中古マンションを購入します。築年数についてお聞きしたいです。

Question

質問させていただきます。

標記の件についてなのですが、

今賃貸なので中古のマンションに引っ越そうかと思っております。
そこで手ごろな物件を2つ見つけまして、
第一希望の物件は980万円3ＬＤＫで１５８戸で建築1974年です。
第二希望の物件は1380万円で3ＬＤＫで62戸で建築1975年です。

やはり築年数がたっていますが、
そのうち１３８０万円の方は全面改装済みリニューアルしているらしく、
大丈夫かなと思っています。

実際のところ築年数が30～40年程たっている物件というのは大丈夫なのでしょうか？
老後のことも考えて後50年は住み続けていく予定です。

ということは築年数＋で70～80年にはなりますが、マンションはもつのでしょうか？
またその場合建て替えやとりこわしとなった場合所有していた部屋などはどうなってしまうのでしょうか？

乱文になり恐縮なのですが、ご存知の方宜しくお願い致します。

m_inoue · Accepted Answer

＃１です

＞結論として築30年で改善補修工事などきっちりしていても購入を見送ったほうが良いでしょうか？

購入するかどうかは個人の判断でしょう

私は実際に今の建て替えの実績が３７年だと言われていると事実を書いているだけです

その事実からは肯定したい気持ちは判りますが「保たないだろう」と言う意見を書いています

今建て替えされているマンションは実際に保たなかったし、改修するより建て替えを選択した方達でしょう

実際にはよく検討、話し合いをした結果
・３７年平均で建て替え
・大規模改修をして寿命の延長
・どうにもまとまらないのでほったらかし
・改修したいが費用が捻出できない

それぞれの道を選択されているでしょうね

私的にはマンションンは「消耗品と割り切って予想寿命を考慮して購入する物」と思っています

話し合いは家族だけでも困難なのに数十件の異なる価値観を保っている方の「意志と財力」が統一出来るとは思われません

http://www.wavehouse.co.jp/baibai/FMPro?-DB=mansion.fp5&-Lay=WEB&-Error=noresult.html&-Format=detail.html&-op=eq&-Find=&ID=11239

このマンションでも内部はほぼフルリフォームされています

本体は修繕積立金５，０００円徴収でどこまで寿命が延びるか？

[管理形態]＝自主管理
修繕積立金＝ほとんど無し

さてこのマンションの行く末は？

中古マンションは後２０年使えると判断すれば金額を期間で割って住居費を計算して購入するなら良いかも知れません

５０年は保つと判断されるなら築５０年のマンションを見学しましょう
その物件で貴方が生活できる自信があるなら５０年は安泰でしょう

southwest#2 · Answer

否定的ではなく、肯定的な回答者に対しても同じお礼文をコピーするのはどうかと思いますが・・（笑）

そこまで管理が行き届いていて、問題がなさそうであれば宜しいのではないでしょうか。
ただ、現時点で築32年ですから、今後50年間住もうと考えたときには、1度や2度は建替えの話が出てくる可能性は高いのではないかと思います。

マンションでは現在でこそ乱立している風潮はありますが、実際のところ築80年とか90年後にはどういう風になっていくのが一般的か、という事例が少ない又は殆ど無いのが現状かと思います。
ですから実例を示すこともあまり出来ませんし、とりあえず今の現状において、質問者の希望を満たすものであれば、将来のことは誰にもわかりませんので宜しいと思いますよ。

購入後は一組合員になるわけですし、そのマンションの今後のことは組合員で決めていくことです。

mit73fu · Answer

皆さん少し悲観的すぎませんか？
築年数40年以上のマンションでも立派に生活してますし、今後も続けられるでしょう。要は保守管理が行き届いているかどうかなのです。保守管理が適正に行われれば、100年だって住めると思います。

配管の寿命が25年としても、それは取り替えればすむことです。RCの中に埋め込まれていたら、新たに配管を別のところに通せば良いのです。コンクリートに寿命がきそうなら、補強、修繕すれば良いのです。
改修工事の技術は相当進んできていますから、そう心配することはないでしょう。

ただ、今までこのような設備や構造体の保守修繕がきちんと行われてきているか、また、今後の改修のために資金は適正に積み立てられているかということは重要です。これがきちんとしていないマンションは、当然スラム化し、建物の寿命を早めるでしょう。
築30年のマンションであれば、今までの大規模改修で、設備配管やコンクリートの構造クラックは修繕されてきているはずですから、確認してください。

