分譲マンションの築年数について

分譲を買う時に、最近はビンテージマンションなんて聞こえの良い呼び名で５０年くらいのものが数億で売られていますが、不動産に詳しい知人に聞くと、築２０年以内の物件しか買っちゃダメ。
２０年経つ頃に転売して、いい条件の物件に買い替えるのが良い。５０年ものを買うなんてありえない話。。と言っていました。
管理がしっかりしているマンションだと５０－６０年平気で持つし１００年くらい持つとも聞きます。
ましてや、長老の住人が建て替えを嫌がって、建て替えが進まないため、老朽化が進むとも。
古いマンションの利点は
〇戸に割り当てられた所有面積が大きい
〇今のモダンな雰囲気とはまた違った独特のビンテージ感を愉しめる
〇新築で買うよりは安い（大幅に安いわけではない）
〇割と立地や環境が良いマンションが多い（今はそういう土地が空いてないので新築を立てる余裕がない）
悪い点は
設備が古い（押し入れなど思いっきりバブル時に建ったような昭和の香り）
排水など水回りの老朽化
管理費が高く、５００００が相場。老朽化に伴いもっと上がる？

分譲を買う時、年数だけで見たらやはり２０年以上のものに手を出すのはナンセンスなのでしょうか？

No.4 ベストアンサー 回答者： ごくろー50 回答日時： 2021/03/06 14:40

まずマンションの場合ピアノを置く以前の問題として防音の等級がほとんどの場合決められています。

階下への影響です。工事をする際、恐らく防音マットで等級を取る事になるとは思いますが管理会社や管理組合に先に相談した方が良いと思います。

強度としてはグランドピアノが320キロと言っても足が4本あれば1点に掛かる荷重は80キロ程度です。
さほど気にする必要はないでしょう。
ただフローリングにするにしてもタイル系にするにしてもそのまま置いたら確実に凹んだり割れたりしますのでピアノ用の免震用ゴムなどは必須となります。
ただ防音は一般的なマンションだとかなり難しいと思います。防音は度合いにもよるのですが防音の精度を上げようとすると大概高さが足りません。私の経験上で最も質が高かったのは部屋に部屋を作るような2重構造の防音室でした。(床も壁も極力設置面を減らすのが効果的でした)

予算は結構掛かった記憶がありますが、防音はこだわるとその分当然費用はかさむのでそのあたりを含めて管理側としてはこの程度必要であなたがどこで納得するかというところかと思います。

この回答へのお礼

なるほどですね。。。有難うございます。
流石のプロならではのご見識をいただき感謝いたします。

ヤマハなどではAVITEXという組み立て式防音室があって、グランドピアノがちょうど収まるサイズなんです。なので、１５０万くらいのそれをそのまま部屋一式におさめてしまうのがよいかもしれません。不格好が嫌なら、ご教示いただいた２重構造の工事ですね。。。その方が安心ではありますが。

話が分譲は辞めたほうが良い！という意見も出始めていますので。
将来は一戸建てにした方が良いのかも含めゆっくり検討致します。

お礼日時：2021/03/06 21:27

No.7 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2021/03/06 16:15

＞長老の住人が建て替えを嫌がって、建て替えが進まないため、老朽化が進むとも。

嫌がっているのではなく、建て替え資金が捻出できないのです。
１棟50戸クラスのマンション解体費用は、５億円以上と言われいます。
１戸当りの負担は、１千万円以上。そこに新築の建設費が加わります。
よって、年金だげが頼りの高齢者にとって、とても負担できる額ではありません。

また、子供も相続放棄。マンションの空き部屋が増え、社会問題化しているのです。
中には、窓枠やベランダの手すりが腐食、落下の恐れがあり、止む無く行政代執行で取り壊した物件まである始末。
遺族を探して解体費用を負担させると言っていますがどうなるやら？
これが、分譲マンションの末路ですよ。

この回答へのお礼

有難うございます。

そうですよね。年金暮らしのじいじ・ばぁばに数億払えなんて酷な話ですよ。こういう古いマンションもどうなっていくんでしょうね。どこかの時点では立替になるだろうけど。

私は独身・遺族はいない予定なので、自分が生きている間のことしか考えなくて良いのですがね。

お礼日時：2021/03/06 21:35

No.6 回答者： phj 回答日時： 2021/03/06 15:01

建築関係の仕事をしています。

＞分譲を買う時、年数だけで見たらやはり２０年以上のものに手を出すのはナンセンスなのでしょうか？

ナンセンスというか、基本的には「分譲マンションを買う」こと自体個人的にはお勧めしません。

その上で築20年たったものは「外見は良くても中がボロボロ」です。
特に水回りの設備は最悪で、本当に更新するなら床を剥がして交換するしかありませんが、そんなことできないですよね。

となると「建物が壊れるか漏水するまで、最初の配管を使い続ける」ことになるわけですし、漏水修理もものすごくお金がかかるし時間もかかります。

他にも外壁・電気器具・避難設備など20年ぐらいを目安に交換するものはたくさんあるので「建物がある」ということは管理費がどんどん上がる、ということにもつながります。

しかも「古い器具と互換性がないので、別の場所に新しいものを設置する」なんてこともするから、見栄えもどんどん劣化していきます。

なので駅前とか公園前などのよほどの利便性が高い場所じゃない限り、築20年でも私は買いません。

買うとすれば「２０年経つ頃に転売して、いい条件の物件に買い替えるのが良い」ということになるでしょうが、日本経済の20年後なんて不透明もいいところですから、実際は「安く買って賃貸に回して利ザヤを稼ぐ・そして20年後に売る」のが最もお得だと思います。

