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昨日念願だった築浅(築2年)中古マンションを購入し、鍵引渡しを終えました。そこでの話です。売主から引き渡された鍵は (1)センサー付非接触キー2本 (2)普通の鉄の鍵2本 でした。引渡し数時間後、ファミリー向け物件にしては鍵の本数が少ないと不審に思い、当時のマンション販売会社に問い合わせた所、当初引き渡し時には(1)センサー付非接触キー4本 (2)普通の鍵2本 を引渡したと衝撃的な回答が返ってきました。
仲介売買だったので、不動産会社に何故この様な事態を未然に防ぐ様に調べなかったのかと糾弾しつつ、売主に鍵の所在を再確認して欲しい旨を伝えました。
鍵のシリンダーは入居前に交換する予定でいるので良いのですが、非接触のキーが4本あるのであればそれに越した事はない。私の疑問は2点。(1)売主は当初4本あったキーを買主である私に渡す義務があるのではないでしょうか?もしその義務を果たしてないのであれば売主負担で弁償すべきでは?(大体、普通鍵の紛失って大事ですよね!?)(2)仲介不動産会社には、前にも述べた様にこの様な事態を未然に防ぐべく、事前調査をする義務があるのではないでしょうか?
ご回答お待ちしております。

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A 回答 (5件)

>(1)売主は当初4本あったキーを買主である私に渡す義務があるのではないでしょうか?もしその義務を果たしてないのであれば売主負担で弁償すべきでは?(大体、普通鍵の紛失って大事ですよね!?)



義務はありません。契約時に引渡しキー本数の明記があれば別ですが、どのような状態で引き渡すか記載がなければ、たとえ1本だけでも問題ありません。
紛失については、たとえ理由がそうであっても先ほどいったないように反してなければ、責めることはできません。

>(2)仲介不動産会社には、前にも述べた様にこの様な事態を未然に防ぐべく、事前調査をする義務があるのではないでしょうか?

ないでしょうね。仲介はあくまで仲介するだけで、契約にない内容についてまで保全、監視義務はありませんから。

そもそも、キーを引越し後に交換するのは、公然の常識ですから、それをするのであれば、鍵が何本引き渡されようと、問題はないと思います。
入居してもカギを交換しない、何本出回っているか調査してほしいとでも事前に言っていたなら責務は発生するでしょうが、シリンダー交換時に何本キーが付いてくるかによって、そもそも付帯する員数は変わってきますし、中古であれば、前の持ち主がどこで何本コピーしているかの把握も、事実上できませんから、実際には不合理なことです。

なお、ファミリー物件と言っても、シリンダー1個につきついてくるキーは3本です。2ロック物件なら、場合によっては5本、6本ということもありますが。
また、非接触内臓のキーヘッドについては、必要個数をオーダーすることになります。これについては、既設のヘッドをはずして、新たに購入したアナログキーに装着することも可能です。(メーカーによっては、それようの形状のキーでオーダーするか、削らないといけないこともありますが)そういう意味では、割と高価なものですから、残存物を請求することはやぶさかでないとは思いますが。

なお、物件にもよりますが、オートロックのICを個別消去できないものも結構ありますので、その点注意が必要です。
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>>。

(1)売主は当初4本あったキーを買主である私に渡す義務があるのではないでしょうか?

説明責任はあると考えるのが普通ですね。紛失したのであればきちんと引き渡し前に買主に伝えておかないと、買主が対策を取れないでしょう。最初に告知を受けていれば誰でも鍵を交換しようと思うはず。
弁償するように要求するのは問題ないでしょうが、売主がノーと言えば係争にしてかつ勝訴しないといけないでしょうね。

>>(2)仲介不動産会社には、前にも述べた様にこの様な事態を未然に防ぐべく、事前調査をする義務があるのではないでしょうか?

通常の注意力があれば調べられることでしょうから、仲介責任という意味ではあるのかもしれません。ましてや質問者がおっしゃるように鍵の紛失は大事な事柄です。現実的に責任を取らせることは困難でしょうけど。
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(1)売主さんは、自分の所有物である鍵を紛失しようと床に傷をつけようと他人に文句を言われる筋合いはありません。


引渡し時に床を補修するとか鍵は4本渡しますという条件で契約したのであれば、契約不履行となりますけどね。

(2)仲介業者さんには、引き渡す鍵の本数であったり、シリンダー錠であれば、取換証明などを書類で提出するべきだと思いますが、説明責任が十分でなかったという程度の話であり実害がない以上、質問者さんの負担で何とかするほかないと思います。

