抵当権付不動産の買取

父が経営している会社が倒産しそうです。土地と建物を担保に借入をしています。本人は自己破産を考えています。土地と建物を買い戻ししたいと思います。どういう方法が良いか教えて下さい。ちなみに第一抵当権から第三抵当権設定＝銀行（借入残高5000万円）、第四抵当権は国民金融公庫（残高1300万円）、信用保証協会付銀行借入2700万円（抵当権設定なし）です。競売ではなく方法は無いでしょうか？信用保証協会付債権は代位弁済により抵当権が付いてくるのでしょうか？

No.1 回答者： harun1 回答日時： 2006/12/20 09:55

まず抵当権が設定されている物件は、売買により所有者が変わっても、抵当権の効力が失われません。

第一～第四抵当までの債務支払いがなされない限り、抵当権者は所有者が誰であっても　裁判所に "差し押さえ→競売"の申し立てが出来ます。
新たな所有者でも　抵当権には対抗できないので、競売の結果によって所有権を失う事になります。

もしあなたが買い戻ししたいのであれば、
抵当権を設定しているすべての金融機関に対し残債の返済→（抵当権の抹消登記）→父さんから売買による所有権登記の移転　と言う手順になります。

資金は、あなた自身が住宅ローンを使用して銀行から借り入れる事が可能です。　この場合は住宅ローンに対する抵当権の設定が新たになされます。
このほか債権者に代位返済することにより、あなたが抵当権を持つ事も可能です。（自己破産手続き開始後　やっかいな手続きが必要なのであまりお勧めできません。また債務者の同意が必要です。）

なお、債務の返済が出来ない場合は調停、破産、民事再生等のように裁判所に申立をする手続が必要になります。　この場合は、おそらく土地と建物の差し押さえの申し立てがなされると思います。

>>信用保証協会付債権は代位弁済により抵当権が付いてくるのでしょうか
抵当権が設定されていない限り、代位弁済により抵当権は、発生しません。　ただし、信用保証協会に対して債務が発生するので、返済の義務は残ります。



調停、破産、民事再生等のように裁判所に申立をする手続がなされると、競売以外での買い戻しは難しくなります。
（競売の場合、債務者、担保提供者など当事者の入札は出来ないので注意してください）

違法行為と見なされるかどうか "スレスレ"の部分も生じてくるので、
自己破産手続きも含めて、大急ぎで弁護士と相談してください。
また、時間のゆとりもあまりないと思います。（破産宣告は債権者から申し出る事も可能ですし、返済が滞りそうだと銀行が債権の保全手続きをはじめる事があります）

裁判所に申立するまでに、抵当権の抹消と所有権の移転を済まさないと、破産手続開始後は管財人の許可なく財産の処分が出来なくなります。　
抵当権が設定されている場合は、債権者の同意や煩雑な手続きが必要になるので、買い戻す事はほぼ不可能と思えます。。
　

この回答への補足

父本人が自己破産後、競売前に息子の私が債権者と交渉して買う場合はどうでしょうか？
その場合交渉相手は(1)銀行→サービサー（5000万円の債権が→推定2500万円）(2)国民金融公庫（1300万円）と考えてよろしいでしょうか？
信用保証協会の債権義務は誰が負うのでしょうか。
父が自己破産して返済能力がない場合、信用保証協会の債権（代位弁済分）2700万円も私が返済しなければならないのでしょうか。また返済しなければ不動産は手に入らないのでしょうか？
宜しく御願いします。

補足日時：2006/12/20 14:07

No.2 回答者： harun1 回答日時： 2006/12/20 22:18

>>父本人が自己破産後、競売前に息子の私が債権者と交渉して買う場合はどうでしょうか？

任意売却と言い、
お父さんに抵当物件を売却させて、その代金で金融機関が債権の回収をおこなうものです。
売却先が息子さんでも可能ですが債権者の同意が必要です。

抵当権を実行して競売にもちこむよりも、債権者は効率良く短期間で回収が出来るので交渉の余地はあります。　
ただ、抵当権を設定しているのが４者あるので少々やっかいかも・・

なお、債権者が法律の手続きにしたがって抵当権を実行する場合には、抵当物件を競売にかける以外方法がありません。（抵当権設定契約証書に任意処分条項が無い場合）


>>その場合交渉相手は(1)銀行→サービサー（5000万円の債権が→推定2500万円）(2)国民金融公庫（1300万円）と考えてよろしいでしょうか？
交渉相手は抵当権を持っている銀行です。
第一から第三抵当権を設定しているすべての銀行が、サービサーに債権譲渡、回収委託している場合はサービサーとなります。　同じサービサーを利用している場合は交渉窓口が一つで済むのですが・・・

債務は残債なので5,000万円以下で売却すると、第四抵当権を持っている国民金融公庫は債権の回収が出来なくなるので、第一抵当権から第三抵当権を設定している銀行が債権の一部放棄に応じてくれるかどうかと言う事になります。