この回答へのお礼

プロのご意見、大変有難く拝読いたしました。有難うございます。

＞実際は「安く買って賃貸に回して利ザヤを稼ぐ・そして20年後に売る」のが最もお得だと思います。
そもそも安く買うなら投資目的のマンションということになりますよね。
都心じゃ新築マンションなんて安くて買えることはあり得ないし、
副都心部でお得を見つけるか。でもそこに自分は住まないだろうし
完全に投資目的用となる。。。
それなら、本当に安い物件を投資用で買ってリフォームし、完全に不労所得を築くことになるのかもです。。。自分の居住はまた別ですよね。


＞築20年たったものは「外見は良くても中がボロボロ」です。
そうそう。私は新築に入っていますが、たまに近所の見た目の素敵なマンションを通ると、ごみステーションなどボロボロで、新築ですら水回りって汚れやすいので、相当だろうなって思うところです。


結局は一戸建てが良いのかな。私の父何てそういっていますが
田舎じゃないと土地が空いてないですし。
退職するころには別荘地に隠居ぐらいが良いんでしょうか。。。

お礼日時：2021/03/06 21:33

No.5 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2021/03/06 14:47

分譲は難しいと思う、個人相手

少し傷が有れば文句がでるクレマーだらけ
その物件は事故だとかボロ、古いとか

ネガティブキャンペーンで買っても今後売れない


そこで一棟買い
一棟買いの連中はウハウハです。
30年前に約3億で建てた物件
いま、バーゲンで6億円でも商談だらけ
不動産屋を巻き込んで
商談だらけ、年数なんて関係なし。

1年後でも
外人バイヤー来たら高騰すると期待してるようだ

この回答へのお礼

有難うございます。

たしかにバイヤーは中国人など外国人だらけですよね。
日本は奇麗だし治安は良いし建設の技術は凄いし。

結局家を買うなら一戸建てが良いってことですか？
田舎じゃないと土地が空いてないですよ・・・
それか田舎の別荘（別宅）にお金をかけて、普段の生活（都会）は賃貸にするのがよい？

お礼日時：2021/03/06 21:23

No.3 回答者： ジャンボマックスmk-2SR 回答日時： 2021/03/06 14:17

新潟県湯沢町のマンションが築30年以上前でタダ同然の価格で販売に出されているのを見れば50年越がいかに危険かお分かりになると思いますが。

https://gentosha-go.com/articles/-/31025
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/60267

この回答へのお礼

湯沢ってスキーの町でしたっけ？野沢とか湯沢はチャイナマネーと共に
色々浸食されていると聞いて悲しい思いを抱く愛国者です（笑）

50年はあり得ない・新築がベストということで解決です。
有難うございます。

お礼日時：2021/03/06 14:23

No.2 回答者： ma0306 回答日時： 2021/03/06 14:15

＞ビンテージマンション

まあ、物は言いようですね
非情に頑張って良い表現を絞り出した様な表現ですが
実際に物件が気に入るのであればそれに越したことはありません

たしかに内装的には
デザイナーズマンションの様なリノベーションが施されていて
格好いいものは沢山あると思います

＞分譲を買う時、年数だけで見たらやはり２０年以上のものに手を出すのはナンセンスなのでしょうか？

難しいところですが
立地と予算が合うのでしたらそういう選択肢も有ると思いますが
書いてある通り、デメリットが大きいですからお勧めはしません

予算が多くあって、立地が捨てがたいという事であれば
将来建て替えすることを想定して青田買いするつもりで
手を出しても良いのかもしれませんが
やはり一般的な感覚ではおススメはできません

ちなみにですが築年数が25年以下でなければ
10年間の住宅ローン控除を受けれませんから
中古で買うならそういった減税も踏まえた予算観で
物件を見た方が良いですよ。
10年間で100万円以上変わってくると思います

中古マンションの住宅ローン減税に関する詳細が書かれているサイトを貼っておきますね
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

この回答へのお礼

有難うございます。
今、人生の後半プランを色々検討しておりまして。
居住地を変えることも含め買替を検討中でもあります。
ゆっくり検討します。

ビンテージはやはり、自室だけがリフォームでキレイでも
ごみ収集場が汚かったり（古い）、今の家は新築で入ったので
その意味ではもう中古には住めないかもしれません、、、('◇')ゞ

お礼日時：2021/03/06 14:26

No.1 回答者： ごくろー50 回答日時： 2021/03/06 14:11

間違いなくその方が良いと思います。

私は仕事がリフォーム業ですがスケルトン状態にした時にスラブ(構造の床や天井)が明らかに薄いものをいくつも見ています。建物によっては歩くだけで揺れるようなものもあります。これから購入するのであれば建築法改正後に建てられた物件を探すのが間違いないと思います。

この回答へのお礼

貴重な情報有難うございます！リフォーム屋さんと丁度お話ししたいと思っていたので、もしよかったら教えてください！
＞建築法改正（2019年6月25日施工）後に建てられた物件を探すのが間違いないと思います。
ここは承知しました！遵守したいと思いますが、そうなると相当の新築ですね。。。

あと、中古・新築に問わず、防音室を作りたいのですが
３２０キロのグランドピアノ（３畳分）を置く場合、どういうリフォームが要りますか？倍の広さは要るので６畳以上の部屋を用意するとなると予算は１５０－２００万程度でしょうか？防音室をもって重い楽器を置きたい場合、部屋の階数は上階より１番下の階が妥当ですか？（万が一床が抜けることがあってはいけないので）

お礼日時：2021/03/06 14:20