築１５年のマンション

Question

現在４２歳なのですが、築１５年のマンションを買おうかと迷っています。（１６００万ぐらい）
様々なホームページで耐久性について調べたのですが、マンションはいろいろ手を入れて６０年少々持つと書かれているところが多いようです。
ということは、私が４２＋（６０－１５）＝８７歳まではそこで住めると考えてよいでしょうか？
もし、長く住む上で問題など発生するようであればお教えください。

また、同じぐらいの中古一戸建てを購入する場合（２２００万ぐらい）、２５～３０年後ぐらいには大規模なリフォームor建て替えが必要だと思うので、費用は中古一戸建ての方がかかると考えて正しいでしょうか？

littledough · Accepted Answer

>マンションはいろいろ手を入れて６０年少々持つと書かれているところが多いようです。
>ということは、私が４２＋（６０－１５）＝８７歳まではそこで住めると考えてよいでしょうか？

ワタシの認識が正しいなら、RCの建物は90年は持つそうです。
但し通常築30年で大規模修繕となり、さらに30年後（つまり60年後）になると、修繕するくらいならいっそ建て替えてしまえ、となるのではないかと思ってます。
旧耐震のマンションだと住人も不安なので30年目で建て替えも結構あるみたいですが新耐震だと60年は持つと思います。

ただしその間に支払う管理費＋修繕積立金は1,000万を超えると思いますし、加えて宅内のメンテは自己責任でやる必要がありますので覚悟の程を。
まぁワタシはマンションの管理費は日頃ラク＆安心させてもらっている代価だと思ってますが。

なお、戸建の寿命は30年未満と言われますが、例えば大手ハウスメーカーによる建物ならうまくいけば倍は持つかも知れません。
ですからマメに庭の手入れや宅前の掃除もでき、加えて自宅のメンテもある程度なら自分で出来る人にとっては戸建も含めて検討してみるべきです。
器用な人は戸建のメンテを自分でやってお金の節約＆寿命の延伸をしてますしねぇ。（但し屋根関係、電気関係、配管関係は素人では無理でシロアリ駆除も業者に任せるしかないようですが…）

終の住まいとお考えのようですので場所選びは慎重に。
ただしこの場合は資産価値云々はあまり考える必要は無いと思います。
まぁどのみち少子化が進む日本で将来マンションの価値がどうなっているか、郊外の宅地に買い手がつくかどうかなんて分かりませんけどね。

それより気になるのは、果たして住宅の確保が45年先まででいいかどうか。
質問者様だって90歳超まで生きる可能性は結構ありますよ。
87歳時点で建て替え決議確実っぽいマンションでいいですか？
あるいは頑張ってもそこまで持ちそうにもない戸建で大丈夫ですか？
もし住みたい地域で他に候補があるなら、もう少し築浅な物件も検討されてみては？

Mokuzo100nenn · Answer

鉄筋コンクリートの建物自体は60年耐久と考えて良いのですが、集合住宅故の住民構成が問題になります。
入居時の人がみな同様に歳をとると、老人マンションになって、自治会などもままならなくなるリスクがあります。
老人世帯が若者世帯に”新陳代謝”してゆくマンション、すなわち立地の良いマンションであればそのリスクは少ないでしょう。
老人世帯がいなくなった後、空家が増えるような物件では、管理費や修繕積立が不足して、スラム化するリスクもあります。
そうなると誰も買い手がつかなくなり、資産価値が無くなります。

一戸建ての場合、建蔽率や容積率、北側傾斜制限などの建築規制に合致していない物件（”既存不適格”と言います）の場合、土地があると言っても、同規模の家の再建築ができないので、やはり不良資産になるリスクがあります。

建物の年数もさることながら、その時代の優良物件であれば、そのような不良資産化のリスクが少ないので、末永く住むことが期待できます。集合住宅ではどの程度の階層の人々が住んでいるのかが、一つの目安になります。
一戸建ての場合も、周辺環境からみて、敷地に余裕がある物件の方が、古くても資産価値が保たれます。

いずれにしても、「不動産に出物なし」と言われるように、坪単価などが安い物件はいろいろな将来リスクを含んでいます。
予算制約にあわせる場合、少々レベルが高い物件で、小規模区画（＝価格が安い）を選ぶ方が、将来的に安心だと思います。

”高級マンション”の一番小さい区画や、高級住宅地の小規模平屋建てなどがそのケースになります。

86tarou · Answer

平均的にはその計算でも良いのですが、当然それよりも早く寿命が来たり建て替えの話が出てくるかもしれません。賛成多数であれば逆らえませんので、それに従うことになります。このリスクと、毎月払っている修繕積立金で将来の大規模な修繕の時に幾ら一時金を要求されるかも考えておいた方が良いでしょう。修繕積立金だけで賄えるのなら良いのですが、新築時少しでも売り易くするのに修繕積立金は少なめに設定されている可能性もあります（管理が良ければ、あまりにも安いからもっと値上げしようという話になります）。この場合、その時になって一時金を徴収されることになります。また、積立金を滞納している人もなかには居るかもしれません。
利点としては階段を昇らないで良いので、一戸建てに比べて老後の生活は楽になります。

一戸建ての場合は当初の費用も高いですが、最後には土地が残るのでこの差が出ると思っても良いでしょうか（マンションはこの割合が非常に少ない）。修繕や建て替えについては自分で自由に決められる利点もあります。自分さえ気にしなければ、築60年でも住むこと自体は可能でしょう（建物自体にもよる）。ただ、定期的な修繕を怠るようでは耐用年数も持たないので、この辺りの管理が出来ない人には不向きです。無理して買ってお金が足りなくなっても、土地に価値があるならリバースモーゲージという方法もあります。この場合は、子供に何も残さないということになりますが…。

atelier21 · Answer

マンションと言っても、1棟づつ条件が全く違います
統計平均的な数字でご納得されませんように
改修計画コンサルをしていますが、マンション内部は大変な村社会です
個々人にも其々個性と嗜好がありますから、最も良い方向性を見つけて下さい

monta47 · Answer

はじめまして、よろしくお願い致します。

同じです。マンションだと毎月に管理費を支払います。

一戸建ての場合は、管理費がないのでその分貯金しておいてリフォームする
ようです。

固定資産税を考慮すると、マンションは値崩れしないので一戸建てより高いです。

しかし、今はいつ地震がきても想定内なので買うことはひかえた方がベストです。

ご参考まで。

築１５年のマンション

>マンションはいろいろ手を入れて６０年少々持つと書かれているところが多いようです。

鉄筋コンクリートの建物自体は60年耐久と考えて良いのですが、集合住宅故の住民構成が問題になります。

平均的にはその計算でも良いのですが、当然それよりも早く寿命が来たり建て替えの話が出てくるかもしれません。

マンションと言っても、1棟づつ条件が全く違います

はじめまして、よろしくお願い致します。

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