家の建替え

Question

現在、親名義の一戸建てに夫婦で住んでいます。
両親は別の家に住んでおります。
親名義の土地・家を私が買取り、建替えを検討しています。
※両親の住んでいる家のローンを私たちが家賃代わりに支払っている
先のことを考えれば、相続という形にもなるのかもしれませんが、
4人兄弟のため後々のことを考えて…です。

さて、これからどこに相談に行けば…というところで躓いています。
ダイレクトに銀行に行くか、建替えるのでハウスメーカーに行くか…。
ハウスメーカーさんでこういう相談にのってくださるのでしょうか。
買取りのためのローン＋建替えのローンと二重です。
どなたかアドバイスよろしくお願い致します。

janvier · Accepted Answer

私ごときに大変詳しくご説明を頂きまして恐縮しております。

　つまり、親御さんはＡＢ２軒の住宅（土地家屋）をお持ちで、ローンなど債務（残債）のない住宅Ａの方をあなたがお買いになる。そのお金で親御さんは住宅Ｂの方の債務（残債）の精算に充当する。しかもご兄弟は既にこれを了承されている...つまりこういうことなんですね。これでしたらなんの問題もなかろうかと思います。

　また、ほぼ時価に等しい金額で正式に親御さんから住宅Ａの譲渡を受け、ご自分名義に移転登記なさった住宅や土地でしたら、建替えなどにも、あなたご自身の資金計画以外にはなんら問題もないと思います。

　しいて余計なことを言えば、あなたがこれまで家賃の代わりに住宅Ｂの方のローン返済額を肩代わりなさっていたという点。しかし、これとても、家賃のかたちで間接的にお支払いになっていたということですし、たとえ仮に直接の支払いであっても、ローン返済額から常識的な家賃相当額を差し引いた残りが贈与の際の基礎控除内にあれば、なにも問題はないものと思います。
　
　＞「ローンの残った家屋…とは、両親の住んでいる家のことでしょうか…。」
　このご質問、物件が２つあると分かった今となってはなんの意味もないものとなりましたが、ついでにご説明しますと、例えば仮に、（以降、利息、償却、価値逓減などを考えないものとして）、親御さんが４千万円でマンションを購入され、内２千万円を返済された時点で、あなたが残る債務を肩代わりする（引き受ける）条件でこのマンションを親御さんから譲渡をお受けになった場合、あなたは残る２千万円分のローン返済額だけで４千万円相当のマンションをお買いになったということなり、異常に安い物件取引ではないかと、とかく税務署というところは、そこに贈与相当分がありはしないか....と考えるのではないかと心配したということです。

　あとはあなたご自身の購入資金の借入れとその返済計画の問題だけということになりますね。住宅Ａの購入資金と建替えの費用、たしかに大変ではありましょうが、人生を賭けた大事業、とにかくよくお考えになって、ぜひともがんばって頂きたいものと陰ながら応援させて頂きます。

janvier · Answer

Ｎｏ．１さんがご回答になったことは、ことにご兄弟がいらっしゃる場合には大切なこですが、なによりもまずご兄弟の間での了解を取り付けておくということが不可欠だと思います。

　さらに付け足しますと、仮にご兄弟のご了承があったとして、親御さん名義の土地をあなたが買い取る場合には、当然移転登記をしなくてはなりませんが、そうなると必ずといっていいほど税務署から、その資金の出所を説明に来いと言ってくるはずですので、その対策だけはぜひ。また、状況によっては、親子間の売買はたとえ売買契約書だとか領収書が揃っていても「みなし贈与税」の対象と判断されることもあります。

　それから、ローンの残った家屋をあなた名義に書換えて残りのローンを肩代わりするという場合は。これまた保存登記の移転をするわけでしょうから、これも税務署の知るところとなり、これまで親御さんが支払った金額が贈与とみなされ、その額によっては贈与税の対象となることにもなりかねませんので、ここでもご注意を。

　あるいは、ご兄弟と協議されて、生前贈与のかたちを取るという方法もあります。この場合は登記を移転して次の年の確定申告の際にそのむねを税務署に申告するということになりますが、もちろん親御さんがなくなられた（失礼ながら）際の遺産相続と分配に際しては、生前贈与とした土地家屋の評価価格だけは分配から差し引かれるか、この土地家屋を含む総相続額の程度によっては相続税が課税されることもありえますので、これもまたご研究を。

　このように不動産の問題はなかなか複雑ですので、ハウスメーカーなどでは不動産相談室などを設けていますが、ご当地の役所や税務署、あるいは弁護士会などで不動産や相続などについての無料相談会を定期的に開催しているはずですのでぜひお問合せください。

sego · Answer

ハウスメーカも相談に乗ってくれます。ハウスメーカとダイレクトに銀行と両方相談してみてはいいのでは、それで最良の方を選択してください。

ハウスメーカの場合、建物査定などが書類がそろうのでローン審査ようの評価など簡単に作成できます。

親の土地にローンを組むと相続時に複雑になります。
親の土地に家を建てることは、その土地を他の兄弟に相続させないようにする為でしょうかあとでもめる原因になります立てる前に、公正役場などで遺産相続の生前分与などを決めておいたほうがいいのでは？

家の建替え

私ごときに大変詳しくご説明を頂きまして恐縮しております。

Ｎｏ．１さんがご回答になったことは、ことにご兄弟がいらっしゃる場合には大切なこですが、なによりもまずご兄弟の間での了解を取り付けておくということが不可欠だと思います。

ハウスメーカも相談に乗ってくれます。

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