相続時精算課税」を使えば、子1人につき2500万円までなら贈与税かかりません。
ただ、相続が発生した時点で、その分が課税対象の相続財産にプラスされます。

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/pdf/18.pdf

3 とりあえずその土地を主人の名義にした場合:
 主人がもし私より先に逝った場合、会社の資産や債務は私が相続する予定ですが、その際その  家だけを子供が相続することは出来るか。
もちろんです。
なお、会社(法人)の所有する財産はそのままです。
個人が相続するのは、その株式です。
いずれにしろ、個人の相続は相続人同志が協議し、お互い了解できればどうにでもできます。
なお、「遺産分割協議書」を作成します。

参考
http://www.souzoku-touki.net/inheritance_007.html

>1 その預金は子供のものと税務署が認めてくれるか。
親が勝手に子の名義で預金していたとなると贈与ではなく、「名義借り」という扱いになり親の財産とみられるでしょう。
そうなると、今回、その分を贈与したとみられるでしょう。
贈与とは「あげた」「もらった」という両者の契約に基づくものです。
最終的には税務署の判断ですが、おそらく贈与とみられる可能性が高いと思います。

>2 もし子供1人の名義で買った場合、不足分は親から借りるという形が認められるか
認められます。
その場合、「金銭消...続きを読む

Q子供名義の不動産を親名義に変更したい。

親に頼まれ、息子名義で購入した土地・家屋があります。
そこには65歳と71歳の両親が生活しております。
息子(当方)は結婚後別世帯で賃貸生活。住宅ローンと賃料の二重払いをしています。当方の給料が不景気によりカットされてい為、ローンが支払い困難になってきています。そこでまず、
(1)名義を父に変更することは可能か
メリット、デメリットは。
(2)居住者(両親)が反対していても所有者である私の意志で売却行為を行ってよいか

購入時の父息間で支払い不納になったら売却する。
という約束をした上でしたが、納得いかぬまま判を押しました。
上記(1)(2)は可能でしょうか、また、他にもアドバイスがあったらお願いいたします。
分かりづらかったらすみません。どうか知恵をお貸しください

Aベストアンサー

抵当権が設定されている不動産をかってに売却することはできません。名義変更も新名義人に売却するのと同じ行為です。親が贈与ではなく、買う資金力があるのですか。変に操作すると贈与と見なされて、額も大きいので50%税率が適応されます。
危ないことはやめたほうが良いと思います。

親が子から家を借りているのだから、家賃を貰えないのですか。家賃分でローン返済ができると思います。現在、貰っていないなら子から親に家賃を贈与していることになります。

問題はローン滞納が続くと、債権者が競売にかけて資金回収をはかることです。子は財産を失い、親も家に住めなくなる最悪のことが起こりかねない。このことを親に分らせる必要があります。

親が住んでいても、家は債権者の同意があれば売却できますが、出て行かない条件ならば、なかなか売れないし、売れても非常に安いものとなります。もし、親子でそのようなことをしたらし決定的な破局になります。

親の名義に変更したいと考える前提には親がローン返済していける能力を持っていることを意味しています。だったら、やはり家賃を貰い、その家賃でローン返済を続けるのが賢明です。

抵当権が設定されている不動産をかってに売却することはできません。名義変更も新名義人に売却するのと同じ行為です。親が贈与ではなく、買う資金力があるのですか。変に操作すると贈与と見なされて、額も大きいので50%税率が適応されます。
危ないことはやめたほうが良いと思います。

親が子から家を借りているのだから、家賃を貰えないのですか。家賃分でローン返済ができると思います。現在、貰っていないなら子から親に家賃を贈与していることになります。

問題はローン滞納が続くと、債権者が競売にかけて...続きを読む

Q両親に家を買ってあげたら?

