競売で借地権建物の購入は不安無いの？

競売で借地権建物の購入を考えています。
初めての事なので、専門にやっている不動産屋さんにアドバイスをもらおうと思っているのですが、全面的に信用するのも不安ですので皆様にご教授いただきたく思い質問致しました。

関係者は、土地所有者（相続により複数人で共有）、建物所有者、実質的な建物所有者（建物所有者の父親の経営する会社Ａ）、法人企業Ｂ（社宅として賃借）、居住者（Ｂ社の社員）、および債権者です。
Ａ社とＢ社の間には短期賃借権が存在しております。

(1)この物件を競落したのちも、Ｂ社の短期賃借権は効力を失わないのですが、賃貸借契約を再度結び直す必要があるのでしょうか。
(2)借地権（旧法）の契約期間はあと20年ほどあるのですが、現在の契約を変更すること無く引き継ぐことは出来るのでしょうか。
(3)Ｂ社との契約が無くなった場合、建物を新築することは可能でしょうか。
(4)「地代の代払いの許可」について記述が無いのですが、何か問題が生じますか。
(5)建物所有者と実質的な建物所有者がいることは普通なのでしょうか。競落したら何か問題が生じますか。
(6)その他、特に気をつけるべき事があるでしょうか。

多くを質問して恐縮ですが、なにとぞよろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2002/07/15 17:50

タイトルのお答えからしますと「ヤマほどあります。

」です。
まず、（４）からお話ししますと、代金納付の日から２ヶ月以内に裁判所に非訟法に基づく借地権譲渡の許可を求める申立をして下さい。その中で（２）は解決します。（３）の新築許可の申立も同時にできます。以上が対地主との関係ですが、必ずしも思いどうりにはならない場合があります。
次の（１）と（５）は建物の関係ですが（１）は承継しているなら、一般的には承継契約書と云う契約書を交わしています。（５）はよく意味がわかりませんが、ただ云えることは登記簿上の所有者が真実の所有者でない場合、bssaが登記簿上の所有者から移転登記を受けても後でbssaさんが所有権を失うこともあり得ます。登記に公信力がない、と云います。
今回bssaさんは、「専門にやっている不動産屋さんにアドバイスをもらう」とのことですが競売はそもそも裁判所の「事件」であることをよく念頭におき、上記の手続きくらいサラサラと自分で書けるくらいの力がないとおすすめできません。

この回答へのお礼

丁寧なご回答＆アドバイス大変感謝いたします。

(5)について「登記に公信力が無い」という言葉はよく聞きますが、私は理解不足だったようです。ご指摘有り難うございます。
現況調査報告書によりますと、建物所有者の陳述の中で、
自分は建物の所有権を取得するについて一切関わっておらず、敷地の契約についても同様である。裁判所から照会があったので父に事情を聞いたところ、銀行からいわれて自分の名義にしたと答えた。
とありました。これがどの様な問題点を含むのか判断しかね、質問いたしました。

ご指摘のとおり、私は不動産および法律についてまだまだ理解不足であり、競売に参加するのは早いかもしれません。知識、経験の無い人間が事件に携わることは危険であり、周りの方に迷惑もかけると思います。
しかし一方で、日常生活の中でさまざまな争いごとに巻き込まれ、不動産や法律の知識の重要性を実感しており、さまざまな事例に対して判断能力をつける必要性も感じています。
おっかなびっくりではありますが、今後知識を身につけ競売に参加できるよう、努力したいと思います。

お礼日時：2002/07/16 08:57

No.4 回答者： noname#154219 回答日時： 2002/07/16 17:46

続きですが承諾料は当然、必要なものと考えていた方が良いでしょう。

通常の借地権売買では地主の承諾が取れて初めて有効なものとなるわけですから。任意売買では売主負担となりますが競売ではそうはいかないので買主負担となります。この金額が高いか安いかはケースバイケースですが通常の取引金額の1～2割です。その金額を競落金額にプラスして買うか買わないかの判断をされるべきでしょう。

この回答へのお礼

再度のご回答、感謝いたします。

>承諾料は当然、必要なものと考えていた方が良いでしょう。
借地非訟手続により地主の承諾に代わる許可が得られるとありましたので、競落の場合は承諾料は不要なのかと思っていました。自分に都合のいいように解釈し過ぎでしたね。反省します。

今回こちらで質問し、丁寧なアドバイスを頂きましたこと大変有り難く思います。私も今後、自分の回答できる質問には答えていきたいと思っています。
有り難うございました。

お礼日時：2002/07/17 08:07

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2002/07/16 13:03

＞自分は建物の所有権を取得するについて一切関わっておらず、敷地の契約についても同様である。

裁判所から照会があったので父に事情を聞いたところ、銀行からいわれて自分の名義にしたと答えた。 とありました。

そうしますと親子の関係ですよね。それでしたら「公信力」など深く考える必要はないと思います。そして、この競売は抵当権の実行による競売のようです。それならば、買受後に抵当権の不存在や消滅を理由として所有権は失われません。（民事執行法１８４条）

この回答へのお礼

たびたびのアドバイス感謝いたします。

>買受後に抵当権の不存在や消滅を理由として所有権は失われません。
という事は、移転登記を受けた後で所有権を失うことはありえないのですね。建物所有者と実質的な建物所有者の点においては不安視することは無さそうですね。
不動産関係の法律だけに絞っても、身につけるのは苦労しそうです。今後ともよろしくお願いします。

お礼日時：2002/07/16 14:33

No.2 回答者： noname#154219 回答日時： 2002/07/16 09:24

一番肝心なことは地主との関係です。

おそらく地主との間においても地代の滞納などがあって関係は良好ではないでしょう。その場合に借地非訟手続により地主の承諾に代わる許可をとっても本来の地主が承諾をして借地契約を交わしたわけではないので地主サイドにしこりが残っている可能性があります。後々を考えるとあまり好ましくはありません。一番いいのはまず、地主と会って地主の意向を確認する事です。そのうえでお互いの条件が合致すれば非訟手続によらず正規な借地契約を取り交わす事も出来る場合があります。この確認作業で２～５までの確認が一気に出来ます。それをしてから競売に参加するかしないかを決めてもおそくないわけですから。１はあなたが出て行ってもらいたいかそうでないかによります。

この回答への補足

アドバイス有り難うございます。
地代の滞納は確かにあります。現在も続いていれば12ヶ月分ほどでしょうか。

おっしゃるとおり自分が地主であれば、非訴手続を行なわれるよりも承諾を求めに来られる方が心証は良いことは間違いありません。
しかしこのような場合、地主から礼金（権利金）を求められることはないのでしょうか。賃借権の譲渡には承諾料が必要となると聞きました。

なにぶん本で読んだ中途半端な知識しかありませんので、実際のケースを教えていただければ幸いです。

補足日時：2002/07/16 14:05