道路拡張の為の立退き料について

現在両親の住む家が、道路拡張の為立退きの話が出ています。
　
土地は国の物で、県の土木課に地代として支払っています。

１０年前に建築して住宅ローンが約半分残っている状態なのですが、

こういった条件の場合の立退き料はどのように算定するのでしょうか？

いろいろ調べてみると、
(1)その土地の相場の４０～５０％を借地権として請求でき、

(2)引越し費用、

(3)今と同じ条件くらいの敷金（借家or現金）、

(4)それと住宅ローンの残金なくなる

とあるのですが本当なのでしょうか？

何かお分かりになる方、教えて下さい。お願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： jckl 回答日時： 2007/04/24 16:21

立ち退きの条件は一定ではありません。

たくさんの条件から模索し、互いの妥協点を見つける作業です。

まず、建物についてから考えましょう。
建物は、経過年数には影響せず、同程度の規模の住宅取得費を勘案します。
ですので移転先に新たに建て替える場合には、新築となり、現在のローン残金をそのまま支払い続ける感覚になります。
引越し費用、登記費用、その他が追加出来るでしょう。

土地に関してですが、借地権の基本査定は40％です。
借地料が極端に安い場合には30％程度になる場合も有ります。
しかし、公共事業の立ち退きの場合には標準的な計算が多くなるようです。
(路線化などからの土地代金の計算ですので相場よりも低い事が多い)
現実的な調整交渉が必要です。

先に申し上げた建物を設置する為の土地の用意を条件にする事も出来ます。(代替地の提供)
その場合には、周辺環境を含めて条件提示が出来ますし、候補地を見て断れます。
例えば、坪50万円の土地50坪の場合には、2500万円の40％で1000万円の資産と見ます。
坪40万円の土地25坪を代替地としての考え方も出来ます。(所有権)
また、40坪で差額600万円を自己負担するなども可能でしょう。(坪50万円35坪差額750万円など様々)
同じ借地権は見つけるのが困難でしょう。

更に、臨時費用として、仮住まいの費用も請求出来ます。

また、門扉や塀、カーポート、物置、植木に至るまで査定の対象になります。
自己所有の住宅を不要とした場合は金銭に換算しますが、査定がやや厳しくなる事が多いでしょう。

現在の生活以上の確保は最低条件ですよね。
迷惑料としての一時金が貰える事も有り得ます。

損の無い様に条件をつけて下さい。
(難癖を付けた様な条件では強制執行で大損する事も有ります)

No.3 回答者： dr_suguru 回答日時： 2007/04/24 22:18

＞(1)その土地の相場の４０～５０％を借地権として請求でき、

国有地の借地権は、経験が無いのでよくわかりません。

＞(2)引越し費用

移転雑費となります。
簡単に言えば引越しに要する費用です。
http://www.hyogokentkk.or.jp/p3/index3.html

＞(3)今と同じ条件くらいの敷金（借家or現金）、

土地は借地権を買収します。

＞(4)それと住宅ローンの残金なくなる

返済しない限りなくなりません。

＞１０年前に建築して住宅ローンが約半分残っている状態なのですが、
こういった条件の場合の立退き料はどのように算定するのでしょうか？

補償調査は？
まだ話の段階であれば、補償調査はまだでしょう。
補償調査は、建物の外部であれば、工作物、立木の調査。
内部であれば柱の材料、建具の寸法、など
こと細かく計測していきます。
当然、写真撮影もします。

この補償調査をしてからじゃないと補償額は計算できないし、提示できません。

まず、ここを確認しましょう。

この場合の建物補償積算は、たぶん再築補償になるでしょう。
再築と言っても、新築の補償費を見るわけでなく、築10年ですので、10年経過した建物を再築した場合の補償額を算出するのです。

一般的に積算単価は毎年6月以降に発表されますので年度が変われば年度補正で積算しなおしになります。
http://web.pref.hyogo.jp/wd09/wd09_000000003.htm …

とりあえずこれぐらいにしておきます。

No.2 回答者： hazu01_01 回答日時： 2007/04/24 22:10

10年前に新築したということは現在の借地借家法ですね。

（それ以前から土地を借りていて家を改築したのでないとした場合）
普通の借地権と定期借地権とがありますが、今回の場合はあまり扱いに代わりがないでしょうね。
１　借地権割合については、その土地の価格の４０～５０％と決まっていません。場所によっては９０％を超えるようなところもあれば、限りなく商取引が成立しなくて０などというところもあります。場所によりけり、立ち退く状況によりけりです。
大家としての県土木部と十分に話し合ってください。
場合によっては、県から不動産鑑定士に依頼させ客観的な数値を出させることに必要な場合があります。
２　建物などに対する費用については、基本的にそれぞれの地方によって対応が変わってきます。それぞれの地方によって用地対策連合会というような組織をつくり費用の標準化をしています。現在はその用対連も全国で標準化するような向きで進んでいます。
　建物はあなたが借りている土地に現在と同じ程度の家屋を建築できるかを判断し、どこに再築するか決めます。その段階で、構外再築、構内再築、曳き家、切取りなどが検討されます。その結果をもとに建物を設計し、同じ程度のものを建てるのにいくらかかるのか検討します。その後、今までの減価償却分を差し引き補償額を決めます。
　それと同時に工作物についても同じように求めます。こちらは減価償却はありません。ほかに家屋や工作物の中に入っている物品や外にある物品を移動させる経費、手続き費用などを加算して補償額が決まります。
　また、家屋を外に求めるしかないような場合には残借地権補償なども考えられます。こちらも原則は残地にかかる借地権補償と考えてよろしいです。
３　敷金は補償の考え方にありません。
４　住宅ローンは基本的にそれぞれの事情によりますので残金がなくなるかどうかはわかりません。

※　用地交渉といいますが、土地代も補償費も不動産鑑定士に依頼して客観的に決めたり、物件調査会社に委託して客観的に求めており、交渉している職員がどうこうするというような恣意ができるものではありません。
　用地交渉で過大に要求するよりは物件調査会社に丁寧に説明し、より正確な補償を得られるようにしたほうがよいです。