住宅金融公庫の債務者・所有名義の変更

この度離婚することになり、結婚後に購入したマンションの所有者、債務者の変更についてお聞きします。状況は、物件所有名義→夫と私で２分の１ずつ所有。住宅金融公庫→私が連帯債務者になっている（実際の引き落としは夫名義の口座から。この口座は私が引き継ぐ）離婚後は会社での便宜などを考え、夫の姓で新戸籍を作る予定です。つまり婚姻中の苗字のままです。二人で話し合った末、この物件と残りのローンを私が引き継ぐことになりました。それはいいのですが、所有名義やローンの名義変更はどのようにしたら良いのでしょう？私に再婚の予定があるのですが、このままの状態のまま（夫と私の名義のまま）いきなり夫分の債務と名義、団信等を再婚者が承継することもできるのでしょうか？仮にできたとしても、今度は私の名義部分が前の夫の姓ですよね・・・。その手続きはどうしたらいいのでしょうか？それとも、一旦全てを私名義にして、再婚後に改めて再婚者が全てを承継する手続きを踏むのでしょうか？何がなんだかわからなくて、まとまりのない文章になってしまってすみませんが、ご回答宜しくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2006/11/07 11:36

マンションの時価とローン残高が分らない状況なのでザックリとしか答えられない、という前提で。

(1)まず、質問者の名前の件は、離婚・再婚でどう変わって行っても実態（登記上・戸籍上の名前は唯の記号です）は同じですので、最終形が固まった所で変更すれば足ります。
(2)元夫名義の預金口座を私が引き継ぐ、というのは銀行に内緒で実態上管理をしていくのは可能ですが、正面からその旨を申し入れれば「ＮＯ」と回答されます。正式には、口座からの引き落とし契約を１件づつ別の妻名義口座へ変更していくことになります。

ローンの承継と名義移転については以下の３方法が考えられますが、何れにせよ貸し先の了解がないと話は進みません。
(3)夫名義の所有権（１／２）を離婚時の財産分与で妻名義に移転する。住公へは離婚と名義移転の旨を報告した上で、主債務者を妻に変更、元夫の連帯債務者からの離脱、新夫の連帯保証人追加、という形での申入れをする。（質問者の収入状況、新夫の信用状況がどうか住公側の審査事項になる筈）

(4)元夫の不動産名義名義を新夫が買い取る契約を交わした上で、新夫が一般銀行から新規に住宅ローンを借入して、元夫の住公ローンを一括返済する。妻は住公返済により連帯債務者ではなくなるが、新夫ローンの連帯保証人になる。通常銀行は個人間売買でのローンは認めないが一応資金の流れには合理性があるので、可能性がありそう。但し、新夫の信用力・物件とローン残債務の関係次第です。

(5)元夫と妻との間で持ち分の売買を行い、妻単独での新規ローンを借入する。（物件名義・ローン共に妻単独にする）これも、妻の収入・ローン残高・物件価格の兼ね合いになりそうです。

「物件価格＜ローン残債務」の状況なら上記の内で(3)しか対応余地がない、「物件価格＞ローン残債務」で妻・新夫の信用力が有るなら(4)(5)の対応余地も有るので、最近流行のローンの借換の範疇で検討して貰う、という感じでしょう。

(6)これで解決できなければ、物件売却・ローン完済・残預金があれば夫婦間で分配して、再度別物件をローンで購入する、という流れになるしかなさそうです。

(7)ローン審査の面からは、既存融資先（本件での住公）としては、今更どうにもならない事象（離婚）に対して、代替案（契約関係から元夫が抜けて新夫が入る）の提示があるなら検討しない訳にはいかない、新規でローンを申し込んだ場合には、敢えて取り扱う必然性・メリットを銀行側が感じるかどうか、ということになりそうです。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答ありがとうございました。
なるほど、色々と対応法があるんですね。調べたところ物件価格＞ローン残債務にはなるようです。できれば(3)の方法を取りたいと思います。いずれにせよ公庫に相談ですね。勉強になりました。とにかく頑張ってみます！

お礼日時：2006/11/07 13:46

No.2 回答者： noname#25310 回答日時： 2006/11/07 06:53

基本的には住宅ローンの名義を変えることはできません。

借入れするときに銀行は債務者本人について審査をして、債務者に対して融資をしたのです。
死亡して借金を相続などする以外は、債務者を変更することはできません。
離婚されるならば夫から妻にマンションを売却する方法もありますが、普通は第三者に売却して現金化して財産を分けます。
あるいは売却しないのならばローンの名義はそのままに、元夫に対して家賃という形で支払っていくという方法もあります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
確かに融資ってそういうものですよね。その人本人に融資をしたのに、そう簡単には変更なんてできないですよね。現金化してローンを完済する・・・という案も考えたのですが、購入価格の半分以上を親に出資してもらっているので、心情的にあっさり売却ということもなかなかできず・・・。困りました。

お礼日時：2006/11/07 10:27

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/11/06 17:40

基本的には、ご質問者の離婚は住宅金融公庫にとっては全く関係のない話になるので、離婚したからと言って現状の状態が変わる訳ではありません。

つまり基本は現状のままです。

変更に応じるかどうかは住宅金融公庫次第ですが。。。。通常は応じてもらえないでしょう。
ただ公庫の融資に課せられている本人居住要件については対応してもらえます。

債務者関係については現状どおりで変更できないのが普通です。あとは公庫と相談して下さい。

この回答へのお礼

そうなんですか・・・。名義はともかく、ローンは現状維持で支払い続けて行くしかないんですね。それは仕方ないとして年末調整とかちょっと困りますね。とりあえず公庫に相談ですね！どうもありがとうございました。

お礼日時：2006/11/07 10:21