不動産売買契約における仲介手数料の発生時期は？

ご教示ください。

不動産売買契約の成立は通常、契約書を締結した時点であり、仲介者としての仲介手数料の請求権もこのとき（？）に発生すると思っています。

ただ、不動産売買の場合、銀行等金融機関による借り入れをする場合が多く、その場合は、融資が受けられない場合は白紙解約にするという停止条件付きの契約書を作成する場合が多いと思います。その場合は、もしも白紙解約となった場合は当然、手数料の請求権は存在しない（成功報酬だから）ので、その場合は契約締結時には手数料請求権も発生しないと考えるべきで、融資が受けられることが確定した時点で、手数料請求権は発生すると思うのですか、如何なものでしょうか。

それとも、契約締結時に手数料請求権も発生し、ローン不成立による白紙解約になった場合は、依頼者に手数料返還
請求権が発生すると考えるべきなのでしょうか？
どなたか、判例も含めて、ご存知の方がいらっしゃれば、ご教示下さい。
よろしくお願い致します。

No.5 ベストアンサー 回答者： nhktbs 回答日時： 2004/09/28 00:44

また、登場します。

> 媒介契約書は交わしていません。

ますは、その業者が宅地建物取引業法にもとづく宅地建物取引業の免許を受けた宅地建物取引業者なのでしょうか？
いずれにしても業法違反です。

> 媒介契約書を交わしてなければ、報酬を支払う必要は
> 無いのでしょうか？宅建業法上は違反があっても、
> 民法上は契約が成立していると聞きました。

必要が無いとは言い切れませんが、その場合には、支払い時期の特約が無いので、民法上の請負の規定による成功報酬ですので、停止条件付きの契約ではその条件成就まで基本的には報酬は生じません。

> 裁判で争う他はないのでしょうか。？
その前に、免許業者なら免許件者の行政相談窓口（国土交通省か都道府県の宅地建物取引業担当課）で相談したほうが良いです。（県庁の代表番号に電話しても通常はすぐわかります）

この回答へのお礼

最後まで親切丁寧にご説明頂きまして、本当にありがとうございました。
良い勉強をさせていただきました。
今後ともご指導よろしくお願い致します。

お礼日時：2004/09/28 09:18

No.4 回答者： nhktbs 回答日時： 2004/09/25 00:40

再度、登場ですが、

＞ただ、今回の場合、媒介契約書はありませんし、

ん？それは無いでしょう。無くしたのですか？それともその仲介業者は無免許業者でしょうか？

宅地建物取引業法の報酬規定によれば、「売買、交換、または賃貸の代理または媒介に関して受け取ることのできる報酬」を支払うと定め（同法第46条）、このうち媒介契約については、媒介契約書を作成して、交付しなければならないと定めています（同法第34条の2）。
そして記載すべき事項に
6．報酬に関する事項
があるのです。

この回答への補足

何度もお答え頂き、誠に恐縮です。

媒介契約書は交わしていません。
媒介契約書を交わしてなければ、報酬を支払う必要は無いのでしょうか？
宅建業法上は違反があっても、民法上は契約が成立していると聞きました。売買契約書には仲介業者の署名捺印がありますが、このような場合はどうなるのでしょうか。
裁判で争う他はないのでしょうか。？

本当にお手数をお掛けして申し訳ありません。

補足日時：2004/09/27 09:31

No.3 回答者： nhktbs 回答日時： 2004/09/22 21:49

補足拝見いたしました。

しかし、前回に答えは出ています。
「契約された媒介契約書の「報酬受領の時期」の記載を確認されれば良いです。
その支払い時期が、債権債務の発生日です。（仲介業者の報酬請求権発生日）
契約時か、ローン成立時かではありません。（契約の結果がたまたま契約時とか、ローン成立時とかの場合は多いですが）
あなたが契約した媒介契約書を見なければ・・・誰も答えられません。

この回答への補足

ご丁寧に有難うございました。

ただ、今回の場合、媒介契約書はありませんし、売買契約書の中にも、報酬の支払い時期についての記載はありません。
そうした時の仲介者の報酬請求権はいつ発生するのかをお教え頂きたいのです。
最初から書いておけば良かったのですが、申し訳ありません。

補足日時：2004/09/24 08:59

No.2 回答者： SSSIN 回答日時： 2004/09/21 11:32

1.基本的には仲介手数料は成功報酬になりますので、売買契約が成立した時点で仲介手数料の請求をする権利が発生します。

2.従って、ローン条項を契約書に記載している場合（ほとんどそうですが）で、ローンが不成立になった場合は売買契約も不成立になりますので、仲介手数料を支払わなくてよいです。

3.ただ、買主の都合だけで契約を解除する場合は仲介手数料を支払う必要があります。

※事前に契約解除に伴う仲介手数料の扱いに関しては、契約書・仲介業者に確認を取ってください。

No.1 回答者： nhktbs 回答日時： 2004/09/21 11:32

判例云々の問題ではありません。

ご貴殿と仲介会社で締結した媒介契約書の約定がどうなっているかで異なる問題です。
基本的には売買契約が成立した時点で仲介会社には仲介手数料を請求する権利が生じ、その後で買主の都合で契約を解除する場合は、たとえば手付金の放棄や倍返しによって白紙解約したとしても、仲介手数料を支払わなければならないですが、いわゆるローン特約が盛り込まれていて、予定していたローンが借りられなかった場合は、例外として仲介手数料を支払わずに契約を解除することができるとしている標準媒介契約書を用いている業者さんが多いです。
契約された媒介契約書の「報酬受領の時期」の記載を確認されれば良いです。
仮に、国土交通大臣が定める標準媒介契約約款によらないと明記された媒介契約書で、それでも手数料を支払うと言う約定になっていたら支払い義務は生じます。

この回答への補足

早速のご回答有難うございます。
補足させていただきます。
なぜ、契約時か、ローン成立時かにこだわるかというと、
手数料の支払い義務における時効の問題があるからなのです。
商法では、たしか５年で請求権或いは支払い義務は無効となると思います。
そこで、文書による請求が５年間近く無かったとすると、
契約書の締結からは５年経過しているが、ローンの成立が確定してからは未だ５年にならない場合に、報酬の請求権はあるのか、若しくは、時効が成立しているとすれば、請求権は無くなると思われますので、どの時点で請求権が発生するのかをお教え頂きたいと思います。

補足日時：2004/09/21 12:32