分譲マンションで建替費用が払えない人はどうなる？

分譲マンションで老朽化による建て替えが決まった場合（現在の資産価値が５００万円、建て替え費用が２０００万円とします）、その建て替え費用が払えない人はどうなるのでしょうか？

また、共有持分の５００万円を他の共有者に買い取ってもらえるのでしょうか？
もし他の共有者が無資力だった場合はどうなるのでしょうか？

さらに、共有持分を放棄した場合は他の共有者に帰属することになると思いますが、極端な話、１００世帯中９９世帯が放棄した場合、残りの１世帯だけで建て替え費用を負担しなければならないのでしょか？

No.6 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/08/08 13:58

何度もすみません。

＃５補足・訂正です。

建物が倒壊したとなった場合は＃５の後半で書いたような取扱になりますが、建物が残っている場合（価値の１／２以上がなくなった場合）、復旧決議と建て替え決議の２択がありますので、被災した建物については３つの取扱が可能でした。
訂正します。

なお現実問題として、復旧派と建て替え派の２つに分かれて意見がまとまらないことが多いようです。

つぎに、質問文にある現在の資産価値が５００万円が時価とすると、老朽化の建て替え決議の場合これが時価になると思いますが、被災した場合はあくまで被災した時点での時価なので、５００万の時価はないと判断されると思います。

なお区分所有法第６１条１３項を見ると、買い取り請求をされたものは原則買い取らなければならないようですが、その支払い期間は相当の期限を裁判所が認めることになっていますので、すぐに回収できないことが多いと思います。

この回答へのお礼

何度も詳しくありがとうございます。

専有部分も含めて共有部分と書いてしまいました。
また、「時価額５００万円」や「震災で住めなくなった場合」は仮の設定でしたので、現実的ではなかったかもしれません。
言葉足らずですいません。

時価がゼロであっても、土地持分などの価値はあるのですから、放棄しない方が良いこともあるのですね。
しかし、集合住宅は便利な面もあるものの、総意が得られないときは色々と大変なようですね。
その点、戸建ては簡単ですね。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/08 14:08

No.11 回答者： perfectworld 回答日時： 2006/08/09 10:58

他の回答者さんも仰ってますが住民の５分の４の同意がないと建て替えはできません

質問者さんが残りの５分の１ならば、建て替え前に不動産を手放すしかないのではないでしょうか
(ローンを組んで支払うことも選択肢のひとつですが)

建て替えれば新築マンションになるので５分の１は新築マンションとして売りに出せますよね？

この回答へのお礼

一時的に費用が捻出できるのであれば、建て替え後の物件を転売する手もありますね。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/09 17:55

No.10 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/08/08 18:18

＃６です。

質問の本筋とは離れてしまいますが、間違われついでに、後学のため確認したいのでよろしければ補足下さい。

区分所有法第６１条で復旧決議の「買い取り請求」が規定されています。

区分所有法第６３条で建て替え決議の「売り渡し請求」が規定されています。
建替円滑化法でも第１５条に同様な規定があります。

また、建替円滑化法では第５６条で権利変換決議の非賛同者からは「買い取り請求」が規定されており、逆に第６４条で非賛同者に対する「売り渡し請求」が規定されています。
すなわち、権利変換決議については双方の権利が認められています。

以上が私の持っている知識です。
http://www.mankan.or.jp/html/faq/06_10.html

区分所有法だと買い取り請求ができるのは復旧決議の場合だけだと認識していており、＃２さんの冒頭の買い取り請求は建替円滑化法の権利変換決議に関する内容だと思っていたのですが、＃７さんが紹介している事例を見ると、建替決議でも区分所有法により買い取り請求ができるような記述になっていますね。
区分所有法にも建替決議の場合の買い取り請求権があるのでしょうか

No.9 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/08/08 16:27

現実的にはそうなってみないとわからないと思いますが、よく言われることは、マンションの土地分の価格は解体費用で相殺されるということです。

質問者さまのおっしゃるように、震災に遭ったり老朽化した場合の資産価値が500万というのは、現実的にはあまりないと思います。
建替えする際の建物の取り壊し費用は、一般に100万～200万となります。
これは建替えに賛同しようとしまいと、取り壊しが決まれば解体費用は区分所有者全員の負担となります。
つまりちょうど土地分の価格は解体費用で清算できるということが予測されます。

また、別の観点からですが、実際に4/5以上の組合員が建替えに賛同しても、一人でも反対者がいた場合、その人を立ち退かせる権利がどこまで認められるか？という問題です。
阪神大震災でも建て替えが実行できないマンションは、この問題を抱えているところがあるそうです。

この回答へのお礼

たしかに、取り壊し費用も無視できない金額ですね。
５００万円と言うのは仮の設定でした。
言葉足らずですいません。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/09 17:54

