マンションの共用部分は誰の物？

できれば通常？のマンションとそうでない？場合を教えてください。５０戸くらい以上の分譲マンションを想定

(1)駐車場や階段やロビーは誰の物なのでしょうか？
(2)建物が震災などで壊れて空き地しか残らない状態の時などはどうやって分配するのでしょうか？
(3)マンションが古くなり建て替え時に建替え料が払えない場合はどうなるのでしょうか？

分譲でも土地の持ち主が居て、買った部分はあくまでも部屋だけという事になるのでしょうか？(1)そうすると教養費というのは持ち主に対して支払うものになるのかな？とも思いますし、(2)震災などでマンションが崩壊した場合、土地の持ち主だけが財産が残るという形なら、持ち主としては新築マンションを建ててすぐにマンションが崩壊をしてくれた方がいいのかなと（その後また建てて売るの繰り返し）勝手に想像してしまいましたが・・・
少し変な想像ですが詳しい方よろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： chie65536 回答日時： 2006/08/28 12:07

マンションを買うと、敷地全体を購入者全員で区分所有する事になります。

(1)公共スペースは分譲マンションを買った住民の共有財産です。

(2)権利書には「全敷地○○平方メートルのうち、△△平方メートルの権利を有する」と書かれている筈なので「全体に対し何％分の権利がある」と言う事になります。なので「この場所があなたの土地ですよ」とは決まってません。

ですので、無理矢理に分配するとしたら、誰かが全敷地を一括で買い上げ、買い上げた代金を分配する事になります。

例えば、５０戸全部が同じ床面積と仮定すると１戸分の所有割合は２％なので、誰かに全敷地を１０億で買い上げて貰ったなら、１０億の２％の２０００万を受け取る事になります。

なお、敷地買い上げでの金銭分配の時は、全所有者の同意が必要になると思われるので、１人でも反対者が居れば「全敷地を全員で共有財産として所有したまま持ち続けるしかない」と言う状況になります。

(3)建て替え時にも全所有者の同意が必要になると思われるので、自己負担分が支払えない場合は「建て替えに同意せず、そのまま所有し続ける」か「建て替えに同意している他の住民や、建て替えを承知で買いたい人に買い取ってもらって引っ越す」のどれかになるでしょう。

＞分譲でも土地の持ち主が居て、買った部分はあくまでも部屋だけという事になるのでしょうか？

部屋の床面積の広さに応じた割合で敷地全体の何割かに所有権があります。床面積が２倍の部屋を買った人は、敷地の所有権割合も２倍になります。

＞そうすると教養費というのは持ち主に対して支払うものになるのかな？とも思いますし

共用部分の維持管理費の事でしょうか？

維持管理を管理会社に委託しているなら「自分の持ち物を、管理会社に頼んで管理してもらう」のですから、所有割合相当分の費用を管理会社に払う事になります。

さもなくば、管理組合（町内会に相当する物）に参加して組合費（町内会費に相当する）を払いつつ、管理組合（つまり住民自身）で管理する事になります。当然、当番制で自分たちで共有スペースやゴミ集積所を掃除したり、管理組合で用務員を雇って廊下や階段の蛍光灯を取り替えしてもらう事になります。

＞マンションが崩壊した場合、土地の持ち主だけが財産が残るという形なら

土地の持ち主は、マンションの購入者全員（と、売れ残った部屋があるならマンションの売り手も含む）ですから、その土地に勝手に建物を建てる事はできません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/28 15:28

No.3 回答者： shippo 回答日時： 2006/08/28 11:23

質問に対しての同じ番号が2回出てきますので、最初の質問番号を1-1など、2回目を2-1などとします。

(1-1)分譲の場合、基本的には所有者の共有になっていることが多いです。ただし、駐車場はそれぞれ別個に所有する場所もあるようです。ロビーや階段、廊下などは共有物になっているかと思います。

(1-2)分譲マンションですと、区分所有者である部屋の持ち主1人1人が土地も部屋の大きさに比例して所有権を持ちます。このため、建物が滅失したときでも土地の所有権は残ります。

(1-3)分譲の場合、建て替えに対しては住民の意見が反映され、8割以上の賛成がなければ建て替えができないことになっています。よほど老朽化が進むなどしない限り建て替えにはならないと思いますので、費用負担の面など考えられてから建て替えになるはずですよ。払えない人がいればそのときの状況で判断が分かれることもあるかもしれないですね。

(2-1,2-2)分譲の場合先に書いたように土地も建物の割合に応じて所有権を取得しますので、特に問題は発生しないかと思います。


全体的に、所有者という内容で見れば土地および建物に対して所有権を取得しますので、ここに書かれているような問題はそう発生しないと思います。
また、マンションには管理組合（住民が組合員）ができていますので、その管理組合が駐車場やその他共有部分の管理をしていることもよくありますよね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/28 15:28

No.2 回答者： namnam6838 回答日時： 2006/08/28 11:17

建物の共有部分は、文字通り「共有」です。

通常は、土地も分譲されます。
土地だけ所有権がないということは少ないです。
定期借地権などで、借地していることがまれにあります。別途地代が必要です。
50年や70年といった長い期間借ります。期間経過後は更地にして返却します。

土地も、共有しています。
共有の割合は、戸数分の1（50戸なら50分の1）ではなく、"(全戸の専有面積の合計)分の(専有面積)"です。
（専有面積が大きい人のほうが持ち分が大きい）
敷地のこの部分が自分ところの土地・・というわけではなくて、敷地のすべての「○分の1」が自分のものということになります。

再建する際は、部屋数を増やしてその売却分で費用をまかなうという方法があります。
しかし制限いっぱいで建っていることもあるので、どこでもできる方法ではありません。

建て替えをどうするかは懸念となるところです。
払えない人は売却することになるでしょう（土地部分を売る）。
（今はまだ建て替えの数が少ないですが、将来はこういったものに投資(買い取って賃貸や売却)するビジネスが始まるのではないかとも思います）

古くなって建て替えで建て替え費用がかかる、というのは、家を持つ限りはマンションに限らず起こりうるものです。
マンションは一戸建てよりも古くなるスピードが遅いので、まだましと考えることもできます。
（安い一戸建ては30年程度しかもたないがマンションなら60年はもつとか）

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/28 15:27

No.1 回答者： X-trail_00 回答日時： 2006/08/28 11:07

マンションはみんなのものです

土地も持分があるはずです。
登記するときに土地〇〇とか書いています。
持ち主はみんな
管理費は文字通り管理のためのお金
分譲マンションの購入者全体の組合で運用。

部屋だけでなく敷地の一部の土地も購入します。

建替え時には組合で話し合いを行って賛成が9割？以上でないと実行されません。
お金が無い人は、売ることになるはず。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/28 15:26