売家購入時、不動産屋のウソ。法律や専門家の方教えて下さい！

Question

一年以上前の話ですが、いまだ納得いかないというか
腹立たしい気持ちが抜けきれず、今後購入の際に
同じ失敗をしないよう、ご教授願います。

実家近くに大変綺麗で手入れも行き届いた売家があり
早速不動産屋に連絡して内覧させてもらいました。

その時、その物件を担当している不動産屋（以下Ａ）に直接ではなく
主人の友人で別の不動産屋（以下Ｂ）に気になる物件があると
一度連絡を入れてからＢからＡへ連絡を入れてもらい内覧しました。
これまでもＢに物件を探してもらっていました。
内覧前にＡが言っていたのは、私達よりも先に内覧した人がいるとのこと。私達は二番手だと思って出向きました。
売主さんは大変気さくで、もし購入してもらえれば
家具や家電も引越し先では使わないからどうぞと
とても親切で、家や場所も気に入り即購入したく
売主さんに『私達より先に見に来た人たちはどんな人でした？』と
聞くと『お宅が初めてですよ』と言っていました。
とりあえず、Ｂにこの物件を即金で購入したいと伝え
ＢはＡに契約書？をすぐ書きたいと伝えました。
しかし、Ａは先に案内しているお客がいるので
そっちに断りをいれるから２～３日待って欲しいと言われました。
その言葉を信用してしまったのが失敗でした。
１週間待ってもなしのつぶて。
Ｂの社長や部長からＡへ連絡を何度も入れてもらい
やっと連絡がついたと思ったら、もうその物件は売れていました。

正直、略式裁判でも起こしたいくらいでした！！
やはりその場で、書面を起こしていなければ
こちらの泣き寝入りなのでしょうか？
それとも、口頭でもそういう口約束があれば
他の契約を破棄出来たのでしょうか？
どうか今後の為にも、このモヤモヤを払拭したいので
専門家の方、宜しくお願い致します。

semi-zzz · Accepted Answer

＃２です。

＞あと＃４さんの補足欄にまた疑問が出ましたので

仲介業者は受け取れる報酬の上限が法律（宅建業法）で定められていますし、通常その上限で媒介契約していることが多いので、それを上回る金額を受け取るとまずそうですね。

売り主については法律上は問題ないですが、既に第３者と契約していますので、契約上問題があります。
手付け解除出来る段階なら、手付け倍返しにより契約解除ができますので、売り主が契約解除に必要な手付金相当額と売り主の取り分を上乗せした金額で質問者と契約し直すのは、有りですね。

でも質問文からすると人のよい人のような感じですから、モラルに反するとして応じてくれないかもしれません。

なお、どうしても欲しいのなら購入者に取引を持ちかけるというのも有りだと思います。

＞内金！！これは効力ありそうですね。
＞もちろん領収書というものを発行してもらうのですし
＞後々強みになりそうです。

効力はほとんどありません。

なお、先の回答にある「内金」については、内容と用語が一致していないと思います。内容からするとそれは、「手付金」です。

契約前に入れる金額については定まった呼び名はなく、内金、申込金等とも呼ばれることがあります。これらの金銭は、宅建業法で契約が不成立に終わった場合は、全額返金することが仲介業者に定められています。
そして契約前ですので、内金・申込金などの名称は関係なく、法的な拘束力を持ちません。

一方手付金というのは、手付け契約をする際に必要な金銭です。他の取引では契約前に行うこともあるようですが、不動産取引では宅建業法により契約不成立の場合は返金しなければなりませんので、契約前の手付け契約は一方的に売り主側に不利ですので、手付け契約は本契約時に一緒に行うのが普通のようです。
だからＡにより契約を先のばしさせられた質問者のケースでは使えない手でした。

契約前に、金銭を預けていても宅建業法に従い返金されるだけで終わりです。法的に拘束させるには契約をする以外方法はありません。


＞内金は売値の何％って決まってるのでしょうか？

売り主が宅地建物業者でない場合規制はありませんが、内金に関しては数万から１０万程度のことが多く、手付金は代金の１割前後のことが多いと思います（なお、建て売り、新築マンションなどのように売り主が宅建業者の場合は２割以下と決まっています）。

0621p · Answer

No.３です。
たしかに、Ｂを通して話をしていたのに飛び越えてＡに直接話をするのはモラルに反しますが、今回のケースではＢの力量不足が買えなかった原因だと思われますので、どうしても買いたければ直接Ａに交渉するしかなかったでしょうね。モラルとは言いましたが業界内のことであり、素人であるお客さんには関係ない、とも言えますね。ただしあなたとＢの人間関係にはまずいでしょうけど。
売主さんを味方にするという考え方もありますが、今回のケースではＡの担当者を抱きこんだほうが良かったと思います。宅建業者として受取れる仲介手数料は決まっていますが、Ａの担当者に「物件をこちらに回してくれたら個人的にお礼をする」くらいのことを言っても良かったと思います。きれいごとばかりでなく時にはは裏の手も必要です。