No.8 回答者： yachtman 回答日時： 2006/08/08 15:31

#2・#7です。

#7に誤記がありました。
お詫びして訂正します。

●誤
#6です。補足を申し上げます。#6に

●正
#2です。補足を申し上げます。#2に

No.7 回答者： yachtman 回答日時： 2006/08/08 15:19

#6です。

補足を申し上げます。

#6に「他の区分所有者は買取りを拒否する場合もあります」と記載していますが、区分所有法で拒否することを禁じられているものの、行政相談では拒否できないことが違憲であるとして、拒否を認める解決が図られた実例があります。
行政相談の記事をご紹介します。
相談者は、当該分譲建物(大阪府吹田市所在)の老朽化による建替することとなったため、建替組合に対し相談者の住戸を時価にて買取るよう求めた。
しかし、建替組合は買い取りを拒否したため、相談者は区分所有法に則り拒否撤回するよう当窓口に相談した。
当相談員は、区分所有法の云う買い取りを拒否出来ない定めは、財産の取得や処分の自由を保障した憲法第二十九条一項の財産権に違反している可能性が少なくないとして、相談者に買い取り拒否を受認するよう助言した。
その後、相談者は民事調停にて、 憲法第二十九条一項の財産権に違反している可能性が少なくないとして、買い取りを拒否を受認する和解に至った。
(有斐閣刊「行政Ｑ＆Ａと事例」より編集のうえ転載)

区分所有法で拒否することを禁じられていることは違憲の可能性が少なくないため、行政相談では、買い取り拒否を受認するよう助言することが少なくありません。
そのため、区分所有管理士やマンション管理士のなかで、法曹界に精通している者達は、買い取り拒否を受認するよう助言していることが珍しくありません。

この回答へのお礼

専門的な知識をありがとうございます。
買取を拒否された場合、民法によれば競売にもかけられそうですね。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/09 17:52

No.5 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/08/08 13:40

＃３，４です。

＃１さんへの補足を見て

地震で被災した建物については、２つの取扱があります。
１つは建物が残っている場合、この場合は＃４で書いた復旧決議になり、３／４で可決です。
買い取り請求ができますが、＃２さんが指摘しているように買い取りできないケースもありますので、問題は大きいです。

＃３で書いたように共有部分のみの譲渡などはできません。

建物が完全に倒壊した場合などは、区分所有法ではなく、「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」が使われることになると思いますが、基本的に建て替え決議が準用されますので、売り渡し請求となります。
但しこの場合専有部分は消滅していますので、専有部分の時価は０ですね。
敷地利用権のみを有していることになりますので、その権利を売買することは可能だったと思います。共有部分の放棄とは土地利用権の放棄ですので、残った賛同者はその分をただで手に入れたことになります。

再建計画などでは、法律の許す限り容積率を上げて部屋数を増やし、その部分を売却した費用を再建資金に充ているという方法がとられることがよくあるので、共有部分の権利放棄・譲渡してもらえば、それだけ再建資金に余裕がもてることになると思います。

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/08/08 13:23

＃３です。

訂正です。

＞代金についての定義は法律で決まっていませんのでよくわかりませんが、時価になると思います。

売り渡し請求権については区分所有法第６３条４項で定義されており、そこに「時価」で売り渡すことを請求できることが定義されていました。
すなわち法律で「時価」ということが決まっていました。訂正します。

なお、＃３の冒頭で復旧決議について述べておきながら、書き忘れたのですが、復旧決議の場合、賛同者に対して非賛同者は「買い取り請求」ができることになっています。

これは建て替えの場合、建物自体がなくなりますので、反対者には立ち退いてもらわなければならいので、売り渡すように請求できることになっていて、復旧の場合は被災しているとはいえ建物はありますので、立ち退きまで必要ないので、買い取りを要求するか、賛同しないまま住み続けるか選択権を非賛同者に与えているからだと思います。

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/08/08 13:07

老朽化による建て替え決議と被災したものの復旧決議では取扱が異なりますが、

１．建て替え決議では４／５以上の採決です。

２．共有持ち分は専有部分に付属していますので、共有持ち分だけを放棄することは原則出来ません。
なぜならもしできたとしたら、敷地は共有部分ですので、放棄した場合、敷地を利用することができなくなりますし、共有部分も使用できなくなります。すなわち専有部分を使用できなくなりますから現実問題不可能ですので。

３．建て替え参加者はまたはこれらの全員の合意で区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができると指定された人は、参加しない人に「売り渡し請求」を行うことができます。
不参加者が買い取ってもらうように要求する権利はなく、建て替え参加者が不参加者に対して売り渡すように要求できるのです。
代金についての定義は法律で決まっていませんのでよくわかりませんが、時価になると思います。
ただし、いくらで買えと要求できるのではなく、いくらで売れと要求できるというニュアンスの違いによる影響はあるかもしれません。
なお、売り渡しの代金が支払われると、原則として１年以内不参加者は退去する必要があります。

No.2 回答者： yachtman 回答日時： 2006/08/08 13:01

建て替え費用が払えない人は、他の区分所有者に時価で買取るよう請求することが認められます。

しかし、他の区分所有者は買取りを拒否する場合もあります。
したがって、分譲建物を所有するときは、将来の立替決議を見越したライフプランを立てておく必要があります。
なお、他の共有者が無資力だった場合は、自己の専有部分と共有持分を建替組合に贈与する策が残っています。

区分所有法で共有持分だけ放棄することは認められていませんので、専有部分と共有持分を併せて放棄することになります。
１００世帯中９９世帯が専有部分と共有持分を併せて放棄した場合、残りの１世帯は受贈されることとなり、建替えしようが、転売しようが、自由に処分できますから、大喜びすることでしょう。

この回答へのお礼

言葉足らずですいません。
専有部分も含めて共有部分と書いてしまいました。

時価がゼロであっても、土地持分などの価値はあるのですから、放棄しない方が良いこともあるのですね。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/08 14:03