複雑な家族構成でのリフォーム・名義等の質問

初めての質問です。よろしくお願いします。
まず築30年経った家のリフォームをかんがえています。
建坪40坪ほど。
リフォームみつもり金額はおよそ4000万ほど。

今住んでる家族構成は3世帯？？

・祖母（90歳）（土地・建物の名義人）
・叔母（66歳）（祖母の娘）（結婚してません）

・父（60歳）（私の父）（祖母の息子）
・母（55歳）（私の母）

↓1年前から一緒に住むことになった↓
・夫（27歳）
・私（26歳）（夫の妻）
・子供3歳と5歳が二人。


以上7人で住んでます。30年頑固な祖母の意見でリフォームも修理もしなかったのですが、最近ガス周辺も壊れ　水まわり周辺も壊れ　ドアも壊れて　あちこち修理しないといけないとこだらけなのと、家族構成が増えたので　リフォームの話がでています。
その際に祖母の持ってる土地を売却して（およそ2000～3000万）
それを資金に残りを家族みんなでローンを組むといった形を想定してるのですが‥
問題があります。
・まず父と母は資金がだせないこと。
・主人がまだ社員1年目だということ。

こういう状況での質問なんですが
残りの1000万のローンを土地の名義でもない私の主人が組めるのかどうなのか？
もしくは、皆で残りを出し合うとして家族ローンみたいのは組めるのか？
建物の名義は誰になるのか？
また祖母がなくなった時土地を誰かに名義変更する際
税金などはかかってくるのか？

の質問です。よろしくおねがいします。

No.4 ベストアンサー 回答者： mud_jayson 回答日時： 2007/11/01 10:53

＞築30年経った家のリフォームをかんがえています。

建坪40坪ほど。リフォームみつもり金額はおよそ4000万ほど。

まず根本的な話になりますが、（具体的な現況・リフォーム内容は不明ではありますが）築30年40坪の住宅を4,000万円掛けてリフォームするという前提が甚だ疑問です。
恐らく増築も含む内容かと思いますが、40坪ベースで割り戻すと、坪あたり100万円も掛けることになります。

建替えた方が話が早い上に、安上がりなのでは？
ざっくりですが50坪の家を建てたと想定しても坪60万円程度ならば総額3,000万円程度の予算です。既存住宅の解体費用や諸経費、仮住まい費用等が掛かりますから、これだけでは足りませんけど、何より築30年の住宅を大掛かりに直すことと比べれば新築になりますからね・・。
まぁ計画の大前提について、よく検討してみてください。

で、質問事項ですが、

＞残りの1000万のローンを土地の名義でもない私の主人が組めるのかどうなのか？

これは金融機関のローン商品の条件・審査によりますが、組める可能性はあります。金融機関ごとに基準が異なりますので、窓口で個別に相談すると良いでしょう。

＞もしくは、皆で残りを出し合うとして家族ローンみたいのは組めるのか？

そういう商品は思い当たりません。名義の問題は別としても、どなたかが主として借入を起こす考え方が自然ですね。

＞建物の名義は誰になるのか？

基本的には祖母のままです。

で、一応考え方ですが「銀行等からリフォームローンなどをあなたの主人が借りること」と、「建物の名義・贈与税等の税金に関して」のことは、とりあえず分けて考えてみてください。

銀行等は金貸しが商売です。基準を満たし審査にパスすれば貸してくれるでしょう。リフォームローンの場合は無担保でもOKな商品はあります。
そして、税金等は別の話。

ご主人がローンを組んで建物を直せば、その部分はご主人から祖母へ贈与があったということになります。控除等もありますがこれは贈与税の対象。
贈与税を回避しようとすると、ご主人が負担する部分について共有持分登記をする方法もありますが、祖母からするとこれは持分譲渡ですから、譲渡所得税の対象となります。

もしくは生前贈与（相続時精算課税制度）を用いてで建物をご主人名義に移してから行うという手法もありえますが、ご家族の構成を考えると微妙ですよね。

まとめ、というわけではありませんが、アドバイスとしては、

（1）リフォームで4,000万円も掛ける計画に問題はないのか？再考せよ。
（2）資金調達（ローン）と、名義及び税金関係は分けて考えよ。（実際には両者は絡むものですが、あなたの頭の中では一旦分けた方が良い）
（3）ローンは金融機関と相談、名義や税金関係は税務署に相談する方が話が早い。

No.3 回答者： sappara 回答日時： 2007/10/30 17:13

まだおわかりになっていらっしゃらないようです。

「名義」とは「これは私のものである」という意味です。
ですから、他人名義の財産を使って（担保にして）ローンを組むことはできません。

●祖母さんが自分の土地を売って、自分の家をリフォームするのは可能です。でもそれは自分のお金の範囲内でしかできません。それが一番単純明解です。

「それでは足りない」というのであればリフォームはできません。それだけです。

「祖母さん以外のだれかがお金を借りられるのか」という点では：
・叔母（66歳）×収入無し？年齢超過
・父（60歳）×収入無し？破産歴？年齢超過
・母（55歳）×収入無し？年齢超過
・夫（27歳）×勤続年数不足
・私（26歳）×収入無し？

ということで、だれも借りることがでません。つまり単純に「お金がない」ということなのです。

贈与を受けて、贈与税を払わない限りは、お金を出さなかった人には名義は与えられません。ですから、土地も家も全て祖母さん名義以外にはできません。
●祖母さんは、祖母さんの土地を売って得たお金の範囲内でリフォームをするしかありません。

