中古物件と新築での予算アドバイスおよび両者のメリットデメリット

はじめまして
私現在３０歳、妻２９歳、息子２歳で現在長野県２ＤＫのアパートに住んでいます。そろそろマイホームをと思い始めておりますが「マイホーム」と漠然としたビジョンでしかありません。資金５００万円、現在の年収が３５０万円というレベルですとどのくらいの予算組みをしたら良いのでしょうか？毎月６万円で３０年の返済を見込んでいるのですがネットなどではじき出された計算以上にお金の掛かる買い物なのではないかと思うのですが・・・
中古、新築併せて検討中です。（どちらも良し悪しがあるようですので）
消費税や金利の上昇が懸念される中あまり悠長に話を進めない方が良い気がします。
あせって失敗するのも避けたいですが・・・
良きアドバイスを是非お願いいたします。
また、今の新築家屋は着工から完成までどれくらいの日数が掛かるものなのでしょうか？（建築場所と大きさにも寄るかと思いますが）
とにかく専門知識がなく情報収集中の身です。
ちなみに参考資料と致しましてこのあたりの坪単価は約１０万円です。

No.3 ベストアンサー 回答者： ponsuke04 回答日時： 2006/10/12 11:32

現実的な数値として金利は3.5％程度です。

短期の金利や優遇金利は一時的なものですので計画に入れるべきではありません。

そうしますと、月々6万円の返済で借りられる金額は1350万円です。
資金が500万円で、家や土地以外の価格以外に必要な諸経費はやはり200万円程度ですので、現状で買える物件は1650万円程度となります。

土地は最低でも30坪はほしいので家は1300万円となります。
床面積40坪としますと、坪単価32.5万円です。

■ローコスト住宅の最低ランクでオプションなし、外構は自分で行うことでぎりぎり建てられると言えば建てられないことはありません。でも最低限のものです。これでは奥様も気の毒ですので、家や土地のグレードを上げる分はこれからの貯金でまかなうのはどうでしょう。

■お子さんが小学校に入学する時点を目標として、この3年間に貯金をしつつ通学や買い物の利便性を考えて土地を選ぶのです。現状で安い物件を買うよりも、貯金をして少しでもよい物件を選ぶのがよいと思います。

■ただしこの場合、貯金ができることが前提です。500万円が今までの貯金であればこれから先も貯金ができるでしょう。もし、500万円が親御さんからの援助だったりお嫁さんの持参金だったような場合には、「貯金ができていない」と同じことですので、今後の貯金の見込みはありません。その場合は収入を伸ばすしかありません。

■家建築は、単純に「お金がどれだけあるか、どれだけ借りられるか」ではなく、長期的な経済計画なのです。一時的な低金利や収入でどうにかなるものではありませんので、その点をよくお考えください。

■また、家を取得するとメンテナンス費用がかかります。マンションで30年間に300万円程度、一戸建てでは小さな家でも500-600万円はかかります。ローンに加えてその金額が貯金できないと家は荒れ果ててしまい、ローンが終わった頃には建替えや大規模リフォームが必要となってしまいます。この点も多くの方が考えに入れていません。でも5年も住んむとメンテナンスの重要性とかかる費用を痛感するようになります。

No.4 回答者： ponsuke04 回答日時： 2006/10/12 11:46

中古と新築の差について書きませんでした。

購入時点での価格は中古物件が安いわけですが、中古物件にはリフォームが必要ですから、その費用をどう考えるかです。

あるとき突然に資金が調達できるわけではありませんから「そのうちリフォームや建替えを」と思ってみても、現実にお金が貯まらず家だけが古くなっていく、というケースは珍しくありません。

また、リフォームは新築よりも高くつきます。つまり、キッチンに例えれば、新築で300万円のシステムキッチンを付けるのは300万円で済みますが、リフォームの場合、配管や周囲の改修などが含まれそれ以上かかります。つまりリフォームは割高です。

程度の良い中古住宅を見つけるのが一番なのですがそうそうあるものではありません。

着工から完成までは概ね４ヶ月です。大きな家や注文が複雑な家は６ヶ月以上かかることもあります。建売では２ヶ月くらいで建つものもあります。

No.2 回答者： kanakyu- 回答日時： 2006/10/12 06:22

こんばんは。

新築は、使用した薬剤？のような、何かが最低１－２年は匂いますよ。

私は匂い、とくに良くない匂いの察知に敏感なタイプです。
たとえば、この車灯油をこぼした？（２年前でした）、農家で使ってたマスク（農薬の残臭）など、一瞬で分かります。趣味はアロマセラピー（芳香療法）です。

物件見学で築１年のマンションに入った瞬間にものすごく薬剤のような匂いを感じました。一緒にいた友人は、ちょっとにおいはあった、ぐらいの認識だったようです。
そこは特にひどかったですが、新築の家は、多少イヤな匂いがします。

これを敏感でない人は、気づかずにためこんでいることになります。
こういうのも、アレルギーが増えてる原因のひとつだとおもいます。
新生児とか、かなりつらいんじゃないかしら。
幸いなことに・・・私は察知には敏感なためなるべく避けているおかげか、今私にそういうアレルギーはありません。
というわけで、私はピカピカの新築は健康面にて疑問におもいます。

おどかすような話になっちゃってごめんなさい。
でも、いろんなものが人体に確実に蓄積され、次世代へ受け継がれてますよ。そういう蓄積は、少ないほうがいいです。
長子が一番たくさん毒を受け継ぎます。そして現代日本は、一人っ子ばかりです。
ごめんなさい。それましたが
こういう問題にも、目を向けてもらえたらな、とおもいます。

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2006/10/12 01:16

今の状況ですと、もう少しアパート住まいがいいと思います。

返済計画
頭金５００万円（２００万円を諸費用に充てる）
毎月６万円×１２ヶ月×３０年＝２１６０万円

これを元に、例えば元利均等、３０年３％固定として

住宅ローン借り入れ：１５００万円
利息：７８０万円ほど

になります。

そうなると
諸経費２００万円
頭金３００万円
住宅ローン１５００万円

となるので、１８００万円のお金しか物件に廻せません。

これでは、土地込みの新築は無理だと思います。

中古の場合、入居前にリフォームに５００万円かけると仮定すると１３００万円ほどの物件です。

それに３５０万円の年収ですとせいぜい２０００万円くらいしか借りれないと思います。（もっと借りれるでしょうが返済が大変）

金利上昇とよく言われていますが、５年待って、更に５００万円貯めれば、金利上昇分の金利以上に安い総額になります。



もっと資金計画を練り直してからの方がいいと思います。