宅建業法関連

基本中の基本かもしれませんが、いわゆる宅建業法において、業者が宅地建物の売買または交換の媒介契約を締結した場合、書面作成等の義務が発生します。そして、媒介契約の種類も選択できますが、依頼者保護の観点で指定流通機構への物件登録などさまざまな規制があります。
この考え方には、貸借が除かれていますが、貸借においても任意でこのような対応（専任媒介や一般媒介で依頼者をしばる）ことが認められるのでしょうか？インターネット等によりいろいろな業者の対応を見ると、賃貸借も当然に専任媒介や一般媒介の受付を表明していますので一般的なのかとも思いますが・・・。そのとき、依頼人の保護として規定されている業法の義務についての対応についてはどこまで必要だと考えればよろしいのでしょうか？

No.3 回答者： katyan1234 回答日時： 2007/10/18 00:16

専任媒介や一般媒介で依頼者をしばることが認められるのでしょうか

別に縛っていないですね。専任の場合はお客様を選ぶ事も可能になり、また不動産屋と深く情報交換もできます。まあ不動産屋を信頼し、全くわけのわからない不動産屋を介入したくない場合
実際
（わけのわからない不動産屋の場合　いい加減に言ったり下手すれば重要事項説明を飛ばしてしまうとかあり、後からトラブルもありえるわけでそれを防ぐために専任にしている場合もあります）

依頼人の保護として規定されている業法の義務・・・
よくわかりませんが　貸主と借主がトラブルになりやすいのでそれを避けるために制定されたものです

No.2 回答者： mud_jayson 回答日時： 2007/10/17 17:31

＞基本中の基本かもしれませんが

いえ、意外にするどい視点だと思います。

＞任意でこのような対応（専任媒介や一般媒介で依頼者をしばる）ことが認められるのでしょうか？

そうですね。業法で定められていることというのは、その通りに行わなければ違反を問われます。（今回で言えば売買・交換の媒介契約を書面にて行う。又はその種別を明示する等ですよね）
又、業法で禁じられていることは、それを行えば同様に違反を問われます。そして、貸借での上記取り決めを任意で行うことに付いては特に禁止されているものではない、と考えて宜しいと思います。

＞業法の義務についての対応についてはどこまで必要だと考えればよろしいのでしょうか？

業法に定めがない限り、法的にどこまで必要という義務はないでしょう。

法的に考えた場合には、貸借の媒介に関しては業法第34条の2の適用外だと考えるしかないでしょうね。
民民で「契約」というのは原則として当事者の自由に交わせます。ただし、業法の中で禁止されている行為等があれば宅建業者はそういう内容の契約は出来ません。特に法的に禁止されていない契約であれば、当事者同士の定めに従うということが原則です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
宅建業法に禁止されていない場合の
許されるレベルというのが、
任意で定めるときに迷いどころですよね。
検討してみます。

お礼日時：2007/11/01 09:16

No.1 回答者： naocyan226 回答日時： 2007/10/17 12:37

>貸借が除かれていますが

別に除かれてはいません。業法の規定は売買とほぼ同様です。専任媒介も一般媒介も専属専任媒介もあります。

ただし、売買は業として（不特定多数を相手とする）場合には、必ず宅建業の免許をもった登録業者でなければ法律違反です。しかし、賃貸の場合には、この規制がありませんから、家主は自ら借主を探し交渉し契約が出来ます。
もし、宅建業者に媒介を依頼すれば、その業者が宅建業法により決めらたルールを守らなければいけません。従って、借主にすれば、宅建業者に媒介された方が（手数料はとられますが）法により守られる意味はありますね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
業者としての立場を認識して行うべきなのですね。

お礼日時：2007/11/01 09:14