家の名義はどうすればいいですか？

　いつもお世話になってます。

●現在建築が始まり、11月末引渡し。
●11月下旬に入籍。義母と同居予定。
●自己資金600万（諸費用＋頭金）を私が出す。
●残金は彼名義で借入（銀行1500万＋サポートローン250万）。
　
　私が出した分、私の名義にしようと思ってたんですが…
不動産屋の担当さん曰く、
「まだ入籍してないので『自己資金は義母が出す』という事で事前審査を通した」
という事で、「彼名義→入籍後名義変更（手数料がかかる）」となるそうです。
更に「共同名義にするメリットはそんなにない」との言われました。

もし夫が亡くなった時の相続税が減るかな、とか
最悪離婚になった時、全て彼名義だと私が不利なのか、とか思ってたんですが。

わざわざ共同名義にするメリットはあまりないのでしょうか？
最終契約が火曜日で焦ってます。
よろしくお願いします。

No.1 回答者： poioro 回答日時： 2006/09/23 08:54

＞わざわざ共同名義にするメリットはあまりないのでしょうか？

一概には言えませんが、共同名義にするメリットは余りないような気がします。
なぜかと言いますと共同名義にすると奥さんに半分贈与税がかかります。

相続税は条件、金額、環境にもよりますが、億ぐらいにならないとかかってこないのではないでしょうか。
相続税がかかるほど財産を残す人は、ごくわずかの人だけです。

余り相続税など、気にしすぎる必要はないかと思うのですが…。

離婚での有利不利は、その時になってからご夫婦で話し合ってください。名義は関係ないです。

この回答へのお礼

　早速のご回答ありがとうございます。
　財産が億になる事はまず無いと思います。
離婚時の話し合い…やはり共同名義のように「証明」できないと
不利になってしまうのでしょうか？

お礼日時：2006/09/23 09:16

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2006/09/23 09:03

単純に考えて

600 対 (1500+250) = 1/4 対 3/4
の共有登記でしょう。

全部を彼名義、あるいは姑さん名義にしたら、あなたが出した 600万円分は彼または姑さんへの贈与となります。
贈与税の基礎控除は 110万円しかありませんから、残り 490万円分について 73万円の贈与税がかかります。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4408.htm

また、万が一離婚されたときは、あなたの持ち分があることを主張できなくなります。

彼が先に亡くなった場合は、たしかに相続税は少なくなりますが、その前に相続税の基礎控除額は、
【5,000万+1,000万×相続人数】
です。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4152.htm

そのときに建物以外にどれだけの財産を残してくれるか分かりませんが、現在の建物だけを考えるなら、相続税の心配をする額ではありません。

税金について詳しくは国税庁の「タックスアンサー」をご覧ください。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/index2.htm

この回答へのお礼

　ご回答ありがとうございます。
　相続税の件は心配しなくてもいいようですね。

　離婚対策に、共有名義にしておきたいと思うのですが…
契約時にはまだ入籍していないので、「義母が出資した」という事で
銀行借入が出来るそうです。
担当さん曰く、証明として
「私の通帳の中身コピー」と「義母の通帳表紙コピー」を提出するとか…？？？
こういう事はよくある裏ワザなんでしょうか？
↑のやり方で借入をして、登記は共有でする、というのは無理なのでしょうか？
入籍もしていないのに共有にするのはややこしいのでしょうか？
（入籍は11月下旬にしたいのです）

お礼日時：2006/09/23 09:42

No.3 回答者： tarotaro001 回答日時： 2006/09/23 09:22

なぜ、もっと早くその辺を明確にしなかったのでしょうか？来週火曜契約だと、今更動けないかも知れませんよ。

本来お金を出した人の割合で登記すべきです。

あまり無いのですが、登記後に税務署からお金の出所の問い合わせがある場合があります。
そうしたときに、義母が出したことにしておくと色々と不都合がでます。

1.実際のお金の出所があなたのために証明できない
2.更にはご主人名義だけだと６００万円の贈与と見なされ贈与税が発生する

今日にでも、不動産屋に相談して、もう一度、事前審査をし直してもらうべきです。
不動産屋の落ち度なので、契約日も交渉しましょう。
不動産屋は、契約までが仕事なので、契約が完了すると急に疎遠になります。
ですので、不動産屋は、この贈与税とかいう問題はそんなことはないとかいって無理やり強硬する可能性がありますので、絶対にＮＧといってください。