こんにちは。お昼のワイドショーを見ていたら、林家正蔵さんの所得隠しの問題が取り上げられて、どういう場合のお金が課税対象になるのか……というのを特集していました。(結婚式のご祝儀のケースや仕送りのケース)。その中で親が子供の結婚祝いにマンションを買ってあげたら課税対象と紹介されていましたが、もし子供が親に家をプレゼントしてあげたら、これも課税対象ということですよね?実は両親に老後の家を買ってあげようかと計画しているので気になりました。買った家の名義が両親であれば、贈与となって贈与税が発生するということかなぁと理解しましたが……
たとえば名義は買ってあげた子供にしてあげると(この場合、両親との同居はしませんし、住民票も移しません)課税対象にはならないのでしょうか?
その場合、両親に不幸があって相続になった際、子供の名義になっている家は相続対象外になりますよね?
子供名義の家に両親だけで住んだ場合、世帯主は誰になるんでしょうか?
宜しくお願いします。

Aベストアンサー

>両親に老後の家を買ってあげようかと…

扶養義務がある相互間で、生活に必要な最小限のお金を出し合うことは、贈与ではありません。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4405.htm
現在、ご両親が住まいに困っていて、年金以外に所得がないなら、子が親の家を買ってあげても贈与とはならないでしょう。

もちろん、住まいに不自由しているわけではなく、お金もたんまり持っているとでもいうなら、贈与と見なされるとは思います。
また、分不相応な高級マンションでも行けません。
身の丈に合わせておくことが肝要です。

>たとえば名義は買ってあげた子供にしてあげると(この場合、両親との同居は…

これはもちろん贈与ではありません。
住まいを提供してあげることは、立派に扶養義務の範疇です。
家賃など取る必要はありません。

>相続になった際、子供の名義になっている家は相続対象外に…

当然です。

>子供名義の家に両親だけで住んだ場合、世帯主は誰になる…

住民登録に、建物の所有者は関係しません。
実際に済んでいる人が世帯主です。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/index2.htm

>両親に老後の家を買ってあげようかと…

扶養義務がある相互間で、生活に必要な最小限のお金を出し合うことは、贈与ではありません。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4405.htm
現在、ご両親が住まいに困っていて、年金以外に所得がないなら、子が親の家を買ってあげても贈与とはならないでしょう。

もちろん、住まいに不自由しているわけではなく、お金もたんまり持っているとでもいうなら、贈与と見なされるとは思います。
また、分不相応な高級マンションでも行けません。
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Q親の家を買う。

親の家を子供がローンを組んで買うことはできるのでしょうか?

Aベストアンサー

不動産業者です。
例外はありますが、原則親子間の売買で住宅ローンを取り扱いはしません。どうも金融機関の常識では、親から子へは贈与するのが当たり前であり、資金使途の疑念が出る。というのが一番の理由らしいのですが。
義理の親なら苗字が違えばわかりませんが、実の親なら無理だと思います。
その場合は、やはりマンションの方を質問者さんたちが住宅ローンを利用し購入して、住むのはお互いに交換するのが現実的でしょう。
一度質問者さん達は、マンションへ住所移動して購入することになりますが、手続きが終われば、実家に移動しても現実、何か不都合はありません。
借りてしまえば、住宅ローン控除が出来ないぐらいです。
但し、御両親も住みかえをしたいという明確な資金使途の理由があるので、もしかしたら地銀などでは、取り扱う銀行もあるかもしれません。電話でも相談できますからローンセンターなどへ電話して見てください。
また、質問者さん達がマンションを購入する場合で、他に相続予定人がいるのであれば、実家やマンションについて、相続関係の公正証書は作成しておかないと、後日トラブルになります。一人っ子なら問題ありません。
もし、取り扱う銀行がある場合は、どうしても実家の売買の業者の契約書と重要事項説明書など必要になりますので、安く仕事をしてくれる業者を銀行やマンション分譲業者などから紹介してもらってください。
親孝行出来ると良いですね。

不動産業者です。
例外はありますが、原則親子間の売買で住宅ローンを取り扱いはしません。どうも金融機関の常識では、親から子へは贈与するのが当たり前であり、資金使途の疑念が出る。というのが一番の理由らしいのですが。
義理の親なら苗字が違えばわかりませんが、実の親なら無理だと思います。
その場合は、やはりマンションの方を質問者さんたちが住宅ローンを利用し購入して、住むのはお互いに交換するのが現実的でしょう。
一度質問者さん達は、マンションへ住所移動して購入することになりますが、手続...続きを読む

Q子供名義の土地に親が家を建てる(相続税対策?)

