父・母共有名義の土地、父名義の建物をリフォームすることになりました。

父・母共有名義の土地、父名義の建物をリフォームすることになりました。
一つの敷地内に二つの建物が建っています。建物の間は庭でつながっています。
ひとつは私の両親が住んでいます。もうひとつが今回リフォームする予定の建物なのですが、１６００万円くらいの全面リフォームをする予定です。増築もしますが、畳六畳分なのハウスメーカーさんいわく税金はかからないそうです。
本当にド素人なので、質問が的外れかもしれませんが、お許しください。
１６００万円のうち、７００万円は私（娘）の貯金から出します。３００万円は主人の貯金から、そして残りは預金担保で主人がローンを組む予定です。
こうゆう場合は、土地・建物の名義はどうしたらいいのでしょうか？！
名義を変更したほうがよいのでしょうか？！主人には過去ギャンブルで借金を負った事があり主人の名義にはしたくはないのです。
私の名義にするとどうなるのでしょうか？！ちなみに私は主婦です。
住宅取得の場合の贈与で土地をもらうことはできるのでしょうか？！
もうどうしていいのかわかりません。それに誰に相談していいのかもわかりません。
税務署に相談すると、課税されそうで怖いのですが・・・。
将来的にみて、どうするのが適切なのかわかりません。
よろしくお願いします。

No.4 回答者： 243200 回答日時： 2010/10/24 11:27

答えが検討違いだったら許して下さい。

多分、今回のリフォームを期に土地、建物の名義を奥様名義にしたいとお考えだと思うのですが、それを前提で回答させていただきます。ちがっていたら聞き流して下さい。
まずリフオーム資金の預金担保のローンは土地、建物に抵当はつけなくていいと思うので、又、今回のリフォームも６畳（１０m2未満）の増築で、確認申請を出したり新たに登記をする必要はないと思います。
結論から先に言いますと何もしないのが一番いいと思います。
住宅取得の場合の贈与で土地をもらうことはできるのでしょうか？の言っている意味は特例を受けて不動産取得税の減免を受けられるのでしょうか？という意味だと思いますがこの場合、リフォームするだけですので土地、建物の取得にかかわる不動産取得税の減免は受けられません。前の回答者さんが言っているように普通に贈与税は課税されます。
なにもしなければ多分、固定資産税以外（もしくは含めて）何も課税される事はないと思います。
ハウスメーカーでリフォームされるのでしたら担当の営業マンに相談するのがいいと思います。
贈与でも建物の建築年によって土地、建物それぞれ不動産取得税の減免を受けられる場合がありますが贈与税の減免はありません。
将来、相続で取得されるのが一番の節税だと思います。

No.3 回答者： kei1966 回答日時： 2010/06/27 16:08

融資も請けるなら抵当権も付け、登記もするので何か隠そうと思ってもそりゃ無理というものです。

ご主人の融資なら当然ご主人に登記持ち分がなければ融資はできないのではないかと思います。
建築確認申請をとってから１０m2以内の増築は建築確認申請が防火地域でないところならば出さなくてもいいということであって、でかい物置やガレージなど増築していれば今回確認申請も必要になる可能性があります。
ハウスメーカーも適当な発言ですね。わからないので紙に書いてもらえませんかと、次からは書いてもらいましょう。

１８００万で一部取壊一部増築総リフォーム２世帯同居のリフォームをした時やはり子世帯が金額に応じて登記の持ち分を発生させていました。そこは付き合いのある司法書士か何かに手続きをお願いしてました。課税してなくて追徴食らうくらいならまっとうに払っておいたほうがいいでしょう？贈与だっていろいろ特別措置がありますから、まずは税務署で相談したほうがよさそうです。

No.2 回答者： atelier21 回答日時： 2010/06/27 11:20

＃1　先ず税務署に相談します　その記録を持って置く

（将来必ずお尋ねがあります＝その記録が効力発揮＝あんしん）
ハウスメーカーは以外に設計事務所にも相談されたら如何でしょうか
設計者は建築のみならず　税務や資金　全体のマネージメントをします
施工に関しても如何なるシステムガ　施主に取って有利かを考慮します
工務店が良いか　専門職業者に直に発注する等
HMに多大な経費（利益）支払う必要はないと思いますが

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2010/06/27 09:25

＞ハウスメーカーさんいわく税金はかからないそうです…

何の税金がかからないと聞きましたか。

＞もうひとつが今回リフォームする予定の建物なのですが…

それも父の建物なのですね。

＞７００万円は私（娘）の貯金から出します…

登記をそのままとするなら、娘から父への贈与です。

＞３００万円は主人の貯金から、そして残りは預金担保で主人がローン…

登記をそのままとするなら、娘婿から舅への贈与です。

＞名義を変更したほうがよいのでしょうか…

贈与税を申告納付したくなかったら、資金を出した割合に応じて登記し直し。

＞主人の名義にはしたくはないのです…
＞私の名義にするとどうなるのでしょうか…

夫から妻への贈与であり、贈与税の申告納付が必要となります。
贈与税は、あらゆる税の中でも最も税率が高い税として有名です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
ただ、あなた方が 20年を経た熟年夫婦ならこの限りではありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

＞住宅取得の場合の贈与で土地をもらうことはできるのでしょうか…

もらうのはかまいませんが、基本的には贈与税の対象となります。
ただ、親が 65歳以上、あなたが 20歳以上などいくつかの条件を満たすなら、現時点での贈与税の支払いを留保することもできます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

＞税務署に相談すると、課税されそうで怖い…

税務署は、脱税しようとしている人にはたいへん厳しいですが、正しく節税しようとする人にはとても新設で優しい役所です。
論点を今一度整理して、メモに書き留めて税務署を訪ねましょう。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm