ネットが遅くてイライラしてない!?

分譲マンションで老朽化による建て替えが決まった場合(現在の資産価値が500万円、建て替え費用が2000万円とします)、その建て替え費用が払えない人はどうなるのでしょうか?

また、共有持分の500万円を他の共有者に買い取ってもらえるのでしょうか?
もし他の共有者が無資力だった場合はどうなるのでしょうか?

さらに、共有持分を放棄した場合は他の共有者に帰属することになると思いますが、極端な話、100世帯中99世帯が放棄した場合、残りの1世帯だけで建て替え費用を負担しなければならないのでしょか?

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A 回答 (11件中1~10件)

何度もすみません。



#5補足・訂正です。

建物が倒壊したとなった場合は#5の後半で書いたような取扱になりますが、建物が残っている場合(価値の1/2以上がなくなった場合)、復旧決議と建て替え決議の2択がありますので、被災した建物については3つの取扱が可能でした。
訂正します。

なお現実問題として、復旧派と建て替え派の2つに分かれて意見がまとまらないことが多いようです。

つぎに、質問文にある現在の資産価値が500万円が時価とすると、老朽化の建て替え決議の場合これが時価になると思いますが、被災した場合はあくまで被災した時点での時価なので、500万の時価はないと判断されると思います。

なお区分所有法第61条13項を見ると、買い取り請求をされたものは原則買い取らなければならないようですが、その支払い期間は相当の期限を裁判所が認めることになっていますので、すぐに回収できないことが多いと思います。
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この回答へのお礼

何度も詳しくありがとうございます。

専有部分も含めて共有部分と書いてしまいました。
また、「時価額500万円」や「震災で住めなくなった場合」は仮の設定でしたので、現実的ではなかったかもしれません。
言葉足らずですいません。

時価がゼロであっても、土地持分などの価値はあるのですから、放棄しない方が良いこともあるのですね。
しかし、集合住宅は便利な面もあるものの、総意が得られないときは色々と大変なようですね。
その点、戸建ては簡単ですね。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時:2006/08/08 14:08

他の回答者さんも仰ってますが住民の5分の4の同意がないと建て替えはできません



質問者さんが残りの5分の1ならば、建て替え前に不動産を手放すしかないのではないでしょうか
(ローンを組んで支払うことも選択肢のひとつですが)

建て替えれば新築マンションになるので5分の1は新築マンションとして売りに出せますよね?
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この回答へのお礼

一時的に費用が捻出できるのであれば、建て替え後の物件を転売する手もありますね。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時:2006/08/09 17:55

#6です。



質問の本筋とは離れてしまいますが、間違われついでに、後学のため確認したいのでよろしければ補足下さい。

区分所有法第61条で復旧決議の「買い取り請求」が規定されています。

区分所有法第63条で建て替え決議の「売り渡し請求」が規定されています。
建替円滑化法でも第15条に同様な規定があります。

また、建替円滑化法では第56条で権利変換決議の非賛同者からは「買い取り請求」が規定されており、逆に第64条で非賛同者に対する「売り渡し請求」が規定されています。
すなわち、権利変換決議については双方の権利が認められています。

以上が私の持っている知識です。
http://www.mankan.or.jp/html/faq/06_10.html

区分所有法だと買い取り請求ができるのは復旧決議の場合だけだと認識していており、#2さんの冒頭の買い取り請求は建替円滑化法の権利変換決議に関する内容だと思っていたのですが、#7さんが紹介している事例を見ると、建替決議でも区分所有法により買い取り請求ができるような記述になっていますね。
区分所有法にも建替決議の場合の買い取り請求権があるのでしょうか
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現実的にはそうなってみないとわからないと思いますが、よく言われることは、マンションの土地分の価格は解体費用で相殺されるということです。


質問者さまのおっしゃるように、震災に遭ったり老朽化した場合の資産価値が500万というのは、現実的にはあまりないと思います。
建替えする際の建物の取り壊し費用は、一般に100万~200万となります。
これは建替えに賛同しようとしまいと、取り壊しが決まれば解体費用は区分所有者全員の負担となります。
つまりちょうど土地分の価格は解体費用で清算できるということが予測されます。

また、別の観点からですが、実際に4/5以上の組合員が建替えに賛同しても、一人でも反対者がいた場合、その人を立ち退かせる権利がどこまで認められるか?という問題です。
阪神大震災でも建て替えが実行できないマンションは、この問題を抱えているところがあるそうです。
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この回答へのお礼

たしかに、取り壊し費用も無視できない金額ですね。
500万円と言うのは仮の設定でした。
言葉足らずですいません。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時:2006/08/09 17:54

#2・#7です。



#7に誤記がありました。
お詫びして訂正します。

●誤
#6です。補足を申し上げます。#6に

●正
#2です。補足を申し上げます。#2に
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#6です。



補足を申し上げます。

#6に「他の区分所有者は買取りを拒否する場合もあります」と記載していますが、区分所有法で拒否することを禁じられているものの、行政相談では拒否できないことが違憲であるとして、拒否を認める解決が図られた実例があります。
行政相談の記事をご紹介します。
相談者は、当該分譲建物(大阪府吹田市所在)の老朽化による建替することとなったため、建替組合に対し相談者の住戸を時価にて買取るよう求めた。
しかし、建替組合は買い取りを拒否したため、相談者は区分所有法に則り拒否撤回するよう当窓口に相談した。
当相談員は、区分所有法の云う買い取りを拒否出来ない定めは、財産の取得や処分の自由を保障した憲法第二十九条一項の財産権に違反している可能性が少なくないとして、相談者に買い取り拒否を受認するよう助言した。
その後、相談者は民事調停にて、 憲法第二十九条一項の財産権に違反している可能性が少なくないとして、買い取りを拒否を受認する和解に至った。
(有斐閣刊「行政Q&Aと事例」より編集のうえ転載)