こんにちは。

現在マイホームを建てようと思っています。
土地を夫名義で購入し、建物を親の援助で建てた場合相続税対策になるでしょうか?

土地は少しローンを組むことになりますが、建物は現金で支払えます。
建物は何年かすれば評価額が低くなるため、実際相続する時には親の手元にある現金も
少なくなり、建物もそれほど評価されなくなるので相続税対策になるのではないかと思いますが、この考えかたは違いますか?

また、土地も建物も親の現金でローンなしで支払い、私たちがその建物を借りて住むという形のほうがよいのでしょうか?

Aベストアンサー

 2番回答者です。補足質問を拝見しました。

 たいへん難しいご質問です。

 私は不動産賃貸業を営んでおりますが、私らの商売が成り立つということは、相続財産を増やして相続税を増やしてでも家を建て、貸して家賃をもらったほうがいいということを意味しています。

 ということは、質問者さんの立場で言えば、家賃を払うのは不利だということだろうと思われます。

 しかし、実際は私たちがいただく家賃より安い家賃でも税務署は認めてくれるはずです。

 というのは、人情ということもありますし、例えば親の物なら多少不便不都合でもがまんするので、家賃設定で高額修理費などを予定し含める必要等等がないからです。

 ということで、最終的に損か得か、どっちに転ぶかは賽の目次第でわかりませんが、私なら、他人所有の同等の家屋を借りる場合の6から7割くらいの家賃をキチンと払っていく。

 親はきちんと申告、納税する。

 そのうえで、贈与を組み合わせる(相続時精算課税は相続税を減らす役には立ちません)。

 それも、時々は110万円を少し超える贈与をしてもらって、質問者さんが申告し納税する。

 親の家屋は年々減価していくので相続税は減る、、と、私なら考えるんじゃないかと思います。

 土地は減価しないので、やはり自分で買うかな。

 敷地を含まない家だけの家賃なら、相場の6割よりももっともっと少ない家賃で済むだろう(税務署も認めるんじゃないか)と思います。

 どれくらいなら、というのは経験がないので言えませんが、、

 ほんと、わかりませんよ。そういうのが一番納税額が少なくて済みそうな「気がする」だけです。


 しかしひるがえって考えて・・・、大変失礼ですが相続税を心配されるほど財産をお持ちなのでしょうか?

 現在の法律で、相続税を払わなければならない国民は4%くらいだったと記憶しています。

 つまり国民の96%は相続税とは関係ないのです。

 税制改定で来年以降は増えるでしょうが、相続税を払う人は増えるでしょうが、右往左往する必要があるのだろうかと思っていますが・・・ 。
 

 2番回答者です。補足質問を拝見しました。

 たいへん難しいご質問です。

 私は不動産賃貸業を営んでおりますが、私らの商売が成り立つということは、相続財産を増やして相続税を増やしてでも家を建て、貸して家賃をもらったほうがいいということを意味しています。

 ということは、質問者さんの立場で言えば、家賃を払うのは不利だということだろうと思われます。

 しかし、実際は私たちがいただく家賃より安い家賃でも税務署は認めてくれるはずです。

 というのは、人情ということもありますし、例...続きを読む

Q実家(夫の両親の家)の住宅ローンを夫名義で組むのは有りでしょうか?

結婚3年目、お互い20代後半の夫婦です。(質問者は妻です)。
現在、夫の実家から車で15分ほどの所にあるアパートに暮らしています。

転勤がない職業のため、以前から夫婦2人で
「結婚して5年くらいで、自分たちの一戸建ての家を建てたい」
と考え、共働きでお金を貯めてきたのですが、
昨年秋頃、夫の実家(一戸建ての家)が一部老朽化のため、夫の両親は
(1)多額の費用をかけて、完全に修理するか
(2)応急処置をしてひとまずしのぎ、いずれ別の家に引っ越すか
という選択を迫られることになりました。

夫と両親が話し合った結果
とりあえず応急処置→いずれ私たち夫婦が家を建てる際、
近く(できれば隣など)に夫の両親も家を建てて住む。
お互い仲良くやるためにも同居はしない…という結果に落ち着いたのですが、
その「夫の両親の家」を建てる資金について、悩んでいます。

