離婚 勝手に売られたくないので教えて下さい（住宅）

来年、離婚が決まりました。
原因は夫の度重ねる不倫を知ったからです。
【夫】３６歳　【妻】３２歳　【子】８歳
　　　　　　　　　　　　　　
の家族構成です。
住宅は、３年前に私の両親の土地に建てました。
【債務者（保証委託者）兼抵当権設定者】夫
【抵当権設定者】私の両親

離婚に伴い、住宅ローンについて困っています。
離婚後は、夫がローンを支払い、妻の私と子供で住み続けることになりそうなのですが（慰謝料として）、勝手に売られないようにするには、公正証書しかないのでしょうか？
現在私は、求職中の身で、いずれは私が払っていくことになるかもしれませんが、家は手放したくないのです。
夫の両親に、抵当権設定者になってもらうのは難しいでしょうか？銀行で借りる際に、土地が私の両親のものだから、私の両親が抵当権設定者になるしかありませんでした。
また、名義人はどちらにしておおいた方がよろしいのでしょうか？
皆さんのお知恵をお貸し頂ければ幸いです。

No.3 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2006/09/19 10:21

土地名義が質問者の両親ですので、両親の合意なしで居住者（質問者・子供）のいる建物だけを売却することは実質的には困難です。

通常まず有り得ませんので、ローン返済がされている以上心配は不要です。

契約上の「抵当権設定者」とは、担保物件の所有者（質問者の両親）が夫のローンの担保として当該土地へ抵当権を設定することに合意したという意味ですので、これに夫の両親がなる事は有りえません。（現状は両親が夫のローンの「物上保証人」という状態です）

今後の方向感としては、
(1)離婚に際する財産分与として、建物持ち分の幾らかを妻名義にする。
（「建物の価値―ローン残高」部分が資産価値のある部分と考えられるので、離婚時点でこれを妻名義にしておく）

(2)質問者が働いて給与を得てローン審査が可能になるまでの間は夫にローン返済を続けさせる。
（この間の支払を実質慰謝料と考える。できれば一括での支払を多くする）

(3)質問者が定職に就き勤務歴１年（通常はもう少し）を越えた所で住宅ローンの審査が可であれば、夫の残り持ち分を妻が買取り、その借入金で夫のローンを全額返済する。
（但し、親族間での売買へローンを設定する金融機関はなかなか見つからない。住宅金融公庫は比較的おおらかだが早晩融資業務を停止する。今の夫のローン銀行が唯一窓口の可能性と考えられそう）

(4)銀行でのローン調達も含めて両親に資金余力があれば、離婚時点で両親が建物を安く買い取る（夫のローン返済が完済でき、かつ夫に慰謝料負担をさせる水準）というのが、一番後腐れがない解決策です。

この回答へのお礼

ご回答、大変参考にさせて頂きました。
ありがとうございます。

＞両親の合意なしで居住者（質問者・子供）のいる建
　物だけを売却することは実質的には困難です。
　売れてしまうと思っていました。
　ご回答を拝見して安心しました。

＞建物持ち分の幾らかを妻名義にする。
　どの位が持ち分になるかわかりませんが、私名義に
　して離婚を進めていきたいと思っています。

＞質問者が働いて給与を得てローン審査が可能になる
　までの間は夫にローン返済を続けさせる。
　（この間の支払を実質慰謝料と考える。できれば、　一括での支払いを多くする）
　逃げずに払ってくれれば良いのですが・・・
　一括では難しいんです。貯金は、不倫相手２人に使　ってしまいました。

＞両親に資金余力があれば、
　父親は、現在年金生活者です。母親は、去年自営業
　を撤退しました。来年から年金生活者になりますが
　迷惑は掛けてくはありませんので、できる限り私が
　頑張ろうと思っています。

丁寧かつ親切にご回答下さり、心から感謝致します。
有難う御座いました。

お礼日時：2006/09/19 21:59

No.2 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/09/19 10:05

>勝手に売られないようにするには、公正証書しかないのでしょうか？

とりあえず　住宅ローンの債務＞建物価格の売却価格　の状況であれば家だけ売却は出来ないですからそんなに心配はする必要はないですね。

公正証書で約束してもそれだけでは意味がありません。どうしても確実にしたいということであれば、何らかの登記をするのが一番よいです。
それよりは、もし将来こちらが離婚時の慰謝料として受け取るということなのであれば、名義だけこちらにするという方法の方が確実です。
名義変更してしまっても良いし、あるいはローン完済時に名義変更するとの条件契約にもとづく仮登記ということです。