抵当権順位というのは
売却価格が3,000万円として、第一抵当が2,500万円、第二抵当が1,000万円、第三抵当が1,500万円の債権を持っていると仮定すると
第一抵当権を持っている債権者に2,500万円、第二抵当権を持っている債権者に500万円の支払いがなされますが、それ以外には支払いがなされない事を意味します。
売却価格が2,500万円以下なら、第一抵当権を持っている銀行以外には配当されません。

そのため第一抵当権を持っている銀行は任意売却に応じてくれると思いますが、順位の下がる銀行が応じてくれるかどうかは、売却価格によります。
（売却価格が5,000万円以上ならまず大丈夫だと思います）


>>信用保証協会の債権義務は誰が負うのでしょうか。
お父さんに義務があります。自己破産、債務免責が認められると支払う必要がなくなります。


>>また返済しなければ不動産は手に入らないのでしょうか？
信用保証協会は保証料を取っているので、普通は担保権の設定をしていない場合が多いのですが、保証料率を下げて担保を設定している場合があります。
保証協会の担保に入っていなければ不動産は入手できます。


**注**　　すべてあなたが連帯保証をしていない場合です。
自己破産手続をして、借金をした本人が免責されても、連帯保証人の免責はありません。
保証人の債務は全額残ってしまうので、場合によっては、保証人も自己破産や任意整理といった手続が必要となる事もあります。
　

　

この回答への補足

お世話になります。もう少しお付き合い願います。私は連帯保証していません。もう少し詳しく説明しますと、第一抵当権から第三抵当権の設定者は同じ銀行で設定額は第一（500万）第二（500万）第三（7000万）第四抵当権（国民金融公庫4300万）第五抵当権（同じ銀行・1000万）＝記載漏れでした。この場合サービサーが1つになり「(1)銀行→サービサー（5000万円の債権が→推定2500万円）(2)国民金融公庫（1300万円）」の図式が成立すると考えてよいのでしょうか？　とても気になるのは「信用保証協会」で人から聞いた話では　銀行に2700万代位弁済した場合、現状では抵当権の設定はありませんが（謄本で確認済）新たに抵当権をつけてくるので売買に絡んでくるのでは？（2700万を信保に払う）どうでしょか？お教えください。お願いいたします。

補足日時：2006/12/21 00:48

No.3 回答者： harun1 回答日時： 2006/12/21 09:16

>>この場合サービサーが1つになり「(1)銀行→サービサー（5000万円の債権が→推定2500万円(2)国民金融公庫（1300万円）」の図式が成立すると考えてよいのでしょうか？

同一銀行なら話し合いの相手は１つの銀行と、国民金融公庫に相違ありません。　
ただし、銀行→サービサー（5000万円の債権が→推定2500万円）の根拠が分からないのですが・・・
ご質問だけでは、銀行がサービサーに5,000万円の債権を2,500万円で譲渡する事がすでに確定しているとは思えないのですが、何か根拠があるのでしょうか？
いつ頃借り入れられたのか分かりませんが、元々の担保総額が1億3,300万円という事であれば、担保権設定時の評価額は２億以上だと思います。　競売にかけられた場合の最低売却価格もそこそこの金額となると思いますが・・。


さて、詳しく回答すると長くなるのですが・・・
一般的に銀行が利用するサービサーは、整理回収機構 、日本債権回収 、東京債権回収 が中心で、このほかは銀行子会社のサービサーを利用します。
しかしサービサーを利用するのは、銀行本体が破綻し再生のため債権譲渡をした場合や、権利関係が入り組んで回収業務が複雑な場合、担保価値が低く充分な回収が見込めない場合などに限られます。
通常は銀行本体で回収業務を行うので、まずは銀行と話し合うようになると思います。

ところで、任意売却は自己破産とは関係なく出来るので、土地と建物を破産手続きまでに買い戻す事をお勧めします。　
破産申請後　担保物件の価値が、抵当になっている残債以上あると見なされると、税金、労働債権者や抵当権を設定していない一般債権者などから差し押さえの申請がなされる事があります。
この場合は任意売却が難しくなる事があります。


>>信用保証協会・・・・・新たに抵当権をつけてくるので
債権者側から一方的に抵当権設定は出来ません。必ず債務者の同意（印鑑証明付き）が必要です。
信用保証協会付債権が代位弁済された場合、保証協会は債権回収のため新たに抵当権を設定するのではなく、財産の差し押さえを申請します。

上の回答でも触れましたが、債務者名義の財産は差し押さえの対象になってしまい、自由に処分が出来なくなります。
事前に名義変更がなされていないと売買に絡んでくる可能性は充分あります。


破産申請までに行えば資産隠しとか、道義的責任を追求される可能性が高いのですが、
担保が設定されている銀行債権をあなたが支払うのであれば、担保権設定のまま名義変更も可能です。　名義が換わっているので差し押さえ対象にはなりません。（裁判所で資産隠しと認定されなければ）
破産手続きが開始された後で残債を銀行に支払えば、担保権抹消登記が出来ます。
　