＞なるべく複雑にしないで皆が快適に過ごせるようなリフォームを希望してるのですがやはり亡くなってからのがいいのでしょうか？
●その通りです。それぞれ相続割合によって遺産を受けるでしょう。他に兄弟や親族がいれば当然彼らにも分配されます。人数が多ければ多いほど「分け前」は減りますから、本来、特定の親族が自分達のためにリフォームや建て替えができるだけの財産かどうかもわかりません。「一緒に住んでいた」というのは相続には全く関係のないことです。

この回答へのお礼

なるほど　それではリフォームの金額を下げてだせる金額内でだす分には大丈夫ということですね。　

そのように祖母に伝えてみます。
それでリフォーム業者と話してみて、金額も下げれるように相談して可能であればできるということですね。

ありがとうございました。

お礼日時：2007/10/30 18:39

No.2 回答者： sappara 回答日時： 2007/10/29 13:05

●全体に無理があります。

祖母さんは他に土地をもっているわけですね。
まさか、と思いますが祖母さんはボケていたり、寝たきりなどで、契約内容の理解ができない状態ではないですね。しっかり会話や理解ができる状態ですね？

土地の売却や名義変更は当人がボケていたりした場合、契約ができないばかりか、契約無効の訴訟などが起きた場合には負けます。特に、今回のように祖母さんの財産が他の人によって利用される場合です。ご注意ください。

状況としては「家族みんなで・・」と言えば聞こえは良いですが、要するに祖母さんの土地と家を若い連中で山分けにして、土地や売ったお金をみんなで利用しようと企んでいるだけのストーリーです。家族愛とかそんなことは別として、税金やお金の流れを見れば、それだけのこととなります。だれが一番利益を得るのか、というと少なくとも祖母さんではなく若い方々です。

祖母さんのお金で建てた家の名義を祖母さんにしない限り贈与にあたります。

おそらく、ローンを組めるのは、ご主人しかいません。けれども、勤続年数のほか、担保となるものがありませんのでおあおらく無理でしょう。

●祖母さんが亡くなるのをまって、正式に遺産の相続を受け、その結果で家の建築を考えるべきです。

なぜ無理があるか、というと、“祖母さん以外は「他人（祖母さん）の財産を使ってローンを組んだり家を建てたりしようとしている”からです。日本の国では、他人の財産を利用してはいけないという法律があるからです。これは家族だろうが親戚だろうが関係ありません。“祖母さんのため”という理屈は通りません。

祖母さんがボケていたりして、契約ができない場合はこれが更に明白になります。つまり裁判所がチェックする管財人が指定された場合、祖母さんの財産は祖母さん本人のため以外には一切使ってはいけないことになります。本来財産とはそういうものです。
その場合、祖母さんのお金や土地を使った家族や親戚のためのリフォームは一切認められません。ましてや土地や家の名義変更は認められません。遺産相続で法律に従って清算できるからです。

この回答への補足

回答ありがとうございます。祖母は多少物忘れはありますがまだしっかり話ますし、寝たきりにはなってません。
祖母もさすがに家がボロボロなので、土地を売ってそれでリフォームが希望で早くなんとかならないかとのことなのですが、歳もあるので若い人たちにまかせるといってます。

ただまかせられても何をどうしていいのか‥といった感じです。そういう場合でも他人の財産の利用になってしまいますか？いまいち線引きがわかりません。

名義は祖母で大丈夫なんですがその祖母の名義の物の残りのお金を夫がローン組めないとなると、夫を名義人にしないといけないのでしょうか？

なるべく複雑にしないで皆が快適に過ごせるようなリフォームを希望してるのですがやはり亡くなってからのがいいのでしょうか？

私自信も子供がいるので、将来的に今の住まいをリフォームしてここに住むのか、マンションを買おうか迷ってるんです。特に両親は事業に失敗して資金に余裕がないので老後の面倒をみていく上で一緒に住んでいれば、
お互い協力して生活していくことができるのですが、　もしマンションなど購入して別に住むとなるとお金の支援や面倒などもみていくことが不可能もしくは大変なんじゃないかと思ってます。

名義は正直誰でもかまわないのですが一番あとあと問題にならないやり方はないでしょうか？

補足日時：2007/10/30 03:01

No.1 回答者： CREAMHOME 回答日時： 2007/10/29 11:43

　こんにちは。

大家族構成ですね。昔はみんなこんな家族構成でしたよね。介護保険も不要だし本来のあるべき姿じゃないでしょうか。
　ローンは銀行に確認しないと（銀行によって色々）わからないですが、用は担保に土地や建物を提供できれば問題はないはずですが、所有者である祖母の同意が必要でしょうね。お金を貸して儲けるのが銀行の仕事ですから、貸倒にさえならなければ貸すでしょう。こちらは立派なお客様ですよ。連帯債務として複数の人での借り入れは可能です。まあ銀行はただで相談に乗ってくれるのでいくといいでしょう。

　名義は建物のリフォーム規模によるでしょう。金額からして建て替えに近い金額ですから、確認申請が必要そうな規模なので、お金を出した比率に応じて持分共有することになるでしょう。
　相続は基礎控除5000万＋子供１ｘ1000万ありますから、それを上回る資産がなければ税金はかからないので資産と評価を洗い出すことですね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。基礎控除などしりませんでした。
色々と簡単にはいかないかもしれませんが　銀行などにも相談してみるのもいいですね！ありがとうございます！

お礼日時：2007/10/30 02:48