katyan1234 · Answer

そうですね。言った言わないの問題になりそうで実際に契約したものが勝つと書いたほうがいいのかな？
もしほしいなら内金を入れてください。これで仮契約であなたがもしいらないなら内金放棄する　貸主が断った場合は倍返しになります
まあ。これが法律ですね。

koala0305 · Answer

事業用、自宅合わせて７回不動産の売買を経験した者です。

今回、買えなかったのは、前の回答者さんも指摘されているように、Ａが直接の客に売りたかったからでしょう。Ｂを通せば手数料が半分になりますから、Ａが直接の客を優先するのは商売なので当然で、それを法的に咎めるのも難しいです。売り手市場だったバブルの頃は、売り手から直接、依頼を受けている業者からじゃないと買えないのが常識で、私なども多くの業者に網を張っていたものです。Ａの物件だと分かっていたのならＢを通さずにＡのところへ行けば良かったのです。（もちろん、上記はすぐ売れそうな条件の良い物件の話です）

もうひとつ、不動産を誰に売るかは最終的には売り主の自由です。質問者さんのケースは違うでしょうが、同時期に買い手が現れた場合、売り主の好きな客を選ぶということはあります。特に自宅だとみんな思い入れがあるので100万ぐらい安くしてでも自分の好きな人に使ってもらいたいと考える人も珍しくありません。

不動産というのは縁のもので買いたいと思っても買えないことは多いです。たくさん売りに出ていて、いくらでも買えそうに思えますが、実際には良い物件、割安の物件はすぐ売れちゃうんですよね。

0621p · Answer

すでに回答がありますように、Aの商売上の駆け引きはあったかもしれませんが、それであなたが買えなかったからと言って、Aが責められるものではありません。
即金で買うというお客さんはいいお客さんです。ローンの手続きをしなくても済みますしね。
あなたにも何も落ち度はありませんが、あなたの弱かった点があるとすれば、Bの力量不足でしょうね。まずはそのような良い物件を持っていなかったという点、もう一つはあなたが買うと言ったのに物件を逃してしまった点です。売主さんの話からして、Aが慌てて買主を探そうとしていることはわかったはずで、それをさせる前にあなたが契約できるようにすぐに交渉すべきだったと思います。

semi-zzz · Answer

Ａが売り主側から直接依頼された場合、売り主から仲介手数料をいただけます。
Ａに直接きた買い主が購入すると買い主から仲介手数料をいただけます。
宅建業法で売り主・買い主それぞれから受け取れる仲介手数料の上限が決まっています。

Ｂを通すと買い主側の仲介手数料はＢが受け取ることになります。

つまり自分のところに直接来た買い主の方がＡとしては受け取れる報酬が多くなります。Ａとしては直接来た人に購入してもらいたかったのでしょう。

Ｂは質問者と、Ａは売り主と媒介契約をしています。
質問者と売り主の間では、正式に契約は完了していないので、売り主は質問者でない人と契約しても法的に拘束を受けません。また、Ａ自信は質問者と契約はしていません。

買い主は質問者の発言により別な希望者がいることを知りました。そのためそちらに興味を持ち、自分によい条件（高い金額など）を提示してそれでも購入したいなどと言えば、そちらと契約することは全く問題ありません。

売り主が主導で決めた場合は、Ａの行動の責任を追及することは難しいですね。


＞やはりその場で、書面を起こしていなければ
こちらの泣き寝入りなのでしょうか？

もう１つ問題なのが、Ａが嘘などを労して、契約を妨げたとして、それが質問者にとってどういう損害が発生したか不明なことです。買おうと思っていた物が買えませんでしたが、少なくとも質問者は購入代金を失うなどの被害は受けていません。
内覧に要した時間や費用などは、探すための手間であり、損害としては認められないでしょう。実害といえる被害を受けていないのです。
たとえ書面があったとしても損害賠償などを請求するのは難しい状況にあります。

またこの約束に問題があったとして、Ａ業者と質問者の間の約束であって、売り主との間の約束ではない様子ですので、売り主と第３者が行った契約に影響を及ぼすことはないでしょう。

不動産取引は動く金額が高額ですので、厳密な手続きを必要とします。曖昧なままの状態は非常に危険ですので。

doctorelevens · Answer

ご質問の内容からは「契約が成立した」と考えられる部分が見えてこないので補足してください。
（口頭でも構いませんが）相手が「売ります」とは言っていないのでは？

「本当のことを言わない」　＝　「ウソ」
では無いですよ。

別の人に売りたいから待たせる、というのは商売としてはありだと思います。
誰に売るかは売る側の判断ですよね？

売家購入時、不動産屋のウソ。法律や専門家の方教えて下さい！

＃２です。

No.３です。

そうですね。

事業用、自宅合わせて７回不動産の売買を経験した者です。

この回答への補足

すでに回答がありますように、Aの商売上の駆け引きはあったかもしれませんが、それであなたが買えなかったからと言って、Aが責められるものではありません。

Ａが売り主側から直接依頼された場合、売り主から仲介手数料をいただけます。

この回答への補足

ご質問の内容からは「契約が成立した」と考えられる部分が見えてこないので補足してください。

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