電子キーの場合は、無くしたキーのIDを無効にしたり、キーの追加で対処可能なので、紛失したキーによる損害の可能性を主張することも難しいのではないかと思います。
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1ですが、ちょっと言い回しに語弊があるかもしれない箇所があったので補足します。



鍵の本数の調査義務などない
と書きましたが、物件の引渡しをする上で、引渡す予定の書類や鍵などをある程度リストにして事前に買主に伝えておく場合はあります。
ただし、鍵が2本しかなければ「鍵:2本」という伝え方しか出来ませんし「鍵:新築時には4本有ったが今回引渡すのは2本」の様な説明をする所までは求められません。
という意味に受け取ってください。
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(1)中古物件ですから現況有姿という条件で購入しているのであれば、現存する鍵を受け取る以外にありません。


中古車を購入するイメージで考えてください。新車時に鍵が3本ディーラーから渡されていたとしても、所有者が紛失して2本しかなければそのまま買うしかないし、新車時(マンションであれば新築時)と同じ条件にて引渡す義務というのは特にありません。

(2)その様なものは「事態」と言える程に大袈裟な話ではありません。(1)で書いた通りに新築ではなく中古なのです。
鍵が新築時と同じ状況でないということは「物件の瑕疵」にも該当しませんし鍵の本数の調査義務などありません。もっと本数が必要、もしくは鍵自体を変更したいと思うならば質問者が手配する以外にありません。

仲介業者を通して、可能な範囲で売主側に探して貰うように「お願いする」ことは構わないことだと思います。
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こんばんは。
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Q売主様が失くした鍵の交換費用について

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もし、同じような経験をされたことがある方や一般的な見解など
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何卒よろしくお願いいたします。

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宅建業者です。

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Q分譲マンションの鍵を変えたい

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お願いします。

Aベストアンサー

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Q新築の家の鍵

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Aベストアンサー

トステムなどの有名メーカー品であれば、コンストラクションキーを採用しています。これは、工事中に使用する鍵が、施主が施主用のキーを挿して回したとたんに、使用できなくなる(合わなくなる)というものです。一般には、引渡し時にデモンストレーションのセレモニーとして、無効化します。
そのようなわけで、何百本合い鍵作られてても、まったく関係ありません。
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中には適当な業者もいますので、そのように引渡ししてくれとあらかじめ依頼しておくのもいいでしょう。

Q住宅ローンの金消契約について教えてください。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信用情報に照会すると履歴が残ると思うんですが、
銀行は仮審査・本審査と信用情報に照会を
入れているんですよね?
その上、また金消契約の際も照会するのでしょうか?

それと、順番がよくわからないのですが
金消契約の際は新住所の住民票や印鑑証明が
必要とありました。
中古住宅の購入なので、今売主が住んでいます。
ちょうど引渡しの前日あたりに引っ越していく
予定らしいのですが、金消契約日(つまり融資実行)
を引渡しの5日ほど前にしたいと売主から連絡が
ありました。どの段階で住民票を写すことに
なるのでしょう?

あと、この金消契約で融資実行となり、
その後はもう銀行に行くことはないですか?
銀行に直接聞けばよいのですが
不動産やさんに任せてるのであまり聞けず・・・。

最後に金消契約の段階で融資不可、となることは
ありますか?それはどんな場合ですか?

色々書いてすみませんが
宜しくお願いいたします。

中古の一戸建て住宅を購入し、
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信...続きを読む

Aベストアンサー

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の出る、ありがたい客」になるので、堂々とした態度で臨みましょう!
※借金しているといって「卑屈」になってはいけません。

金消契約時に新住所の住民票を用意できればベストですが、売主の退去の都合等、社会通念上合理的事由がありそれを銀行に説明し納得していれば、事前の移動は必要はありません。入居後速やかに住所変更すれば良いのです。
※銀行側としては、後での住所変更(通常の住所変更とは異なり、融資取引の住所変更は手順が多い)はメンドーかつリスク(債務者が速やかに住所変更をしてくれない等)が伴うため、金消契約時に新住所になっている方がありがたい。

取引日当日の動きとしては、一般的に買主側の取引銀行(住宅ローンを利用する銀行)で行います。双方の必要書類を確認し、
1.住宅ローンの実行・買主口座への入金
2.買主口座から決済相当額を出金し、売主へ支払い
3.売主が入金確認後、登記手続
となります。これが「取引」です(決済ともいいます)。
買主と売主の取引銀行が異なると、代金決済後の入金確認に時間がかかることも考えられますので、決済は朝一番からはじめた方が良いと思います。