というのも、
夫の両親が『私たちは高齢でローンが組めないだろうから、
●●(夫)にローンを組んでもらうことになるだろう。
もちろん、月々の返済は私たちがきちんと支払うから』と話していたからです。

夫は、
「(夫名義でローンを組むのは)仕方ないんじゃない?
 両親には年金だって入るんだし、月々きちんと払ってくれるって
 言うんだから、大丈夫だよ」
と楽観的ですが、私は自分たちの家の分だけでなく
両親の家の分までローンを負担しなければならないのではと不安です。
いずれ子供も欲しいですし、私たちの貯金額も多くなく
とても2軒分の家のローンを支払うことはできません。

なお、夫の両親が持っている預金は1000万円ほどとのこと。
今両親が住んでいる土地がうまく売れたとしても
売価は800万円になるかならないか…という状況のため、
新しく住む土地の費用も考えると
両親の家についてもローンを組まざるを得ないという考えのようです。

夫の両親共に60歳代前半、
現在、義父のみ仕事を続けていて月20~25万円ほどの収入がありますが、
過去に大きな病気で倒れたこともあり、今後、
いつまで仕事を続けられるかはわかりません。
仕事を辞めたら両親は年金のみが収入源となります。

両親の老後の生活資金なども考えると、
私は「夫両親には、ローンを組まずに済む方法を考えてもらいたい」と
考えてしまいます…。
高齢の両親の家のローンを、夫名義で借りるというのは
一般的なことなのでしょうか?

皆様のご意見を聞かせていただければ幸いです。

よろしくお願いいたします。

結婚3年目、お互い20代後半の夫婦です。(質問者は妻です)。
現在、夫の実家から車で15分ほどの所にあるアパートに暮らしています。

転勤がない職業のため、以前から夫婦2人で
「結婚して5年くらいで、自分たちの一戸建ての家を建てたい」
と考え、共働きでお金を貯めてきたのですが、
昨年秋頃、夫の実家(一戸建ての家)が一部老朽化のため、夫の両親は
(1)多額の費用をかけて、完全に修理するか
(2)応急処置をしてひとまずしのぎ、いずれ別の家に引っ越すか
という選択を迫られることになり...続きを読む

Aベストアンサー

義両親様の家を新築する時の費用として
ご主人様の名義で住宅ローンを組むという意味ですよね?
そして、返済は義両親様がなさるんですよね?
借金の又貸しみたいな形は怖いような気がします

義両親様の年金から返済されるとのことですが
もし大病されて、年金を医療費に使うようになったらどうします?
せっかく家を建てても、どちらかが(又はお2人が)老人性の病で
施設暮しなんていう場合も、施設の支払いで年金は飛びます。
家を建てたは良いが、義両親からの返済が滞る可能性がありますよね。

また、毎年きちんと返済して頂いたとして
この金銭の動きは「義両親からご主人への贈与」になってしまいます
だってローンの名義はご主人なんですから
贈与税の対象にならないでしょうか?

それと、ご主人は住宅ローンを組む時に
「ご主人に万が一の事があったら、ローンは帳消し」という保険に入りますが
ご両親に万が一の事があっても、帳消しにはなりません。
その時はローンだけが残ります。

色々考えると、例え住宅とはいえ「人の借金に名前を貸す」ようなことは
怖い事だと思います。

ではどうすれば良いのか...?
百歩譲って、ご主人名義で家を2軒購入して、ご両親に家賃制で貸すのも1つかも
(親子で賃貸契約が結べるか、法的な確認は必要ですが)

又は、2世帯住宅を建てるか・・ですが..それだと最初の計画とは
違って来ますね。

どちらにしても、私は「夫名義のローンで夫の親の家を建てる」のは
危険なような気がします

例え銀行の審査でご主人の収入で2軒分のローンの許可が出たとしても
だからと言ってご主人の収入で楽々返せるという意味ではないですしね
お断りするのも難しい問題ですが、よくご相談なさってください

義両親様の家を新築する時の費用として
ご主人様の名義で住宅ローンを組むという意味ですよね?
そして、返済は義両親様がなさるんですよね?
借金の又貸しみたいな形は怖いような気がします

義両親様の年金から返済されるとのことですが
もし大病されて、年金を医療費に使うようになったらどうします?
せっかく家を建てても、どちらかが(又はお2人が)老人性の病で
施設暮しなんていう場合も、施設の支払いで年金は飛びます。
家を建てたは良いが、義両親からの返済が滞る可能性がありますよね。

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Q贈与はなぜわかるのですか?