区分所有法で拒否することを禁じられていることは違憲の可能性が少なくないため、行政相談では、買い取り拒否を受認するよう助言することが少なくありません。
そのため、区分所有管理士やマンション管理士のなかで、法曹界に精通している者達は、買い取り拒否を受認するよう助言していることが珍しくありません。
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この回答へのお礼

専門的な知識をありがとうございます。
買取を拒否された場合、民法によれば競売にもかけられそうですね。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時:2006/08/09 17:52

#3,4です。



#1さんへの補足を見て

地震で被災した建物については、2つの取扱があります。
1つは建物が残っている場合、この場合は#4で書いた復旧決議になり、3/4で可決です。
買い取り請求ができますが、#2さんが指摘しているように買い取りできないケースもありますので、問題は大きいです。

#3で書いたように共有部分のみの譲渡などはできません。

建物が完全に倒壊した場合などは、区分所有法ではなく、「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」が使われることになると思いますが、基本的に建て替え決議が準用されますので、売り渡し請求となります。
但しこの場合専有部分は消滅していますので、専有部分の時価は0ですね。
敷地利用権のみを有していることになりますので、その権利を売買することは可能だったと思います。共有部分の放棄とは土地利用権の放棄ですので、残った賛同者はその分をただで手に入れたことになります。

再建計画などでは、法律の許す限り容積率を上げて部屋数を増やし、その部分を売却した費用を再建資金に充ているという方法がとられることがよくあるので、共有部分の権利放棄・譲渡してもらえば、それだけ再建資金に余裕がもてることになると思います。
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#3です。

訂正です。

>代金についての定義は法律で決まっていませんのでよくわかりませんが、時価になると思います。

売り渡し請求権については区分所有法第63条4項で定義されており、そこに「時価」で売り渡すことを請求できることが定義されていました。
すなわち法律で「時価」ということが決まっていました。訂正します。

なお、#3の冒頭で復旧決議について述べておきながら、書き忘れたのですが、復旧決議の場合、賛同者に対して非賛同者は「買い取り請求」ができることになっています。

これは建て替えの場合、建物自体がなくなりますので、反対者には立ち退いてもらわなければならいので、売り渡すように請求できることになっていて、復旧の場合は被災しているとはいえ建物はありますので、立ち退きまで必要ないので、買い取りを要求するか、賛同しないまま住み続けるか選択権を非賛同者に与えているからだと思います。
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老朽化による建て替え決議と被災したものの復旧決議では取扱が異なりますが、



1.建て替え決議では4/5以上の採決です。

2.共有持ち分は専有部分に付属していますので、共有持ち分だけを放棄することは原則出来ません。
なぜならもしできたとしたら、敷地は共有部分ですので、放棄した場合、敷地を利用することができなくなりますし、共有部分も使用できなくなります。すなわち専有部分を使用できなくなりますから現実問題不可能ですので。

3.建て替え参加者はまたはこれらの全員の合意で区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができると指定された人は、参加しない人に「売り渡し請求」を行うことができます。
不参加者が買い取ってもらうように要求する権利はなく、建て替え参加者が不参加者に対して売り渡すように要求できるのです。
代金についての定義は法律で決まっていませんのでよくわかりませんが、時価になると思います。
ただし、いくらで買えと要求できるのではなく、いくらで売れと要求できるというニュアンスの違いによる影響はあるかもしれません。
なお、売り渡しの代金が支払われると、原則として1年以内不参加者は退去する必要があります。
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建て替え費用が払えない人は、他の区分所有者に時価で買取るよう請求することが認められます。


しかし、他の区分所有者は買取りを拒否する場合もあります。
したがって、分譲建物を所有するときは、将来の立替決議を見越したライフプランを立てておく必要があります。
なお、他の共有者が無資力だった場合は、自己の専有部分と共有持分を建替組合に贈与する策が残っています。

区分所有法で共有持分だけ放棄することは認められていませんので、専有部分と共有持分を併せて放棄することになります。
100世帯中99世帯が専有部分と共有持分を併せて放棄した場合、残りの1世帯は受贈されることとなり、建替えしようが、転売しようが、自由に処分できますから、大喜びすることでしょう。
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この回答へのお礼

言葉足らずですいません。
専有部分も含めて共有部分と書いてしまいました。

時価がゼロであっても、土地持分などの価値はあるのですから、放棄しない方が良いこともあるのですね。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時:2006/08/08 14:03

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Qマンションの寿命が尽きたら

中古マンションの購入を検討していますが、築30年以上の古い物件に興味があります。内装や設備などはリフォームするつもりです。しかし、疑問がありまして、現在のマンションの躯体の寿命は、せいぜい50年くらいだろうと思うのですが、取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?
土地を売り払って、みんなで山分けとか???
お詳しい方、いらっしゃったら教えてください。

Aベストアンサー

>取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?

マンションはまだ区分所有法(マンション法)ができたのが昭和37年(1962年)
それ以降マンション建設が本格化したわけで、まだ世の中で築40年を超える老朽マンション
の数はそれほど多くありません。
それでは立替はないか・・というとマンション以前に住宅公団が分譲したアパートが
寿命をむかえて、大阪千里や東京代官山、江戸川橋、清澄白川などで立替が行われて
きました。青山でも同潤会(公団の旧名)アパートの立替が進んでいます。

建替決議は議決権および区分所有者数の4/5の賛同がいります。
たとえば代官山の場合でも建替に12年要しています。
というのは、そのままの容積で建替えても、建物工事費だけが持ち出しになりますから
普通再開発や総合設計などの手法で容積を倍増して、「保留床」という財産を生み出し
それをデベロッパーに売ることで、建替費用にあてるのです。

厳密に言えば、建替前では建物の価値はゼロ。土地の持分が仮に1/200あったとすれば
その半分の1/400を新しい建物の床と交換します。
その結果土地の持分は全体の1/400になりますが、4000坪の土地単価が360万円/坪
なら1/400の持分は10坪・・価格は3600万円です。
建物の価格が開発費用込み100万円/坪なら36坪つまり119平米のマンションが取得できるという
話になります。

実際はそうそう簡単に容積はふえません。そこでなかなか建替えは順調にいかないわけです。
ただ政府は内需拡大の切り札として規制緩和マンション立替促進をすすめていますから
状況は今後も変わっていくでしょう。

となると、実は中古マンションの再開発待ちうけ買い
という裏技も登場してきます。西新宿とか渋谷駅周辺とか、都市計画上「再開発促進地域」
の指定を受けている老朽マンションを大家が「汚くて修繕費がかさんで嫌だ」ということで
売るものを狙って買い、10年ほど賃貸でしのぐ。
再開発で50平米の2DKが25坪のタワーマンションの一室に化けたりします。
まあプロの裏技ですから真似しないでください。
再開発がなくなるリスクもあります。その場合屑ビル抱えて泣くしかないです。





>土地を売り払って、みんなで山分けとか???

マンションって30年すぎるとご存知のようにほとんど賃貸になっていますから、地上げ屋
どうようデベが一棟買うというケースもでてくるかもしれませんね。これも再開発の一環で
ただ足元見ますからなかなか買い上げされません。
欧米ではコンバージョンで、SOHO化するとか(・・だまっていても神宮前のマンションなんて
みんな違法オフィス違法店舗になってますけど)いろいろあります。

これも皆築35年超のマンションが超都心部にあるからで、一方30年クラスは案外
郊外住宅地の大団地だったりしますが、私はこれは将来不安です。
何か手は打たれるかもしれませんが、30坪のマンションでも中古価格はベンツのCクラス
並みの値段まで下がる気がします。



>建替え工事といっても、バカにならない金額がかかると思いますが、
>人それぞれに経済状況も違いますので、もめそうですね。

みんなが持ち出しナシで建替えというのが保留床方式(容積マジック)ですね。

>所有権を時価で買い取ってもらうにしても、例えば半数近くの人が、建て替え反対であれば、
>所有権の買い取りの値段も結構な額になりますよね。

土地の価値を容積率で吊り上げてしまうわけで、再開発の「容積ボーナス」とか言われています。


>今までの、マンション建て替えの事例などで、参考になるものなどご存知でしょうか?
民間マンションではほとんどないです。
私は中古大好きです。
絶対都心部の好立地を狙ってくださいね。できたら道路から一本だけ引っ込んだ区画
表に老朽ビルがあったりすれば、将来それとの一体化で、建替えが容易になるケースも
ありますよ。無くても人気立地なら値下がりは少ないものが多いです。
ただ、共用部の赤水(給水管の錆、)屋上防水の劣化 エレベータ取替え
これらの改修が済んだものを狙うのがコツ。

>取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?

マンションはまだ区分所有法(マンション法)ができたのが昭和37年(1962年)
それ以降マンション建設が本格化したわけで、まだ世の中で築40年を超える老朽マンション
の数はそれほど多くありません。
それでは立替はないか・・というとマンション以前に住宅公団が分譲したアパートが
寿命をむかえて、大阪千里や東京代官山、江戸川橋、清澄白川などで立替が行われて
きました。青山でも同潤会(公団の旧名)アパートの立...続きを読む

Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い(修繕積立金が安すぎる?)

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
5年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車...続きを読む

Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

古いと耐震性が心配ですが、ウチの場合は大丈夫と診断されています。
そちらのマンションの耐震性はいかがでしょうか?
あと地盤も気になりますね。
自治体からハザードマップや液状化マップが公開されていますから、確認された方が良いでしょう。

電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
今容量を大きくする工事をしているところです。
電気関係は大丈夫ですか?
(各戸の問題ではなく、マンション全体の配電の問題です)

ウチは来年度外壁と窓の修繕をしますが、予算は約3億5千万円です。
規模が違うので同じにはならないと思いますが、2,3年後の修繕は明らかに資金不足だと思います。
追加徴収(50万円くらい?)される可能性は織り込んでおいた方がよいです。

耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、その...続きを読む

Q購入したマンションを取り壊す際にはどうなる?

ただの興味本心の質問で申し訳ございません。

マンションの一室を購入し、数十年が経過します。すると当たり前ではありますが、そのマンションの老朽化が進み、取り壊す必要性が出てくるものと思われます。そうなるとマンションの購入者はどうなるのでしょうか?まさか数部屋だけを残して他の部分を壊す、なんてことは出来ないと思いますので、質問させて頂きました。

詳しい方、お教えください。

Aベストアンサー

質問者さんがお気づきの問題が、実はマンションというものの構造的な問題として世間を騒がしています。

老朽化が著しく、建て替えようと思う人、取り壊して更地にしてわずかでも現金にしたいと思う人、老朽化しても金がないので住み続けたいと思う人。みな思いはバラバラだと思います。
しかし、出来ることはたった一つです。
ですから、多数決で決めることになるのですが、死活問題でもあるのでなかなか決まらないと思います。

建て替えるなら解体工事費と新築工事費を出さないといけません。若いとローンが組めますが、年を取っていると無理です。
運が良く容積率に余裕があれば、大きくつくって他の人に売って個人負担を小さくすることもできますが、焼け石に水でしょう。

更地にして売却と言っても、解体費も結構かかりますし、わずかな金をもらってもその後の住宅を各自が手に入れる必要があります。

新築時に35歳前後であれば、老朽化したときは皆年金生活者になっているでしょう。年金生活者にとっては雨漏りしなければ大丈夫だといって、改修しながら住み続けたいと思う人も多いでしょう。
中古で買った人たちは、改修費もばかにならないので、建て替えたいという意見が多いと思います。

結果的に、にっちもさっちもいかなくなって、捨て値で売りに出るか、激安の家賃で貸すという形になるでしょう。
つまりスラムです。

だから、築30年あたりで売り逃げる人が多いのです。

質問者さんがお気づきの問題が、実はマンションというものの構造的な問題として世間を騒がしています。

老朽化が著しく、建て替えようと思う人、取り壊して更地にしてわずかでも現金にしたいと思う人、老朽化しても金がないので住み続けたいと思う人。みな思いはバラバラだと思います。
しかし、出来ることはたった一つです。
ですから、多数決で決めることになるのですが、死活問題でもあるのでなかなか決まらないと思います。

建て替えるなら解体工事費と新築工事費を出さないといけません。若いとロー...続きを読む

Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
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Q老朽化したマンションはどうなる

マンションは土地がないので戸建てと違って最終的に資産として残らないといいます。
マンションが老朽化して建て替えが必要となった場合、入居者はどうなってしまうのでしょうか?そう場合の費用や価値は???本を見てもあまりこの点に触れていません。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>マンションは土地がないので戸建てと違って最終的に資産として残らないといいます。
そんなことはないと思います。マンションは区分所有法で土地の利用権も保証されているので建物は老朽化しても土地は残りますから、そのことから云って戸建てと同じと思います。マンションは関係人が多くなるだけで、少なくても、法律の原点は戸建てと同じと考えます。

>マンションが老朽化して建て替えが必要となった場合、入居者はどうなってしまうのでしょうか?
区分所有者の5分の4の賛成によって建て替えができます。反対者は賛成者からお金を貰い引っ越しします。それを反対しても最終的には裁判所の強制執行です。

>そう場合の費用や価値は???
建て替えが決まったなら、その者たちでお金を出し合い、叉は、借り入れして新しいマンションを建てます。
反対者が賛成者からもらうお金の額は、最終的には裁判所で決めてくれます。それに反対しても供託され、印鑑や権利書がなくても所有権移転登記できます。


マンションの建て替えは現実問題として、大勢の意見の対立で難しいことになりがちですが平成14年6月に「マンションの建て替えの円滑化等に関する法律」と云う法律が制定されてからは、比較的簡単にできるようになりました。
要点は、何百人のマンションでも1人叉は数人が都道府県と国土交通省の協力の基で進めると云うもので反対者の意見も聞きますが全体的にみて利益を考慮し法律的に進めます。

>マンションは土地がないので戸建てと違って最終的に資産として残らないといいます。
そんなことはないと思います。マンションは区分所有法で土地の利用権も保証されているので建物は老朽化しても土地は残りますから、そのことから云って戸建てと同じと思います。マンションは関係人が多くなるだけで、少なくても、法律の原点は戸建てと同じと考えます。

>マンションが老朽化して建て替えが必要となった場合、入居者はどうなってしまうのでしょうか?
区分所有者の5分の4の賛成によって建て替えができま...続きを読む

Q築年数の古いマンションの行く末

 築年数の古いマンションの購入を検討しています。
 築年数は1973年なので今年で築40年になるRCマンションです。

中身はリノベーションされており十分に魅力はあるのですが、逆にそのきらびやかな表面的な設備に目を取られ、肝心の住まいとしての躯体などに関しては不動産会社もリノベーションを行った会社もあやふやな回答でした。

 私が心配するのは現在で既に40年も経過しているマンションということは、いわゆる旧耐震設計の建物であり、地震等に対しては脆弱さが必ずあると考えられていますよね?
 地域は名古屋市なので東海地区としては今後も地震の驚異が残ります。

仮にいつ来るか分からない地震に対する問題を考えないとして、基本的にここまで古くなっているRCマンションという建物としての行く末はどうなることが予想されますか?
 若しくは、法規上などでどうなることが決まっている、などがあればぜひ教えてください。
 できれば実例があれば良いのですが、検討しているマンションを販売している不動産外者の方も「RCマンションというものが一般的に建てられ始めたのがちょうど40~50年前くらいでなかなか建て替えなどの実例が少ないのも事実」ということで、買ったあとの心配事がどうもモヤモヤしています。

 例えば50年経ったら強制的に法律で建て替えをしなくてはいけない!と決まっているのであれば、残りの10年で一旦退去しなくてはならない、その際には賃貸か実家にでも仮住まいをしなくてはいけない、とある程度計画も建てられます。

 まだ実例自体があまり多くはないという分譲マンションの行く末とはどうなるのが現実ですか?
マンション管理士や不動産分野に長けている方、こういった古いマンションを購入しようとする場合の注意点やその先のライフプランも踏まえてアドバイスいただければと思います。

