「特優賃（特定優良賃貸住宅）」（大阪府）の謎

よろしくお願いします。

間取りや立地、規模などが非常に気に入り、空きがでたら入居したいと
考えている物件があります。それが「特優賃」なのです。
資料を取り寄せるなどして調べているのですが、調べれば調べるほど
このシステムの意味がわからなくなってきました。

１　入居者の収入に応じて受けられる家賃補助は
　　入居者の収入が同じでも、入居者負担額は
　　毎年3.5％ずつ上昇するとあります。
　　・・・これがまず不思議です。入居者の収入が変わらなくても、
　　特優賃は長く住めば住むほど
　　家賃が確実に高くなっていくことになります。
　　入居者の収入が、
　　毎年少しずつ増えることを前提に作られた制度のように感じます。
　　今の時代、減ることだって珍しくはないのに、と思うのです。
　　入居されている方は、大丈夫なのでしょうか？

２　更に、契約家賃も２年ごとに見直しがあるとあります。
　　説明書には、２年ごとに家賃が上昇していくような図が書かれています。
　　周囲の民間賃貸との差が大きくなると、
　　周囲に合わせるため家賃が下がることもあると聞きました。
　　・・・家賃設定や見直しの基準がしっかりしているようであいまいだと
　　感じます。
　　何をきっかけにして「家賃を下げる検討」が行われるのでしょうか？
　　入居者からの申し出る必要があるのでしょうか？
　　管理会社から明確な説明があるのでしょうか？（家賃が上がる場合も）
　　「特優賃」はグレードの高い賃貸住宅を供給する目的があると聞きました。
　　「周囲の賃貸より質がいいのだから家賃だって高い」というような
　　理由で相場より高く設定されている、ということはないのでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： MSZ006 回答日時：2002/03/25 23:42

わたしの思うところのこのシステムは、入居者のためのものではなくて大家さんのためのものだと思うのです。

一定の要件を備えた賃貸住宅の建設を促すために設けられている制度で家賃の一部補助は入居者が入って来やすくするためのものであり入居者の優遇のためのものではないと思います。その証拠？として管理開始から７年間（だったと思います)段階的に家賃があがっていき管理開始から７年経つと正規の家賃を入居者が支払うことになり、管理開始から７年経ってから新たに入居すると家賃補助は全くないことになります。つまり新しく建設されたばかりの頃に入居した人には入居してしばらく（７年ぐらい)の間は家賃が安くて得をしますが、後になって入居した人にはその恩恵が受けられないのです。個々の入居者について入居１年目は○％家賃補助…、というシステムではないのです。よってこれは入居者のためのシステムではなく大家さんのためのシステムだと思うのです。
特優賃は中堅所得者層をターゲットとした住宅なので低所得者は入居できません。（入居申し込みの際に所得審査があります)ですから比較的高めの家賃設定になっているような気がします。しかしデフレが進んでいる今の時代にこんな高めの家賃設定では入居者がなかなか集まらないようです。（わたしの住んでいるところでもかなり空室が出てきています。ちなみに家賃補助はもうありません。)今の時代には特優賃という制度は入居する側にとってはあまり意味が無いような気がします。

No.2 回答者： Schwarz_jacke 回答日時：2002/03/26 01:58

特優賃（民間すまいりんぐ）は、特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律(平成5年法律第52号。

）、大阪市営住宅条例(昭和34年大阪市条例第47号)及び市営住宅条例施行規則(昭和35年大阪市規則第23号)に基づく事業です。

本来は高い物件を、公的な補助によって安く提供するものです。
これによって、都市に若年層を呼び寄せる効果があるとも考えられています。

さて、家賃が上昇して行くことについてですが、おっしゃる通り、補助の額が減少し、通常７年後には補助がなくなることになります。
これは、初期の価格を抑えることで、初期の入居者がつきやすくするものであり、以降の入居者については、時価（通常は安くなる）で入居するというものです。これは、マンションの家賃が最も高い（物価の上昇は少ないものとして）時期である建築直後の家賃を抑えることで付近の家賃高騰を防ぐとともに、一定の基準以上である優良物件の建築を後押しする制度であるといわれています。
#1でもご指摘のように、直接的には入居者のための制度ではないといえます。

家賃の見直しについては全く存じません。

参考URL：http://www.city.osaka.jp/kurashi/jyutaku/yuryoun …