この段階で物件は買主のモノになりますが、実際はその後(一週間程度、この期間については双方合意の上、売買契約書に記載します)売主が退去することになり、不動産屋を通じて「鍵」を受け取ります。これが「引渡し」です。

引渡し後、買主は中古物件の「リフォーム」等をし、速やかに引越しします。同時に役場へ出向き住民票の移動を行います。そして速やかに銀行へ住所変更の届けをします。

リフォームの有無、市外からの転入、売主の転居都合等により、全体のスケジュールは異なりますが、概ね上記のとおりになります。例外のケースもあるので、銀行・不動産屋とよく相談・確認をしてください。

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の...続きを読む

Q分譲マンションのカギを紛失してしまいました。

今分譲マンションに住んでいるのですが、カギを紛失してしまいました。
マスターキーではなく、合鍵のほうなのですが、
マスターキー同様、オートロック、ごみ置き場、自転車置き場、を兼用しています。
失くしたばかりで、警察等届けは出しました。
見つかる可能性もありますが、もし、見つからなかった場合、
管理会社に届けなければいけないのでしょうか?
もし、カギの交換になった場合、すべてのカギを兼用しているので、
全部の費用を負担しなければならないのでしょうか?
アドバイスよろしくお願いします。

Aベストアンサー

建物管理会社に勤務するものです(今日は休みです)
見つかる・見つからないはともかく、速やかに管理会社に届け出てください。

管理会社と組合の判断次第ですが、原則として鍵と錠前を全て交換することはありません。
(鍵を見て物件を特定できる・・・建物名称などが記入されていたりしたら別ですが)

居室玄関の錠前は換えたいですか?
換える場合、居室玄関の錠前と各部(オートロックやゴミ置場など)逆マスター対応の鍵の作成費がかかります。
(当社では2万円くらい)

合鍵を紛失とのことですが、鍵を追加する場合は管理会社に依頼して頂きたいです。
資産を預かるという観点から、鍵の数量と所在は管理会社が把握しておきたいためです。

なお、マスターキーというのは「各居室も含めた全ての錠前を開けられる鍵」ですので、管理会社や組合で保管
しているはずです。

Q賃貸の部屋の鍵はいつもらえるものですか?

賃貸の2LDKのマンションを借りることになり
すでに手付け金(家賃の一月分)は支払い済みです
残りの敷賃などの全額を今月28日に支払うことになっています
引越しは来月の4日なのですが、
「鍵は引越し当日に現地で渡します」とのことなんです・・・・
これって普通ですか???

支払い金残額払った日か月末までにもらえると思っていたのですが、
不動産屋からの連絡はそうなっていました
(私は仕事中は電話に出れないのでそういう留守電が入っていました)

借りる部屋は業者の掃除は入ってましたが、
はやり引越し前にざっとでも掃除したいと思いますし、
何よりも「家具の配置・何をどこに置く」とかは決めおきたいと思っていますが
「鍵を当日渡し」だとそれも出来ません
物件(部屋の中)を見たのは借りると決める前に見に行った時だけで
時間にして10分も無いので玄関の幅くらいしかちゃんと測ってないんです・・・

普通「部屋を借りた時は皆鍵をもらえるのは引越し当日」なのでしょうか?
せめて月末か
引越し前日には渡して欲しいと思いますが
どのように交渉すればいいのでしょうか?

そういえば6月分の家賃が4日~の日割り計算で請求されていましたが、
それで「鍵は当日渡し」となるのでしょうか?

それとも最近は賃貸の部屋を借りる場合は「鍵は当日渡し」が普通のなのですか?

賃貸の2LDKのマンションを借りることになり
すでに手付け金(家賃の一月分)は支払い済みです
残りの敷賃などの全額を今月28日に支払うことになっています
引越しは来月の4日なのですが、
「鍵は引越し当日に現地で渡します」とのことなんです・・・・
これって普通ですか???

支払い金残額払った日か月末までにもらえると思っていたのですが、
不動産屋からの連絡はそうなっていました
(私は仕事中は電話に出れないのでそういう留守電が入っていました)

借りる部屋は業者の掃除は入って...続きを読む

Aベストアンサー

当日に鍵の引渡しは普通だと思います。
私が5年程前に借りたときもそうでした。

ただ、私の場合、購入する家具のサイズを決めるために、部屋のサイズを測らせて欲しいと、不動産屋にお願いしたところ、入居前に一時的に鍵を貸してくれました。
また、引渡しの日が月曜日だったため、前日の夕方に渡してもらうようにお願いしたところ、前日に鍵をもらうことができました。

ですので、nemutaiazarasiさんもお願いすれば、ある程度早めに鍵をもらうことができるかもしれませんが、基本は、引渡し当日ですので、借りる側としては、お願いする立場になると思います。

Qアパート退去時の鍵の紛失

引越しをします
今のアパートに入るときに、2つ鍵をもらったのですが、そのうちの1つを紛失してしまっています。
契約書をみると、鍵がないと鍵全部の付け替え費用を負担する、となっていました。
だいたい、いくらくらいかかるのでしょうか?