 ちなみに購入希望者は30代で、年収は800万あります。
ちゃんとした(?)新築、築浅物件も買うことはできますが、今後の日本の状況が見えないためあまり大きな買い物(4000万とか)をすることに不安を感じます。

 わかりづらい質問で恐縮ですが、ぜひアドバイスをお願い致します。

 築年数の古いマンションの購入を検討しています。
 築年数は1973年なので今年で築40年になるRCマンションです。

中身はリノベーションされており十分に魅力はあるのですが、逆にそのきらびやかな表面的な設備に目を取られ、肝心の住まいとしての躯体などに関しては不動産会社もリノベーションを行った会社もあやふやな回答でした。

 私が心配するのは現在で既に40年も経過しているマンションということは、いわゆる旧耐震設計の建物であり、地震等に対しては脆弱さが必ずあると考えられていますよね?
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Aベストアンサー

>中身はリノベーションされており

ここが非常に気にかかります。
マンション全体のフルリノベでは無いのですね?

マンション全体のフルリノベ(名古屋だと矢作建設さんとかが力を入れてますが)であれば、躯体・耐震診断を行いますし、必要な耐震補強も行い、給排水等も更新されているケースが多く、
瑞穂区や千種区あたりの超富裕層が住んでいたような物件は、そもそもの設計や使用建材が今の基準から見ても頑強・高品質で、維持管理や修繕もきめ細かく行われていたようなのが多いので、販売業者に建物全体のリノベ内容や耐震診断結果・補修内容を確認すれば安心して住める物件が多いです。

しかし古いマンションを単に特定室内だけリノベしたような物件は・・・
結論を先に申し上げますと、やめておいた方が宜しいです。

他の区分所有室には、リノベどころかリフォームもできない経済状況の方が住んでいたり、
管理費や修繕積立金を滞納していたりします。
そのため、建物の維持管理に必要な長期修繕計画が破たんしていたりして、鉄部やコンクリートが著しく劣化していたりします。

一部は賃貸化されていたりして入居者の入れ替わりも激しかったり、
管理費滞納の多さや所有者の支出能力の低下で、管理状況が悪いか、これから悪くなっていきます。
昔の物件は給排水系統の更新工事が難しく、また高額になる傾向があるため、排水詰まりや水道の水質低下、漏水などが起きてきます。
そういった問題を解決しようとしても、修繕積立金が底をついていたり、修繕金が高額なため1戸あたり数十万円以上の追い金を求められたりします。
もちろんそのようになった物件で修繕金を集めるのは不可能に近いです。
こうなるとスラム化するのは早いでしょう。

根本的な改善をしようとしても、管理組合員は連絡が取れなくなっていたり、老人で改善意思そのものが無かったりします。
建替え決議に必要な賛成票すら集められず、廃墟ともなりかねません。

先に申し上げたような、超富裕層が住んでいたような物件であれば、建蔽率や容積率に余裕がある事が多く、立地も抜群なため、建替えによる容積アップにより、区分所有者の負担金が無かったり、少額で済んだりもしますが・・・

>中身はリノベーションされており

ここが非常に気にかかります。
マンション全体のフルリノベでは無いのですね?

マンション全体のフルリノベ(名古屋だと矢作建設さんとかが力を入れてますが)であれば、躯体・耐震診断を行いますし、必要な耐震補強も行い、給排水等も更新されているケースが多く、
瑞穂区や千種区あたりの超富裕層が住んでいたような物件は、そもそもの設計や使用建材が今の基準から見ても頑強・高品質で、維持管理や修繕もきめ細かく行われていたようなのが多いので、販売業者に建物全体の...続きを読む

Q『建替えの為の立ち退き』の立退き料について

今年3月に賃貸借契約を結んだ住宅に住んでいます。

今月になり、
『建物の老朽化が著しいことと、近隣の開発が進んでいる状況も踏まえて、現建物を取り壊し新築するので本書をもって貴殿に対する賃貸借契約を解約いたします。』
という内容の通知書を、契約時とは別の不動産会社が持って来ました。
(契約時の不動産会社は、建物の新築計画や立ち退きに関しては聞いていなかったそうです)

また、通知書には立退き料として転居先諸経費を支払う用意があることと、退去期日は今年の12月31日とする旨が記されています。

借地借家法は調べましたが、私としては条件さえ揃えば今年中に退去しても構わないのです。

そこで立退き料の問題ですが、現物件の家賃は相場からするとかなりお安い方なのです。

立退き料は、現物件と同等ぐらいの経費の場合が多いと聞きましたが、
現物件ほど安い物件は、おそらく無いと思われます。
不動産屋も回りましたが、どこも「難しい」という回答でした。

転居先の家賃は今より高くなると予想されますが、
その場合も立退き料として請求できるのでしょうか。

また、立退き料は、敷金に○万、引越し費用に○万・・・という風に内訳が決まっているのでしょうか。
例えば100万円渡されて、「これでご自由に」という感じなのでしょうか。


以上につきまして、ご回答頂けますと幸いです。
どうぞ宜しくお願い致します。

今年3月に賃貸借契約を結んだ住宅に住んでいます。

今月になり、
『建物の老朽化が著しいことと、近隣の開発が進んでいる状況も踏まえて、現建物を取り壊し新築するので本書をもって貴殿に対する賃貸借契約を解約いたします。』
という内容の通知書を、契約時とは別の不動産会社が持って来ました。
(契約時の不動産会社は、建物の新築計画や立ち退きに関しては聞いていなかったそうです)