また、これはめったにないことですが、ご主人一人の名義ですと、将来ご主人があなたに内緒で借金したときに、あなたの知らないうちに抵当権設定されてしまい、気づいたときに、もうどうしようもない状態になって手放すしかない・・・・という可能性も０％ではありません。

そういった意味で、出資割合の
ご主人：１７５０万円
あなた：６００万円（これから諸費用分を引いた金額）
で登記したほうがいいですよ。

いずれにしても、このままご主人だけの登記だと、贈与税が発生します。（相続税とちがって控除額が少ない）

もしかして、ご主人＋義母で登記される可能性すら有ります。
いずれにしても、離婚率が年々上昇しているこの昨今ですので、絶対にあなたの名義での登記を加えるべきです。

この回答へのお礼

　確かに「自己資金は600万」としか伝えてなかった事もあるんですが、
昨日「事前審査で1500万可能」と連絡が来て、
「義母が出資した事にしている」とか初耳でした。
No３さんのお礼に書いたような方法らしいのですが、
確かにそれだと、税務署の問い合わせにはどう対応すればいいのか疑問ですよね。
その件も確認してみます。

ありがとうございました。

お礼日時：2006/09/23 10:09

No.4 ベストアンサー 回答者： aka_coke 回答日時： 2006/09/23 19:04

渋谷駅前１分の業者です。

　＞まだ入籍してないので『自己資金は義母が出す』という事で事前審査を通した」という事で「彼名義→入籍後名義変更」となるそうです。「共同名義にするメリットはそんなにない」との言われました←　こんな馬鹿な業者は訴えた方が良いですよ。行政指導を受けてもらいましょう。宅建協会、東京都知事に宅建業の相談窓口ありますから月曜日連絡して、業者にもその旨を伝えましょう。自己資金は自分じゃないと”自己資金じゃないです”。祖母だろうが婚約者であろうが”借りてる”事ですよね？共有持分にしないのであれば彼が貴方から借りた内容の金銭消費貸借契約（借用書）を作成しましょう。　そのままなら例え祖母でも贈与税の対象です。お勧めは共有持分（割合は６００万円分でも十分＜旦那一人で勝手に売却できない）、共有名義の際に貴方の苗字が今のままで問題ないですよ。入籍後登記もそのままにしておいて問題なし。（名前の変更しなくても）彼が不思議がらないのも（？？）未来の旦那と業者がグルでない事を願っております。その不動産をどうしても購入するなら業者は変更できないから馬鹿な担当者を変えてもらって手数料も値引きしてもらいましょう。　がんばってください。

この回答へのお礼

　…担当さんが馬鹿なんでしょうか？
今日も向こうの都合が付かず、電話で「火曜の契約時に仲介料も必要」と
連絡が入りました。
「（土曜に言うのを）忘れてました」との事です。
そんな大金の事を言い忘れてたなんて、
「この人大丈夫？新人？それとも作戦？」と益々不安になりました＾＾；

共有名義で、入籍後は旧姓のままにしておいても大丈夫なんですね。
良かったです。

彼氏がグルという事はないです。
日曜にきちんと聞いてみます。ありがとうございました。

お礼日時：2006/09/24 01:19

No.5 回答者： aka_coke 回答日時： 2006/09/23 19:14

＃４です。

　東京とは限らないですね。　質問者さんの県庁知事（庁舎）に窓口はあります。　宅建協会（宅地建物取引業協会）も全国あります。　しつこいですが、担当者の「メリットがそんなにない」→「共有名義にしないとデメリットしか生じない」の間違いですから。　１１月引渡しなら契約日をずらしましょう、延期してもローンの承認決済もまだ間に合いますから。　　馬鹿な担当者は変えてもらうとして、幸せな家庭が待っているのですから”彼”としっかり話し合いましょう。　

