未成年名義の不動産登記と贈与税

知人から相談されたのですが、600万円の中古住宅の購入を考えています。
資金はすべて親が出しますが、登記名義を子供2人（未成年）持分2分の1ずつの共有名義にしたいとのことです。
そこで、
(1)契約者は親でも売主からの所有権の移転登記を未成年者の子供2人にすることは可能ですか？
(2)年間110万円の基礎控除を考えると1人あたり190万円分の贈与税を支払えばよいのですか？
(3)一度親名義に登記してから、不動産を2人に贈与するほうが良いのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃいましたら、ご指導のほどよろしくお願いいたします。

No.3 回答者： kimshin 回答日時： 2004/11/19 22:33

なんちゃってＦＰですが、

・贈与税については以下の特例を満たせばかかりませんよ。
１、「住宅取得資金等の贈与を受けた場合の特例http://www.taxanser.nta.go.jp/4502.htm」
２、「住宅取得資金等にかかる相続時精算制度の特例http://www.nkaikei.co.jp/nyumon/zouyo1.htm」

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
1.住宅資金贈与：中古住宅の築年数が条件外なのです。
2.相続時清算制度：子が未成年のためダメなのかしら？と思っています。

お礼日時：2004/11/20 11:07

No.2 回答者： noname#11466 回答日時： 2004/11/19 21:26

>(1)契約者は親でも売主からの所有権の移転登記を未成年者の子供2人にすることは可能ですか？

いえ、売買契約書も子供名義にして法定代理人として親が契約することになります。

>(2)年間110万円の基礎控除を考えると1人あたり190万円分の贈与税を支払えばよいのですか？
１９０万の１０％が贈与税です。一人１９万、合計３８万ですね。
贈与税は子供は支払えないでしょうからその分も含めて贈与するとよいでしょう。

>(3)一度親名義に登記してから、不動産を2人に贈与するほうが良いのでしょうか？
登記費用と不動産取得税が２倍かかりますのでお勧めできません。

ちなみにこの場合、現金決済が条件となります。
ローンは組めない可能性が高いです。（銀行の判断になるので一応断言はしませんが）

この回答への補足

＞＞(1)契約者は親でも売主からの所有権の移転登記を未成年者の子供2人にすることは可能ですか？
＞いえ、売買契約書も子供名義にして法定代理人として親が契約することになります。
売買契約書に「売主は、所有権移転登記を買主の都合で第三者に変更し、又は転売するも、その名義人の何人たるを問わず、異議なく買主の指定する名義人に登記することを承諾する。」とある場合はいかがなものでしょうか？
また、この場合、中間省略（A→B売買、B→子1、子2贈与の売買登記部分の省略）という考え方にはならないのでしょうか？
そして、こういった場合は、現金の贈与というより不動産の贈与としてみることはできないのでしょうか？評価額が600万円より低い場合、不動産を贈与するほうが贈与税が軽減できませんか？もちろん、不動産取得税は二重にかかるのでしょうが…

補足日時：2004/11/20 10:45

No.1 回答者： jyonn1504 回答日時： 2004/11/19 20:41

直接の回答では、ありません。

参考程度にして下さい。
中古住宅ですね。新築後どの程度経過しているかもこの場合考慮しなければなりません。
又土地は、ないんですね。
子供の、年齢は未成年ということですが、後何年で成人になりますか。
質門には、前提がわかりませんが、一般的には親の
名義にしておいて、成人に達してから名義を、変更（贈与，売買）しているようです。
　今後売買するにしても、担保にいれるにしても手続きが、面倒になるということです。
　固定資産税が、長期に発生してきますね。
建物を賃貸した場合所得が、発生します。こういう問題も
考慮すべきだとおもいます。
以上参考まで

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
諸々の手続きが面倒なのはある程度私も承知していまして説明をしてあるのですが、私の持っている知識の確認と、＋αの情報が得られればと思い相談させていただきました。

お礼日時：2004/11/20 10:44