住宅ローンの連帯保証人のまま離婚・・・協議書の作成に際して

４年前に民間金融機関で住宅ローンを組み、新築マンションを購入したのですが
この度、離婚をすることになりました。

慰謝料や財産分与はなしで、概ね円満に協議離婚が成立しそうですが
妻である私は住宅ローンの連帯保証人となっています。

連帯保証人のままで離婚することは避けられそうにないので、仕方ないのですが
最悪の事態も想定して、抜け目のない離婚協議書を作成したいと考えています。

下記の質問内容について、どうか皆様のお知恵を拝借させてください。
参考までに、これまでの協議状況等についても記します。


＜債務関係と共有持分＞

　夫　：　主債務者　　　　　　　　　　　　登記されている持分（９／１０）
　妻　：　連帯保証人（収入合算型）　登記されている持分（１／１０）


＜協議状況＞

・マンションの売却を検討しましたが、多額の売却損が発生するため
　離婚後は夫が単独でローンを支払って住み続けます。

・夫は代わりとなる連帯保証人を用意できないため、
　私の連帯保証人の地位が解除できるまでは、そのままにしておくことになりました。

・連帯保証人の解除について抵当権者（銀行）に相談、審査をしてもらったのですが、
　「４００万円の繰上返済をすれば解除可能」という回答がありました。
　しかし今、夫と私で用意出来る金額は２５０万円が精一杯です。

・夫の試算によると今、２５０万円を繰上返済した上で現在の返済ペースを維持すれば、
　６年後には連帯保証人を解除できるはずだと言っています。

・私が登記している持分（１／１０）は連帯保証人の解除が完了した時点で
　夫に所有権を移転させる予定です。

・私はそのマンションに未練はありません。所有権も放棄するつもりでいます。
　しかし、私が連帯保証人の地位にある時、夫が住宅ローンの支払い困難に陥れば、
　引継ぐことも考慮しています。自己破産は出来るだけ避けたいです。


【質問内容】

(1)　夫がローンの支払いを滞らせた場合、連帯保証人である私に請求が来ると思われますが、
　　　その際、私はその残債の支払いを引き継ぎ、夫に立ち退きを要求して所有権を放棄させるつもりです。
　　　この事案を離婚協議書に表記することで、効力はあるのでしょうか？

(2)　可及的速やかに連帯保証人を解除させたいので今後、連帯保証人の立場から
　　　銀行にその可否について、定期的に問い合わせをしたいと考えているのですが
　　　一般的には可能でしょうか？また、それが無理であれば残債額などについても
　　　銀行から直接教えてもらうことは出来ますか？
　　
(3)　上記(1)や(2)のような内容を公正証書にしておけば、裁判することなく強制執行が可能でしょうか？
　　　公正証書は具体的な金銭要求がない限りは、あまり意味がないと某離婚関連サイトで知りました。

(4)　その他、離婚協議書に表記しておいた方が良いと思われる内容や注意点など、
　　　何かございましたら、助言を頂けると有難いです。

(5)　私が登記している持分（１／１０）を夫に移転させる際、
　　　どのような手続きをすればよいのでしょうか？
　　　費用や税制面などについてもご解説頂けると幸いです。


以上、どうぞよろしくお願い申し上げます。

No.1 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2007/04/07 08:56

>(1)この事案を離婚協議書に表記することで、効力はあるのでしょうか？

問題ありません。そもそも協議離婚書に書かなかったとしても、代位弁済した連帯保証人は債権者より求債権を獲得しますので、その求債権にて債務者に対して支払を求める、ここでお金がない人ですから代わりに不動産の物件の引き渡しを求めることは出来るでしょう。

ですから、協議書に書かなくても可能な話なので、協議書に書いた場合にはそれは問題ない契約として認められます。


>(2)一般的には可能でしょうか？
>また、それが無理であれば残債額などについても銀行から直接教えてもらうことは出来ますか？
このあたりは銀行の守秘義務に関する内規に関わりますので、事前に相談することをおすすめします。おそらくは始めに債務者から連帯保証人からの問い合わせに対して開示して良いとの念書を銀行に出してもらうことで、銀行としては開示できるのではないかと思われます。

>(3)　上記(1)や(2)のような内容を公正証書にしておけば、裁判することなく強制執行が可能でしょうか？

出来ません。
まず（１）については公正証書にて強制執行許諾が出来るのは金銭債権に関するものだけなので、別途訴訟提起して債務名義を獲得しなければなりません。
ただ公正証書に記載されていますので、そんなに難しい話ではなく本人訴訟でも可能であろうと思いますが。
なお、（２）についてはそもそも銀行に対する開示ですから、銀行との間で開示に関する契約をするわけではないので対象外です。債務者に対して開示請求であればわかりますけど。

>(5)　私が登記している持分（１／１０）を夫に移転させる際、
>　　　どのような手続きをすればよいのでしょうか？
所有権移転登記になります。法務局にて手続きします。専門家に依頼する場合は司法書士です。

>　　　費用や税制面などについてもご解説頂けると幸いです。
司法書士手数料は５万前後、税金は固定資産税評価額から求める登録免許税です。

なお、その後譲渡になるため、譲渡所得の申告が必要な場合があります。詳細は税務署に確認下さい。

この回答へのお礼

全てにおいて大変参考になりました。
連帯保証人のままでの離婚に大変不安を抱いておりましたが
幾分和らいだ気がします。頂いた助言を協議書に反映させたいと
思います。迅速にご回答頂き、感謝しております。
本当にありがとうございました！！

お礼日時：2007/04/07 23:10

No.2 回答者： go-kikki 回答日時： 2007/04/07 09:29

私も結婚して家を建てましたが、その後離婚しました。

私の両親と同居であったため、私がローンを全て引継ぎ住み続けることになりました。
その時は、私の名義でローンの借換えをして、全てを私の名義に書き換えました。
貸してくれるところを見つけるのも大変だったし、手続きも大変でしたが、やはりけじめだと思い、そうしました。
元主人は「色々大変そうだから、色んなことのめどがついたらでもいいよ」と言ってくれたのですが、もしこの先迷惑がかかる様なことがあってもいけないし、離婚後一定の期間を過ぎてからの名義変更だと税金がずいぶんかかってしまうと聞いたので、それもありローンの借換え→名義変更という形をとりました。
そういう方法もあるので、検討してみてはいかがでしょう。

この回答へのお礼

ご回答感謝致します。
随分、ご苦労されたのですね・・・。まさしく同じ境遇です。

私もローンの借換について、随分と調べたのですが
残念ながら夫の単独収入では審査が通りませんでした。

少々無理をして購入したマンションだったので、今となっては後悔しています。
収入合算で審査をパスさせた私にも責任があるので
これは仕方ないことだと思い、借換による連帯保証人の解除は半ば諦めています。

でも、出来る限りキッチリ清算しておいた方がよいですよね・・・。
貴女様のような理想的な決着方法は不可能かもしれませんが
それに近付けられるように、もう少し努力してみようと思います。

貴重な経験談を教えていただき、有難うございました！

お礼日時：2007/04/07 23:44