この回答へのお礼

　土曜に「事前審査が通った」と連絡が入り、
土日だから急にお金（50万）の用意が無理だろうという事で
「火曜に」となりました。
家も基礎が出来たとこで（建売です）、
そんな数日で進めないといけないのかとびっくりしました。
それともやっぱり業者はさっさと契約を済ませたいだけなのか？？？
延期してもらうよう言ってみます、何度もありがとうございました。

お礼日時：2006/09/24 01:26

No.6 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/09/23 20:11

さっと読ませていただきましたが、一体何をお困りなのかさっぱりわかりません。

自己資金(頭金)をあなたが出す。
ローンを彼が組む。
その割合で登記すりゃいいじゃないですか。
義母は関係ありません。
自己資金を誰が出そうとローンの審査にはまったく影響はありません。
なので銀行の審査はそのまま通用します。
連帯債務にするわけじゃないのですから、入籍前だろうと赤の他人だろうと、頭金を出した分は自分の名義にすればいいのです。

現在はもう契約済みなのですか？
最終契約というのは決済のことですか？
契約の変更合意書を作成して、契約者の変更をすれば間に合います。

この回答への補足

＞自己資金を誰が出そうとローンの審査にはまったく影響はありません。

　彼氏の現状がローン審査に不利な状況なのです。
職種は同じですが、転職した為、今の会社が1年未満で収入も割と低めな事、
キャッシングで延滞した事があります（家購入の為先日完済しました）。

担当さん曰く、
上記の件で審査が通りにくいが、
自己資金が600万出せるという事でなんとか通せた。
（何件かは即断られたけど、○○銀行だけ「なんとかいけるかも」と
やってくれて、1500万なら可能との結果が出たそうです）
　その自己資金も、私とはまだ入籍してないので、
他人の私が貸すのは友達が貸すのと同じ様な感じで、
それだとこちらの（私への）返済の為に
銀行への返済が滞る可能性があり、銀行がＯＫしない。
血縁からの借入なら、身内だから
返済を急かして銀行への返済が滞る事はないだろう、
だから自己資金は義母が出すという形で銀行に審査を出しました。

…だそうです。
確かにまだ戸籍上他人ですが、婚約者だったら問題ないのでは？？と
私も疑問です。

補足日時：2006/09/24 01:28

この回答へのお礼

　上記のような理由で、「他人の私からの借入」だと銀行の事前審査に
通らないだろう、との事です。

もしかしたら最終契約ではないのかも、すいみません。
50万払って、本審査申し込みをする、という事です。
更に仲介料78万もその時必要だそうです。
事前審査が通れば本審査もまず大丈夫だそうですが、
名義の件ははっきりさせた方がいいですね。

ありがとうございました。

お礼日時：2006/09/24 02:11

No.7 回答者： mukaiyama 回答日時： 2006/09/23 20:32

＞私の通帳の中身コピー」と「義母の通帳表紙コピー」を提出するとか…

#2です。
あなた、姑さんにだまされていますよ。
これは、裏技などというものでなく、明確な私文書偽造、立派な犯罪です。
姑さんはあなたのお金を巻き上げようとしています。
そんな手に載ってはいけません。
それが何よりの証拠には、他の回答者もみな異口同音に共有名義と言っているでしょう。

＞入籍もしていないのに共有にするのはややこしいの…

赤の他人二人の共有でも何ら問題ありません。
まして、近日中に入籍の約束がある間柄なら、何を遠慮しているのですか。

＞義母が出資した」という事で銀行借入が出来るそうです…

親が頭金をそろえたら、息子が借金できるということですか。
どれをとってもおかしなことばかり言っていますね。
あなた、ここで相談して良かったですよ。
それで、その 600万はもう払ってしまったのですか。
まだなら、姑さんに大金を巻き上げられないうちに、婚約解消も視野に入れて作戦を一から練り直しましょう。