知識が乏しく単純な質問で恐縮ですが、

親から子への贈与は一体いつだれが調査するのでしょうか?
銀行が税務署に逐一報告しているとは思えませんし・・。
例えば親の口座からお金を引き出し、子供の口座に入金するような場合です。あるいは手渡しなども考えられます。

よく子供用にお金を貯めておき、必要な時(子供の住宅購入資金や結婚資金など)で親から子へお金を渡す事は当然ある事ですが、こういう時はどうなるのでしょう?
口座を経由せず手渡しならわからないのしょうか?
あるいは最初から子供名義の口座にして貯めておけばいいのでしょうか?
課税調査のシステムがよくわかりません。

あわせて夫から妻に対するお金の出し入れも贈与になるのでしょうか?
すみませんが宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

課税システムとしては「申告納税制度」なので、自分が贈与を受けたと判断したら、贈与税の申告書を出して納税します。
国税当局が「あんたは、いついつ、誰からいくら貰ったから、贈与税いくら払うように」と決定はしてきません。
「黙っていれば、そのまま」ということもあるわけですが、黙っていてもバレるときもあります。
バレたら、期限後申告書を提出して、本税を払って無申告加算税(または重加算税)と延滞税を負担するというシステムです。
申告書を出していたけど「ウソこいてました」という場合には修正申告書を出して、追徴本税を払い、過少申告加算税(または重加算税)と延滞税を負担します。

不動産を持った場合に判明するのが一般的でしょう。
不動産の所有権変更などがあった場合は、法務局から税務署にデータが報告されます。
税務署では「売った人間」「買った人間」両者にお尋ねという質問文を発送し、回答を得ます。

不動産をいくらで買ったのか、その資金はどこから得たのかという質問に答えます。
答えたくなければ答えなければ良い話ですが、調査官が「おこんにちは」と家に来られるより良いので、多くの方が答えます。
それで「不動産購入資金としてもらった」のが分かるというわけです。

家を新しく建てたという場合には、ローン控除が受けられますので、これを受けるために「いつ、どんな家を購入して、その資金はどうしたか。」などを不動産登記簿や住民票など必要書類を添付した申告書を提出します。
この資料に「誰からいくら現金を貰った」と記載するので、分かります。
書かなければバレナいだろうとは、思うのですが、銀行からのローン残高とか手持ちの資金からいくら出したのかなどを記入していくうちに「ごまかして書いてもバレそうだ。正直に記載しよう」となるのです。

これ以外にも「ばれる」のは、近所の人がする「タレこみ」です。
また、贈与行為を隠していて税務署につかまって追徴されたという人が、積極的に「おれはバレタ。残念だ」と新聞に発表するわけではないので、「ばれないんんじゃないの。聞いたことないし」というレベルになってると考えられます。
恥ずかしいので口にしない人のほうが多いでしょう。
実際には、贈与税の無申告で追徴されたという方は結構いるようです。
公になってないので「現金だとばれない」という都市伝説ができてるのでは?が私の意見です。


夫から妻に対して現金を渡す行為は「相互扶助義務」の範囲でしたら贈与税はかかりません。
つまり生活費として渡してるなら、その金額が「それは、いくらなんでも多いだろ」という額でない限り贈与税は非課税です。
また所得税も非課税です。

課税システムとしては「申告納税制度」なので、自分が贈与を受けたと判断したら、贈与税の申告書を出して納税します。
国税当局が「あんたは、いついつ、誰からいくら貰ったから、贈与税いくら払うように」と決定はしてきません。
「黙っていれば、そのまま」ということもあるわけですが、黙っていてもバレるときもあります。
バレたら、期限後申告書を提出して、本税を払って無申告加算税(または重加算税)と延滞税を負担するというシステムです。
申告書を出していたけど「ウソこいてました」という場合には修...続きを読む


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