Aベストアンサー

僕もそういったことがありました。
その時に聞いたのは、1万5千円前後だったと思います。

でも、自分で思ったのですが、安く出来る方法があると思いました。
それは、合鍵を、近所の合鍵屋で作るのではなく、メーカーに直接造ってもらうのです。

僕のマンションの鍵はピッキング対策で難しい鍵らしく、
近所の合鍵屋さんでは難しくて作れないのです。なので、メーカーに直接造ってもらっています。なので、値段は少し高めの1200円?くらいですが、入居時に貰ったものと同じです。

合鍵は、鍵自体にある刻印もお店の名前とかですが、
メーカに直接造ってもらうと、メーカー印、品番が刻印されています。

素材も固いです。合鍵屋さんのもの男性なら手で簡単に曲げれます。

メーカに直接頼むなら、近所にメーカーに直接頼める鍵屋さんがあると思いますので、そこを通して頼むのがいいと思います。

僕も近所に、MIWAの鍵を取り扱っている鍵屋さんがあって、そこを通して作りました。だいたい10日前後かかります。

参考にどうぞ。

Qただいまマンションを売却していますが、内覧後のお客さんの反応について教えてください。

今マンションを売却中なのですが、本日内覧がありました。

そのお客さんが買ってくれるかはわかりませんが、早く売れるといいです。

皆さんにお聞きしたいのですが、内覧後にこういうお客さんは買ってくれた。また、こういうお客さんには買ってもらえなかった。

内覧後にはもし買う意思がある場合、買付申込書を不動産屋に渡すと思うのですが、内覧後どの位で申込がきましたか?

皆さんの経験また知識を教えてもらえたらと思います。

宜しくお願いします。

Aベストアンサー

去年、築20年以上のマンションを売却しました。

内覧は何人かいらっしゃいましたが、あまり質問しない人はダメ・
そこそこ質問する人は好感触というパターンで、
購入された方とは世間話でも盛り上がりました。

最初のうちは内覧があるというと緊張してましたが、何件かこなすと
『基本的には何もしなくて良い』という結論に落ち着きました。
相手もいつ・どこのリフォームをしたとかのデータは承知で内覧しに来てるわけですし
知りたい内容があれば不動産屋さんに質問済みですしね。

好感触がある相手には、物件の良い所を売り込みました。
周辺環境の良いところも。
内覧しに来たからこそ分かる部分を強調しました。

質問しない人は、例えばベランダに出る事を勧めても出ませんね。
床をしきりに踏んで軋みを確認したり、他の部分に気を取られてたり、
不動産屋さんとしか話をしなかったり・・・
データの確認しか頭に無いようで、周辺の環境とかには興味が無いのかな?と
思った程でした。

こちらも人間ですから、好感のもてる相手に買ってもらいたかったので
「古い物件ですからリフォーム入れたい箇所は分かりますので、
 その分の値引きも考えてます。
 お帰りになってから不動産屋さんとご相談されて下さい。」と
一言かけました。
(まぁ、そのために売り出し価格を少し高めにしておりましたが^^;)

>内覧後どの位で申込がきましたか?

次の日でした。
不動産屋さんから「値引きの話をストレートにされたので、
○万円引いてくれるなら買いたい、と言われてます。」
と電話がありました。
予想の値引きよりは少し出ちゃいましたが、同程度の周辺物件の相場よりは少し高めで売れました。
ウチとしましては業者査定より高く・好感のもてる相手に売れたので
良い取り引きだったと思ってます。

No.2の方も回答されてますが、内覧後はとても気になると思いますが、
あまりやきもきしない方が良いですよ。
私も最初はかなりやきもきしましたが、疲れるだけでしたから^^;

去年、築20年以上のマンションを売却しました。

内覧は何人かいらっしゃいましたが、あまり質問しない人はダメ・
そこそこ質問する人は好感触というパターンで、
購入された方とは世間話でも盛り上がりました。

最初のうちは内覧があるというと緊張してましたが、何件かこなすと
『基本的には何もしなくて良い』という結論に落ち着きました。
相手もいつ・どこのリフォームをしたとかのデータは承知で内覧しに来てるわけですし
知りたい内容があれば不動産屋さんに質問済みですしね。

好感触があ...続きを読む

Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
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