どちらの方法でも登記されれば、売却は事実上不可能になります。

>夫の両親に、抵当権設定者になってもらうのは難しいでしょうか？
どういう意味でしょうか。抵当権設定者とは物上保証人のことであり、その人の持っている資産を担保として提供している人という意味です。夫の両親がその不動産の所有権を持っていないのであれば抵当権設定者にはなりえないです。

>また、名義人はどちらにしておおいた方がよろしいのでしょうか？
建物の名義人ですか？これは先に述べたように本登記、仮登記どちらでもよいからご質問者に変更しておいた方がよいでしょう。

ただ土地が御質問者のご両親のものだから、他の人がその建物を購入する可能性は低いんですけどね。
（銀行が抵当権を行使したときしか土地、建物両方取得できないので、他の人が建物だけ購入してもご両親の土地を使う権原がありませんから。借地契約していれば別ですけど多分使用借地だし法定地上権も成立しませんので。）

なので銀行への返済さえ気をつけていれば大丈夫ではないかと思いますが、念を入れてということであれば、先に述べたように本登記、仮登記をすれば確実です。他の人の購入が不可能になりますので。

ちなみに離婚時の財産分与で建物を妻にという場合、夫に対して譲渡所得に対する税金がかかりますが、贈与税などはかかりません。

では。

この回答へのお礼

ご回答、大変参考にさせて頂きました。
ありがとうございます。

＞とりあえず　住宅ローンの債務＞建物価格の売却価
　格　の状態であれば家だけ売却はできないですから
　そんなに心配する必要はないですね。
　売却できるものと思っていました。ご回答を拝見し
　て安心しました。

＞どちらの方法でも登記されれば、売却は事実上不可　能になります。
　登記の重大性が理解できました。

＞夫の両親がその不動産の所有権を持っていないので
　あれば抵当権設定者にはなりえないです。
　夫の両親は、関西に持ち家を持っていますので、で
　きるものと勘違いをしていました。

＞なので銀行への返済さえ気をつけていれば大丈夫で
　はないかと思いますが、
　夫は最後まで払ってはくれないと思って、私が子供
　と頑張っていきたいと思っています。

丁寧かつ親切にご回答下さり、心から感謝致します。
有難う御座いました。

お礼日時：2006/09/19 21:29

No.1 回答者： koneko_200504 回答日時： 2006/09/19 03:19

住宅ローンで支払っているんですよね？

それならば、その建物には抵当権設定されているので、住宅ローンを完済するまで勝手に売れないので安心してください。

でも、１０年後とかなら完済して転売される可能性もありますので、離婚条件に建物名義を１００分の１でも奥さん名義にすれば勝手に売れませんよ。

でも離婚条件に建物の名義を全部奥さんにしてもらったらどうでしょうか？贈与税は掛かりますが、後腐れないですよ。

ただ、気になることがひとつ・・・
離婚する夫が住宅ローンを支払うと約束したとして、５年後、１０年後も払い続けてくれますか？
払えなくなった場合のことを考えたほうがいいですよ。

そうなると、例え土地、建物が奥さん名義になっていても銀行が抵当権設定していますので、最悪競売されてしまいますよ。
ただ文面を読むかぎりその辺も覚悟されているようですから、やはり、贈与税を払ってでも名義書換するのが一番だと思いますよ。

この回答へのお礼

ご回答、大変参考にさせて頂きました。ありがとうございます。
＞住宅ローンで支払っているんですよね？
　はい。住宅ローンで支払っています。

＞５年後、１０年後も払い続けてくれますか？
　現在、口約束のみです。こちらで勉強させて頂いて
　現実を突きつけられました。自分が住んでいない家
　に、お金は掛けられないですね。

＞贈与税を払ってでも名義書換するのが一番だと思い
　ますよ。
　私に書換して、離婚を進めたいと思います。

丁寧かつ親切にご回答下さり、心から感謝致します。
有難う御座いました。

お礼日時：2006/09/19 21:10