この回答へのお礼

　義母は新居探しにノータッチです（報告はしてますが）。
ご心配ありがとうございます。

ちなみに結構大手の不動産屋さんです。

＞親が頭金をそろえたら、息子が借金できるということですか。

私も、誰が自己資金を出そうと銀行に関係ないのでは？と思うのですが、
下で書いたような理由を言われました。
お金はまだ払ってません、もっときちんと確認してみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/09/24 02:22

No.8 回答者： aka_coke 回答日時： 2006/09/24 10:33

#4#5の業者経営者ですです。

　すごく心配です。ローン組んで契約ですよね？　当社系列は全国、決済日（ローン承認おりて銀行から融資受けて決済する日）に仲介手数料を貰い受けます。　どうみても「契約済ませてさっさと手数料払え！」的な対応に思えます。手数料を何時払うかなんて事は申込んだ時に(1)用意するもの(2)いつまでに(3)何をするため(4)どうなる(5)結果決済できる　　の決済して引越しするまでのフロー（工程）を説明するのですが。。。（当社はというかまともな業者なら）　宅建協会に言ったほうがいいですよ。もしくは業者に「宅建協会に相談してる」といってみたら態度がコロッと変わりますよ。　　はっきり言います、その担当者は今月の売上げにしたいだけでお客様のことを考えてません。　　がんばってください。　

この回答へのお礼

　宅建協会ですね、調べてみます。
何度もありがとうございました。

お礼日時：2006/09/26 01:08

No.9 回答者： aka_coke 回答日時： 2006/09/24 10:39

＃８です。

　＃６の「お礼」欄に「50万払って、本審査申し込みをする、という事です」　とありますがこの費用は？　契約の手付金ですか？　　事前に銀行に払うのですか？銀行にはかかりませんよ、そんな費用は。　決済するときにローンを組むのですから諸経費はかかりますけど。（抵当権の設定（登記費用）とか事務手数料）　　だまされてないですか？　よくよく考えてくださいね大金ですから！　　彼はこの経緯をなんとも思ってないのですか？（業者のやり取りを）

この回答へのお礼

　50万は、建設会社に払う手付で、物件価格の一部だそうです。
何度もありがとうございました。

お礼日時：2006/09/26 01:11

No.10 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/09/24 18:05

#6です。

＞その自己資金も、私とはまだ入籍してないので、
他人の私が貸すのは友達が貸すのと同じ様な感じで、
それだとこちらの（私への）返済の為に
銀行への返済が滞る可能性があり

あの、自己資金(頭金)は貸すのですか？
彼の単独名義にするなら確かに、あなたから彼に貸すことになります。
でも頭金の分をあなたの名義にすればなんの貸借関係もないので問題ないではないですか。
彼も「あなたへの返済」のためにローン返済が滞る心配はありません。
身内との貸借契約ならば大丈夫ということは関係ありません。
もともと頭金をどうして彼に貸すのか、その時点で間違っています。
そこまでして彼の単独名義にする必要性はないのでは？
頭金をあなたが出すならあなたの名義にすればいいじゃないですか。
婚約者ならいいとかそういうことは一切関係ありません。

この回答へのお礼

　結婚する訳だから、別に返してもらうつもりはありません。

＞でも頭金の分をあなたの名義にすればなんの貸借関係もないので問題ない

…そうですよね。
担当さん曰く、
「私は法的には他人だから、私がお金を出すのはローンをしているのと同じで、
銀行がＯＫしない。義母から、という事で貸してもらえる。
最後に登記と照らし合わせるから、名義が彼＆私になっているのはダメ。
彼100％なら良い」
との事です。
…銀行から借入するには「彼の名義」にしておき、
入籍後に名義変更（贈与税がかかるとの事。本当は私が出してるのに！！）
という手もあるが、と言われました。

ありがとうございました。

お礼日時：2006/09/26 01:34