また、通知書には立退き料として転居先諸経費を支払う用意があることと、退去期日は今年の12月31日とする旨が記され...続きを読む

Aベストアンサー

こういった案件では弁護士なり経験・行動力のある不動産業者が対応策を練っている筈ですので、素人考えでの交渉は逃げ道をなくします。先の回答のアイデアに対する評価としては、

1.転居先斡旋は好意あるいはスムーズな退去を促す大家側の作戦ではあっても、大家側にはその義務までは無い。
2.退居者の引越費用については大家側には予め計算に入っている筈。
3.現状の部屋に住めなくなる事への金銭賠償はあっても次に質問者がどういう部屋に住むかまでは大家にとっては考慮外の事象。家賃相応の設備の整った快適な部屋に住むことのメリットは入居者が受けるのでそこは補填対象ではない。うがった見方をすれば、先行して同額家賃の部屋を斡旋しているのは、質問者がそれを断って設備の整った部屋を自ら望んだ、という既成事実の積み重ねを意図している、とも考えられる。
4.敷金の全額返済は大家側での想定内。家賃の一方的な不払いは賃貸契約を主張する根拠がなくなる点で不得策、かつ結局の所返還敷金や立退き料と相殺されるだけの話。

落とし所としては、大家了解の元での11・12月分の家賃免除、敷金全額返還、一般的な引越費用、迷惑料として家賃の2~3ケ月分(法律の6ケ月前通告が3ケ月となればその差の月数)という所ではないか、と考えます。

対応する不動産業者は、総予算幾らで立退き交渉の全権限を引き受けた上で、その額以内で収まれがその額が成功報酬に上乗せされる、一方で未退去者がいて工事着工が遅れそうになればその分交渉トーンが変わってくる、という感じですので、大家ではなく訪問する不動産業者の顔色を見ながら交渉することになりそうです。人生でめったにない体験ですので、程ほどの所で楽しんで対応すれば、とも考えます。

こういった案件では弁護士なり経験・行動力のある不動産業者が対応策を練っている筈ですので、素人考えでの交渉は逃げ道をなくします。先の回答のアイデアに対する評価としては、

1.転居先斡旋は好意あるいはスムーズな退去を促す大家側の作戦ではあっても、大家側にはその義務までは無い。
2.退居者の引越費用については大家側には予め計算に入っている筈。
3.現状の部屋に住めなくなる事への金銭賠償はあっても次に質問者がどういう部屋に住むかまでは大家にとっては考慮外の事象。家賃相応の設備の...続きを読む

Q築40年のマンション(団地)の購入はどうでしょうか

来年に結婚を予定している30代の女性です。
都内の築40年のマンションの購入を検討しています。
(マンションといっても団地で、元公団が所有していた建物だそうです。)
現在は実家暮らしなので、結婚後の賃貸の新居を探していたところ、
たまたま実家近くのこのマンションが売りに出ていることを知りました。
都心にアクセスの良い駅から徒歩5分で、交通の面での立地は最高だと思います。
ただ、築年数が古いのですごく購入を迷っています・・・。
以下、長所と短所を書きましたのでご意見いただければと思います。

<長所>

・実家からも駅からも近く、とにかく立地が良い。
・南向きでベランダも広く、陽当たりが良い。
・内装はリフォームしたばかりでとても綺麗。
・仲介手数料不要。
・管理がしっかりしており、大規模な修繕を数年ごとに行っている。
 (現在の修繕費の残高は2億円あるそうです)
・部屋単独の水道管も取り換え済。共有の水道管は2年前に修繕済。
・毎月の管理費&修繕費がそんなに高くない(1万円)

<短所>

・築40年なので建物の寿命が心配。
・固定資産税が高く感じる。(約13万円)
・エレベーターなしの5階。
・耐震診断を受けてない。
・建物が建て直しになった場合、新しい建物に住み続けられるのかわからない。
 逆に、建物が古くなって危険なのに、住民の反対で建て直しされない場合が怖い。

ちなみに3DK(約54m2)で価格は2000万円です。高いでしょうか?
この価格で近隣の物件はどう頑張っても購入できないので、とても迷っています。
お互いの職場へは、電車で30分以内で行けます。

資金は500万円を頭金に、1500万円をローンで組もうと思ってます。
結婚する予定の彼は転職したばかりでローンを組むのが難しそうなので、
私が単独で組むことになりそうです。
年収600万円、20年ぐらいで返済できたらいいなと思ってますが、あと2年ほど働いたら
子供を作りたいため、妊娠期間中は彼だけでローン支払いをしていくのも少々不安です。
彼は現在年収300万円です。そして、私がローンを組んだのに彼が支払いをしたら
贈与税もかかってきますよね・・・?

まとまりのない質問になってしまいましたが、回答者様が私の立場だったら
この物件を購入しますか?
また、アドバイスがありましたら宜しくお願い致します。

来年に結婚を予定している30代の女性です。
都内の築40年のマンションの購入を検討しています。
(マンションといっても団地で、元公団が所有していた建物だそうです。)
現在は実家暮らしなので、結婚後の賃貸の新居を探していたところ、
たまたま実家近くのこのマンションが売りに出ていることを知りました。
都心にアクセスの良い駅から徒歩5分で、交通の面での立地は最高だと思います。
ただ、築年数が古いのですごく購入を迷っています・・・。
以下、長所と短所を書きましたのでご意見いただければと思いま...続きを読む

