離婚後のローン残高の残る家の財産分与

はじめまして。
離婚に伴い、ローンの残る自宅を財産分与という形で夫から私へ名義変更したいのですが、かかってくる税金について教えていただけないでしょうか？
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・名義は夫名義だが、共働きで半々で返済していた
・頭金は私が300万程出した
・当時2700万程で確か購入
・平成11年購入
・現在ローン残高2100万
・査定は1900万～2200万
・既に離婚済み
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１）この場合は贈与税はかからないのでしょうか？
２）この場合は譲渡益課税はかかるのでしょうか？
３）もし譲渡益課税がかかるなら、名義変更される側（私）、名義変更する側（夫）どちらにかかるのでしょうか？
～ここからは、私もよく把握出来て居ないので質問の仕方がおかしいかもしれませんがお願いします。～
４）私にこの様な形で名義変更ですと、現在毎年受けている特別住宅ローン減税は私が引き続き（もしくは新たに）は受けられなくなるのでしょうか？
５）銀行の方は新たに審査し私に住宅ローンを組むといった形になるとの事でしたが、固定資産税等に関わってくる自宅の評価とかも再算定されるのでしょうか？
６）もし仮に、ローン残高で主人から私が自宅を購入するといった形で名義変更を行った場合、どうなのでしょうか？銀行の方は税金等でメリットがないと言っていたのですが、そうすれば、購入した年に減税になるだろうし、数年の特別住宅ローン減税が受けれるのではないかと・・・

No.1 回答者： mahopie 回答日時： 2006/05/16 09:24

１）現在の自宅は価値がゼロ（時価＝負債額）かマイナスとなっており、離婚による財産分与という形にすれば贈与税は掛からない可能性が高いです。

頭金の負担やこれまでのローン返済負担をどう考えるかは、立場によって色々な考え方がありそうですが、結果から見れば物件の値下がりで、夫・妻の負担部分が消失してしまったと考える方が、夫・妻へ公平な立場であるという気がします。

２）情報だけでは厳密さを欠きますが、夫側に損失が生じていると考えられる為譲渡所得も無い、と考えられます。
３）仮に譲渡益が生じていた場合の課税対象は夫、贈与税の場合は妻へ課税されます。

４）今後住宅ローンをどちらが負担するのか、の視点が欠けています。名義移転を銀行に承諾を受けずに、ローン名義が夫のままで離婚した妻がローン返済を続けたとすれば、減税対象は夫でしかありません。

５）元妻名義でローンの借換を行うとすれば、元妻の収入条件・物件の現在価値で、全く新しいローンの審査をする事になりそうですが、銀行によっては既存ローンの承継という一連の流れで取扱のかも知れません。

６）夫・妻間で物件売買、妻ローン設定、対価で夫がローン返済という形式をとれば妻側にはローン減税が適用できそうです。（この辺りは他回答も総合して検討して下さい）親族間での売買へ住宅ローン適用は原則的には不可とする銀行が多いですが、こういった離婚のケースでは既存ローンの流れとして柔軟に対応するのかもしれません。
銀行側が言う「税金メリット」をもう少し噛み砕いて確認されれば、という気がします。銀行担当者側では「親族間売買はローン不可」を回りくどく言っており、５）の形態で対応したいと考えているだけかも知れません。

No.2 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/05/16 14:05

>１）この場合は贈与税はかからないのでしょうか？

そもそも財産分与については贈与税は非課税です。（代りに手放した方に譲渡所得がかかる）

仮に贈与税がかかるとしても、厳密には現在の物件についての相続税評価額（税務署にて算出）で決まりますが、多分負債の方が大きいと思いますので（大抵は実勢価格より低くなるため）、贈与税はかかりません。
まあそもそも贈与税の対象外なのでこの議論に意味はありませんが。

>２）この場合は譲渡益課税はかかるのでしょうか？
譲渡所得の対象であることは確かですが、実際に課税されるかどうかはなんともいえません。建物については減価償却されますので当時よりは低く評価されます。
土地については購入時の価格がそのまま適用されます。それで現在の建物価格を出して、取得費を計算し、その取得費と現在の時価との差額が贈与になります。
売買契約書をきちんとお持ちであれば、それをもって税務署で相談されるとよいでしょう。

現時点ではかからないかもしれないし、かかるかもしれないとしか答えられません。かからない可能性の方が高いとは思いますけど。

>３）もし譲渡益課税がかかるなら、名義変更される側（私）、名義変更する側（夫）どちらにかかるのでしょうか？

譲渡した人、つまり夫です。（平たく言えば夫が売却したのと同じですから）

>４）私にこの様な形で名義変更ですと、現在毎年受けている特別住宅ローン減税は私が引き続き（もしくは新たに）は受けられなくなるのでしょうか？

受けられます。

>５）銀行の方は新たに審査し私に住宅ローンを組むといった形になるとの事でしたが、固定資産税等に関わってくる自宅の評価とかも再算定されるのでしょうか？

固定資産税の評価はかわりません。同じままです。
銀行の審査にかかわる資産評価はその都度の評価でしょう。

>６）もし仮に、ローン残高で主人から私が自宅を購入するといった形で名義変更を行った場合、どうなのでしょうか？

別に売買であろうと財産分与としてであろうとかまいません。
住宅ローン減税の所定の要件を満たしていれば住宅ローン減税を受けることは可能です。詳細については税務署に確認ください。

以下国税庁の質疑応答による回答です。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/shitsugi/sy …

参考URL：http://www.nta.go.jp/category/tutatu/shitsugi/sy …