それと、以上のことがなされていても、古い建物はトラブルはけっこうおきるでしょう。それはその都度修繕していかなくてはなりません。
もう１つは、建物は現在の耐震基準を満たしていませんから、大地震には耐えられないかもしれません。（新耐震を満たしている建物が、大丈夫だとも言えませんが）

ponsuke04 · Answer

つまり建物や設備の老朽化に加えて、築30年のマンションには「まともな人は住み続けない」ということなのです。

もちろん若くしてそのマンションを新築で購入した人は「まともな人」ですが、いずれ天国に召されますので、その後に入居した人は、いろいろな意味で「まともは人」の割合は少なくなります。

お金が無くてとりあえず購入した人、犯罪性を持った人、その場限りの目的で購入した人、など、いずれもそのマンションを長く愛するという要素に欠けた人です。

もちろん全ての人がそうではありませんが、そのような胡散臭い人の割合が確実に増えていくのがマンションの末路であることはどんな物件でも同じです。

この点が一戸建てとは大きく異なる点です。
築30年の物件の今後は推して知るべしです。

250SS · Answer

マンションが何年間使用できる状態を保てるかは、設計施工の良し悪し、管理修繕などの意識の差で随分と違います。ただ、コンクリートの耐用年数は１００年と言われてきましたが、近年の酸性雨から中性化が進行し５０年前後ではないかとも言われています。この点は管理体制によりますね。
別の観点からですが、どちらの建物も旧耐震基準で設計されています。この点も考慮して下さい。
結論の老後ですが、一般の戸建住宅でもマンションでも７０～８０年前の建築物は寺社仏閣、公共建築物、歴史建築物等しかありません。これらもしかるべき費用をかけて維持管理していますが、民間のマンションでそれだけの管理費を取れませんので、死ぬまで住むのでしたら築年数から無理だと思います。

southwest#2 · Answer

＞実際のところ築年数が30～40年程たっている物件というのは大丈夫なのでしょうか？

実際のところ、あと50年そのまま住もうという思惑では大丈夫ではないと思います。

＞築年数＋で70～80年にはなりますが、マンションはもつのでしょうか？

大きな地震や重大な欠陥が無ければ、いきなり建物が倒壊するというのも考えにくいですが、建物は構造躯体のみならず水道・電気・ガスを始め色々な設備が備わっておりますので、そういうものを含めると大規模・小規模問わず、メンテナンスしていかなければもたないでしょう。

＞建て替えやとりこわしとなった場合所有していた部屋などはどうなってしまうのでしょうか？

皆がお金を出し合い、建替えとなれば又新たな部屋があなたの部屋です。
壊した後、残った土地を売却する等であれば、土地の持分比率に応じた額が取り分です。
方向性に関しては住民間で話し合って決めますが、なかなか全会一致というのは有り得ないでしょうね。
それに修繕するにせよ建替えするにせよ、足りなければ住人が皆で負担するしかありませんので、修繕積立金とか管理費を払っていても、その額が上がるケースもあれば、一時金としてまとまった額を徴収されるケースもありますからね。

詳しくは「建物の区分所有等に関する法律」を熟読してみることをお薦めします。その法律がマンションのような区分所有建物に関してベースとなる法律ですし、管理組合の運営もそのルールが元となっています。
ネットでも検索すれば出てきます。

m_inoue · Answer

＞マンションはもつのでしょうか？

http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/preview061107.html

保たないようです．．．（笑）。

＞建て替えやとりこわしとなった場合所有していた部屋などはどうなってしまうのでしょうか？

どうするかを決めるのは貴方を含めた住人でしょう、他人事のように考えても誰も何もしてくれません
貴方がそのマンションの住人だったとしたらどうなるかを想像されれば良いでしょう
住人のみなさんは似たような状況でしょうね

・７０過ぎて年金生活
・建て替えのお金は有りません
・スラム化して空き室だらけ
・水道管は細くなってチョロチョロ
・排水は詰まり気味

どうもならないでしょう、大地震で倒壊して再開発待ちかな？

一度不動産屋に行って、築５０年のマンションを見られれば２０年先が予測出来るでしょう

今使える設備も２０－３０年先には陳腐化しているでしょう

私は築３０年を超すマンションの売り物をあまり見た覚えが有りませんね
売り物に出来ない状態なのでしょう

築３５年で１００万円とかの投げ売り物件は見ました

中古マンションを購入します。築年数についてお聞きしたいです。

＃１です

否定的ではなく、肯定的な回答者に対しても同じお礼文をコピーするのはどうかと思いますが・・（笑）

皆さん少し悲観的すぎませんか？

つまり建物や設備の老朽化に加えて、築30年のマンションには「まともな人は住み続けない」ということなのです。

マンションが何年間使用できる状態を保てるかは、設計施工の良し悪し、管理修繕などの意識の差で随分と違います。

＞実際のところ築年数が30～40年程たっている物件というのは大丈夫なのでしょうか？

＞マンションはもつのでしょうか？

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