Aベストアンサー

建築及び宅建業者です。

書かれている事に間違いが無いという前提ですが、エレベーターが無い事以外は条件の良い物件ですね。我々業者なら1400~1500万円程度で買い取り、リノベーションに200万円をかけ、2000万円を切って販売ですね。
もし敷地が広いならば、資産価値はあります。もちろん建て替え時には敷地利用権を保有しているのでそれを売却する事もできますし、建て替え費用を負担する事で当然新築に住む事が可能です。恐らく建て替える際には部屋数がぐっと増えますので、貴方の負担額はそれほど大きくないかもしれません。

しかし、あくまでも資産価値として考えた場合であって、最初に書いたようにエレベーター無は生活としてどうでしょうか。非常に不便に感じると思います。重いものをか運ぶ込むのも大変ですね。よくお考えになった方がいいでしょう。

その他、住宅ローン控除の対象外の可能性が大きいですね。なので、価格は2000万円を切らせるべきでしょう。交渉余地があるのであればですが。

年収からみた住宅ローンの金額は全く問題ありません。かなり余裕がありますね。夫と収入合算の場合は、年収900万円ですので個人信用情報に問題なければ20年借入で、4000万円までは可能です。単独でも3000万円。35年返済で単独ですと最大5000万円までは可能性はあります。もちろん可能性があるというだけですが。

建築及び宅建業者です。

書かれている事に間違いが無いという前提ですが、エレベーターが無い事以外は条件の良い物件ですね。我々業者なら1400~1500万円程度で買い取り、リノベーションに200万円をかけ、2000万円を切って販売ですね。
もし敷地が広いならば、資産価値はあります。もちろん建て替え時には敷地利用権を保有しているのでそれを売却する事もできますし、建て替え費用を負担する事で当然新築に住む事が可能です。恐らく建て替える際には部屋数がぐっと増えますので、貴方の負担額はそれほど大きくな...続きを読む

Q築28年の分譲公団を購入契約してしまいました!

お世話になります。
現在、公団に賃貸で居住している者です。

数日前、同居している実母が私には無断で、現在住んでいる場所とは違う分譲UR公団の購入契約をしてしまったことが判明いたしました。
実母65歳、老後を私とふたりで過ごすことを想定し、「家賃が掛からず、死ぬまで安心して暮らせる自分の城が欲しかったから」という理由だったようです。母の死後も私がそこでずっと暮らせばよい、嫌なら売却すればお金になるから不満はないだろうと考えたそうですが、私は正直、寝耳に水で、かなり憤っています。
契約した公団は築29年の鉄筋コンクリート、3LDK、8階建ての5階、最寄駅まで徒歩15分ほどの場所ですが空き部屋が目立つ団地です(工業団地近くの、あまり栄えていない場所です)。
部屋の内装は短時間でチラッとしか見せてもらえませんでしたが、一応リフォームは施され、現代風にキレイにはなっています(実際の強度、利便性などは分かりません)。
見るからに古い建物ではありませんけれど、既に築30年近く経っており、
・母が存命中の間 住み続けることが出来るのか?(強度的に)
・管理費修繕費などが上がるのではないか?(老朽化が進んでいる)
といった不安があります。
また、20~30年後には築60年を迎える公団を、その時になって売却することは可能なのか?という不安も大きいです。
そもそも築60年なら建替えが検討されて当然ですが、建替えは住民の5分の4の承諾が必要なようですし、高齢化が進んでいる分譲公団でそれが可能とも思えず、私自身も建替えの費用を出せるか分からず、また、その費用があるなら新築で買うか、安い賃貸に引っ越したいです。
だとすれば売ることも、住み続けることも難しい(それでも管理費と固定資産税は発生する)非常に扱いに困る物件を押し付けられるように感じてしまうのです。
他者に売却できなくても、その家の土地代等の権利などだけでも売却処分し、公団を捨てて(固定資産税や管理費などの負担から逃れて)別の家を探すことが可能なら負の資産を背負う心配もないので、お金のない母の必死な思いをわざわざ踏みにじりたくはないのですが…
高額の違約金を払ってでも契約を破棄させるべきか、
母の希望通り分譲公団を購入すべきか。 心底悩んでいます。
私自身は視野が狭くなっておりますので、どのような内容でも、ご意見をいただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

お世話になります。
現在、公団に賃貸で居住している者です。

数日前、同居している実母が私には無断で、現在住んでいる場所とは違う分譲UR公団の購入契約をしてしまったことが判明いたしました。
実母65歳、老後を私とふたりで過ごすことを想定し、「家賃が掛からず、死ぬまで安心して暮らせる自分の城が欲しかったから」という理由だったようです。母の死後も私がそこでずっと暮らせばよい、嫌なら売却すればお金になるから不満はないだろうと考えたそうですが、私は正直、寝耳に水で、かなり憤っています...続きを読む

Aベストアンサー

元業者営業です。

過去何回か公団住宅の取引をしました。(10件前後)
その経験からの回答ですが、ご質問文を拝見する限り「そのままお話しを進めても大丈夫では」と感じました。

一般的に築30年前後の公団分譲マンションにおいて、デメリットは
●立地が悪い:多くの物件がバス便(用地費用を抑える)
●5階建でエレベーターなし:建築費用、保守費用を抑える
●間取りが古い:いわゆる「田の字」間取りが多く3K、3DKが多くてLDK間取りが少なく人気が無い

以上です。故に、他の民間マンションと比べ市場性を失い、出口戦略(リセールバリューが低い為)を立てづらく「売るに売れない、貸すに貸せない」状態に陥ってしまう。(現にその様な公団住宅は数多くそんざいします)

しかし、今回お母様が契約された物件は少なくとも上記のデメリットはクリアしています。

>母が存命中の間 住み続けることが出来るのか?(強度的に)