No.4 回答者： mahopie 回答日時： 2006/12/21 10:36

１．まず担保物件価格の妥当性・客観性が第一の問題で（担保設定者である銀行・国民金融公庫・所有者の３社が納得する金額）、これが２５００～３０００万円だと仮定して以下展開します。

（物件の評価の手法によって価格には幅が出る）

２．債務者破産により、競売の形で物件を処分すれば、１年以上の時間と１百万円の費用がかかって処分価格は２３００万円となれば、銀行が２２００万円（費用控除後）を回収して当該物件の処分が終了、国金側は１円の回収もできず。銀行の残債権・国金債権・信用保証協会の債権（銀行へ代弁後の求償権）は、破産債権として破産のプロセスで精々債権額の５～１０％程度が回収期待できるだけ。

３．債務者・担保提供者の肉親が２７００万円で物件購入をする、という意向があれば、銀行側は後順位担保権者の国金側に、本来担保設定上は回収が見込めない所を１００万円の回収を譲歩しても２６００万円の回収ができるので、競売よりは任意売却を進める理由が出てくる。

４．国金側には、本来１円の回収も見込めない状況だが、銀行が譲歩するので本件の売却時に１００万円の返済を条件に担保の解除を了解して欲しい、といった代替交渉をすることになる。競売に進めば何の取分も期待出来ない所で、ある程度まとまった資金が回収できるのであれば、銀行が提示した１００万円返済による担保解除案を受け入れする理由はある。

５．信用保証協会としては、無担保で保証している以上当該物件に対して担保権の主張もできなければ、売却代金から弁済せよという根拠もなく、破産手続の中で配当を受ける他ない。差押をしようにも、既に時価対比で課題な担保設定がされていれば、通常差押自体が認められない。別途保証協会に対する保証人がいればそこから回収する可能性は残っている。

６．懸念するのは、質問者の手許に現金がない場合では、こういった親族間での不動産売買のケースでは銀行ローンが利用できない可能性が高い点で、現在の債権者である銀行でローンなりプロパー融資が受けられるかどうか（銀行側がそこまでして当該債権の回収を図りたいと考えるかどうかは、質問者の個人属性含めて考えるしかない）という事になりそうです。

７．サービサーへ債権譲渡云々の点は、銀行の法人債権での不良化分の処理は、系列のサービサーへ移すだけであり銀行員が別会社の名前の名刺を持っているだけですが、一旦サービサー管理に移ってしまうと、新規融資の権限がない為に上記の質問者へのローン・一般融資をしてでも回収する、という発想がなくなりますので、営業店の管理の段階で買い受けの相談をする方が、意向が聞き入れられる余地があるのかもしれません。又、銀行との交渉に不動産業者を介入させると、条件交渉面では質問者に有利に展開するかもしれない一方で、上記債権者の取分バランスが崩れることで銀行側の抵抗を招く可能性もあり得ます。

この回答への補足

丁寧な回答ありがとうございます。もう少し教えて下さい。１に書いてある担保物件価格の妥当性・客観性というのは実勢価格ということになるのでしょうか？またその妥当性・客観性を知るためにはどうすればよいのでしょうか。評価の手法というのは具体的にはどういった種類があるのでしょうか？

補足日時：2006/12/22 08:38

No.5 回答者： noname#24305 回答日時： 2007/02/20 02:57

私の経験です。

私も事業を営んでいて、騙され銀行融資の打切りと同時に自己破産をしました。自宅のローンを組んでいましたが、競売にかかる前に任意売却をしました。
　基本的に、自己破産をする場合連帯保証人が居ない場合は、破産の免責が降りれば、その時点で返済の義務はなくなります。
　私の場合、やはり自宅を確保する為に弟に買って貰うのが良いと考えていました。姓は同じでも別の人格であり、別の所帯を構えていれば問題ありません。但し、その場合銀行関係は一切住宅ローンは組む事はありません。現金での売買なら債権者は応じます。
　私の場合は、弟にその能力が無かったので、安全性を考え義理の兄に他人に成りすましてもらい、地元の不動産屋（整理屋）、行政書士に諸事情を説明し、銀行・保証協会・抵当権を設定している債権者に掛け合ってもらい、評価格と市場価格の妥協点で合意に至り、義兄に住宅ローンを組んでもらい、今も自宅に住み続けています。
　その時点では、抵当権は必ず外すと言う事を不動産屋（交渉役）に伝えておく事が大切です。買う方も抵当権を外すと言う事を条件に買うと言う事を、明確に債権者へ伝える様にして下さい。
　もし、現金があればそれを信用のおける他人、もしくは姓の違う義兄弟や義親に、資金を渡し現金で買い取って貰うのも手だと思います。
　破産前の任意売却は、ハッキリ言ってお奨めしません。
まずは破産宣告をして、その後免責を確実に受け、更にその後、競売にかかる直前まで、しっかりと根回しをしてしておく事をお奨めします。
　時間は充分にあります。
例え資力があったとしても、買戻しや名義変更はその後何年かを経てからの方が良いと思います。
　破産をしても住む家があれば、復活は必ず出来ます。
頑張って下さい。