自宅ローン購入について（共同名義）教えて下さい。

教えて下さい。宜しくお願い致します。

Q)土地を購入し、建物は独自の設計で・・
　計画・予定しております。
　この際、共同名義を検討しています。
　この「共同名義」に関しお詳しい方、
　ぜひ長所・短所を教えて下さい。

以上です。

No.3 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2013/12/08 19:14

共有名義にするのであれば，その共有持分は，

取得費用に占める出資割合に添った形にしたほうが無難です。

たとえばＡさんが1500万円の借り入れをし，
Ｂさんが自己資金500万円を出すとします。
出資比率は3：1，つまりＡ3/4とＢ1/4の割合ですが，
これをたとえばＡＢともに持分1/2ずつとしてしまうと，
Ｂが出した額に対して1/4の持分が多くなることから，
ＡからＢに500万円相当の贈与があったとみなされます。
控除額110万円を差し引いても390万円分には贈与税が課されます。
また出資していない人に持分を持たせると，
その持分相当すべてが贈与とみなされてしまいます。
逆に出資しているにもかかわらず持分を持たせないのは，
その出資分の額の贈与があったとされてしまいます。
安易に共有にするとか，持分を決めてしまうのは危険だということですが，
たとえば20年以上連れ添った夫婦間の居住用財産の贈与とか，
非課税枠を利用したやり方もありますので，
いろいろと調べてみるといいかもしれません。

また共有にすると，その財産を処分するときに
共有者全員の同意が必要になります。
それぞれの共有持分自体は自由に処分できますが，
共有物全体は，過半数の同意で処分できるものではありません。
共有の性質をうまく利用するのが賢い使い方ですね。

No.2 回答者： titelist1 回答日時： 2013/11/23 12:18

親族以外と共有することはまずないが、これはまずいことになります。

親族となると親や妻との共有名義の場合について説明します。
まずは、自分の力で家を作れるならば、できるだけ共有名義は避けたほうが賢明です。しかし、資金の余裕が無い場合には仕方がありません。親から資金援助を受けると出資比率に応じて共同名義にしておかないと大きな贈与税が貴方に課せられます。新築後に税務署からお伺いの手紙が来ます。明確な説明ができないと課税されます。1000万円贈与されたら5割り近い税金を納めねばなりません。
共同名義は土地と建物で別々です。将来の相続のことを考えると親の資金を建物分に振り分けておくと、どんどんと資産価値は目減りするので相続税対策になります。親や兄弟の立場から見ると、親の財産が目減りするので気持ちは複雑です。たとえば弟が居ると遺産額が目減りするので、相続額が減少することになります。親の生前に建物を貰ったとして、相続分与からの減額を要求される場合があります。
妻との共同名義は離婚などがなければ問題はないのですが、たとえば3割ほど入っていただけでも、子供を妻が引き取ると共同名義の家は離婚調停で妻のものになります。貴方は賃貸に住み、ローンを払い続けることになります。夫の名義ですら家を取られるかねないので、私は息子の家に親の持分を少し入れています。離婚時に息子の妻への譲渡を阻止するためです。
どうしても妻の持分を入れないと家が持てない場合には、貴方は土地の持分を100%にして置き、建物は共同名義です。建物は離婚した母子が住むのに必要ですが、貴方が土地を無償で貸せば良いので、財産を取られる心配が軽減されます。

No.1 回答者： AR159 回答日時： 2013/11/23 10:50

誰かと「共有」するということですね。

共有は、持分の割合がどうであれ「共有者がそれぞれ自分のものとして所有する」ことですから、自分のものとするための資金を負担する必要があります。資金負担もせず所有すると誰かから贈与を受けたことになります。
なので、あなたが共有を考えている人が、住宅ローンを借りるか自己資金を出せないとまずいです。

また共有名義にすると、登記手続きをする時には常に共有者全員のハンコが必要になります。担保設定や所有権移転なども、すべて共有者全員の同意が必要です。なのでどちらか一方が勝手なことができないというけん制効果はあります。
ただ夫婦で共有している場合は、万一離婚した時に財産分与で揉める可能性があります。

しかし相続の時には、相続財産は被相続人の分だけが対象となり共有者の分は対象外になるので、計算上の金額は小さくなります。もっともこの場合は相続を将来に先送りしたとも言えますが。