これは殆ど心配いらないでしょう。物件の強度は「適正な設計、施工」によって担保されますが、これの一番のハードルが「建築費用、期間」です。民間の場合は利益を出さねばなりません。当然建築コストは大きな問題です。販売費用を上げられないのであれば、コストを下げるしかありません。それ故「手抜き工事」のリスクは公団に比べ高くなります。

翻って公団は利益を追求する必要はなく、その分建築予算、期間を多く予算に充当できますので構造的に手抜き工事が発生しづらくなっております。(勿論絶対とは言い切れませんが)。
故に、当時の公団マンションは建築の際民間には義務付けられている建築確認を取る必要がありませんでした。

>・管理費修繕費などが上がるのではないか?(老朽化が進んでいる)

これは民間も公団も変わりません。建築年数が古くなれば古くなるほど上昇するのが普通です。
ただし、ここでも利益を追求しない公団のメリットがあります。現在多くの民間マンションがその管理、修繕計画立案、実施を管理会社へ委託しております。つまり、管理会社の利益が管理費に含まれます。
しかし、公団マンションは管理も公団です。これも民間管理会社のように利益を出す必要はありません。故に管理費等の金額は低くなります。

あと、建て替えですが仰るように区分所有法では所有者の4/5の賛成が無ければ建て替えできません。その一番のネックが「費用と建て替え期間中の仮住まいの手当て」です。民間マンションはその多くが「全て自己負担になる」事が多く、年配の方に多く負担がかかり結局「建て替え反対」となってしまうケースが多いのが現状です。

しかし公団は敷地、容積率に余裕がある物件が多く新規分嬢を多くし(高層化、新たな分譲棟の建築)その売却利益で建築費を補填することが可能です。また、建築中の仮住まいも公団を斡旋してくれる事が多く物件探しの手間、費用を抑えることができ、現に、現在建て替えに成功しているマンションの殆どが公団マンションです。

最後に出口戦略ですが、当面は十分住める(ご質問者様が住みたいかどうかは別にして)なら、それ程深刻に考える必要は無いでしょう。これがローンを組んでの購入ならそんな悠長なことを言ってられませんが、現金一括購入でしたら負債はないのでご質問文の「負の資産を背負う心配」は無いのでは。

それに、不動産はとんでもない山奥でも無い限り「価格0」はありません。(山奥でも評価上「価格0」はありません)価格の高い、安いはありますが、「必ず」値段が付きます。
将来どうしても引越ししたければ「売れば」よいのです。どの道築30年近い物件なら現状でも殆ど土地値だけの価格です。将来的にも価格が急落する事はあまり考えられません。(勿論絶対とは言えませんが、逆に上昇する事も絶対無いとは言えません)

最後に・・・。
実際いらっしゃるんですよ「公団ファン」て。特に親御さんが公団に住んでいて、そのお子様が独立や結婚等で新居を探すときに「やっぱり公団で」というパターンが多くあります。

勿論、私の回答が100%正しいかはわかりません。(なにせ物件を見ていませんから)
ただし、ご質問文を拝見するかぎりは高額のお金(手付け放棄または違約金)を支払ってまでキャンセルするような物件には思えませんでしたので回答させていただきました。

元業者営業です。

過去何回か公団住宅の取引をしました。(10件前後)
その経験からの回答ですが、ご質問文を拝見する限り「そのままお話しを進めても大丈夫では」と感じました。

一般的に築30年前後の公団分譲マンションにおいて、デメリットは
●立地が悪い:多くの物件がバス便(用地費用を抑える)
●5階建でエレベーターなし:建築費用、保守費用を抑える
●間取りが古い:いわゆる「田の字」間取りが多く3K、3DKが多くてLDK間取りが少なく人気が無い

以上です。故に、他の民間マンシ...続きを読む

Q売れない物件を手放すには?

築50年のマンションの一室を、長年賃貸に出して収入を得ていましたが、古いので様々なトラブルが生じ、入居者さんも出ていかれることに。
不動産屋に調べてもらったところ、売却は難しい=需要がないとのこと。
このままでは入居してくれる人もいないまま固定資産税だけ支払わなくてはいけません。

売却できない場合、どのように手放せば良いのでしょう?
所有権放棄した場合、他に所有している不動産や生命保険なども放棄することになるのでしょうか?

他に様々なトラブルが重なっておきているので、考えがまとまらないままの質問で申し訳ありませんが、法律に詳しい方、同じような問題をクリアされた経験がおありの方、解決方法を教えてください!

宜しくお願いします!

Aベストアンサー

宅建業者です。

マンションの行く末を見るようなお話ですが、スラム化したマンションの場合、敷地面積が広い場合は、デベロッパーが目を付けますが、その様子もないでしょうか。
敷地が広い場合は再建築により部屋数が増え、増えた分をデベロッパー主導で売却し、各部屋の所有者は負担なく新しい部屋に生まれ変わると言う方法を実現したマンションが、僅かですが存在します。
そのためには誰かがリーダーシップを取り、住人の意見を纏めてでデベロッパーと向き合あなければなりませんが、そういう気概を持った方もいませんか?

敷地も狭いのならば、本当は区分所有権を解消し、土地の売却と進めばいいのでしょうが、その動きも無いのであれば、生活をしない部屋として賃貸に出すと言う事でしょうか。管理も行き届かないのあれば、あまりクレームも出ないとは思いますので、倉庫などであれば借手が見つかるかもしれませんね。騒音の出ないちょっとした工場や生産場所、小さな会社の事務所、カルチャー教室とか、要はアイデア次第ですね。


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