土地・建物の契約書の有効性と手付金返金の可能性について

Question

初めて質問いたします、よろしくお願いいたします．

先日、大手ホームメーカーの条件付土地について話を進め、土地売買契約書および工事請負契約書に買主/注文者という立場で捺印し、手付けの１５０万円を入金しました．

しかし、捺印した時点とは設計プランが大きく変わり、一般的な工法では実現可のプランであっても本ハウスメーカーでは技術的/コスト的に実現できそうもないとお互いが判断した末、すべて白紙に戻そうという話をしました．

私が無知だたこともあり、捺印してしまったのは私のミスなのですが、契約書には売主/請負者の捺印が入っていません(修正箇所が多いので新しいものを作成すると担当者は言っていたが結局持ってこなかった)．

今後、お互いの立場で言った言わないの議論をしても収拾がつかないので、契約書ベースで話がしたいと考えています．

前置きが長くなってしまいましたが、下記の質問についてアドバイスいただけると幸いです．

＊契約書の効力は売主/請負者の捺印・署名がなくても効力を発揮するものなのか？

＊手付金は全額回収できる可能性はあるのか(契約書が有効であれば難しいのかもしれません…)？

です．
近日中に担当だった営業の方が話しに来るという話だったので理論武装しておきたいと考え質問させていただきました．

よろしくお願いいたします

semi-zzz · Accepted Answer

＃３です。

＞専任媒介契約については買主の私が決められたハウスメーカー(売主)でしかその土地には家を建てられない、ということでそう捕らえたのですが、間違いでしょうか？

まず、売り主＝宅建業者＝施工業者の場合、売買契約及び建築請負契約のみあり、専任媒介契約は存在しないので、流通機構の件は関係ないでしょう。
媒介契約というのは売り主と買い主の間に立って契約成立をさせる業務のことですので、このケースでは媒介契約は存在しません。
ただ建築条件付きというタイプの契約になっているだけです。
そのため、仲介手数料は請求されていないでしょう？

＞土地申込金として５０万円を最初に振込みました．それから契約時金として５０万円と新築工事として５０万円の計１００万をその後に振込みました．

申込金（契約前に授受される金銭）に制限はありませんので問題ないでしょう。
契約時金というのと併せて１５０万が手付け金になっているのですよね（最初の質問文にその金額が書かれているので）。
また契約時金と書かれていることからこの時点で契約が成立していると思われます。

売り主が宅建業者の場合、手付け金などは売買金額の２割以下という制限がありますが、１５０万ならその条件は満たしていることでしょう。
手付けの額については宅建業法違反ではないと思います。

＞契約書に捺印した際には約４００万の振込みを頼まれ

この金額が中間筋なのか手付け金なのかにより回答が変わります。
手付けの時期は契約成立時が一般的で、先の１５０万が手付けならば、この金額は中間金でなくてはなりません。
宅建業法では手付けの後払いや分割払いは禁止になっております。手付けなら宅建業法違反です。
逆に１５０万の支払い時が契約成立時でないなら、まだ契約は成立していないと思われます。
なお、手付けの前払い自体は禁止していませんので、１５０万が手付けなら時期的にも問題ないと思います。
ただし、このような金額の取り扱いなどについては重要事項説明として行うべきことですので、説明上に過失があったと考えられます。


＞プランが大きく変わったのは、「契約後にいくらでも変更することが出来るので年内に契約してほしい、仮でもいいので捺印してほしい」という話だったので捺印しました．そのとき「この契約書は金額の修正箇所が多いので新しいものをすぐ用意します」ということでした．

この点説明に瑕疵があったことから、たとえ契約が成立しているように見えても、消費者契約法により建築請負契約は無効となるのではないでしょうか？
また、上記のような説明をして契約に結びつけることは、不当な勧誘行為として宅建業法上の違反の可能性もあります。

最後に、消費者契約法により建築請負契約が無効なら、建築条件付きの土地の売買契約では、一定期間内に建築請負契約が締結されなければ、白紙解除されるような特約があったと思います（契約書をご確認ください）。

以上の様な理論から白紙解除はできる可能性があります。

semi-zzz · Answer

＞とはいえ宅建業法上は署名または捺印がなければ契約書の交付に至らないとも捉えることもできると思うので希望は捨てずにがんばろうと思います．

多少勘違いされていると思いますが、宅建業法では契約が成立した場合遅滞なく文書を交付することを義務にしています。
つまり仲介業者が交付する文書は、契約完了後なのです。
だから、宅建業法により交付することが義務の書については契約が不成立であることは示さないと思います。

また手付け金を支払っていることから少なくとも質問者には契約の意志があることが認められるため、契約は不成立をいうのは難しいと思います。
ただし、判例などでは文書がないことにより契約不成立と判断したケースもあるようですが。


＞捺印した時点とは設計プランが大きく変わり、

何でプランが変わったのでしょうか？業者都合なら業者側による契約変更の申し出ですので、相手側の責任になりますので、白紙撤回はできるでしょう。また合意による解除は有効ですので、話し合い次第となります。


＞契約書には売主/請負者の捺印が入っていません

これは売買契約とか請負契約の話ですよね。
この取引には３つの契約が関与しています。
売り主と質問者：売買契約
建設業者と質問者：請負契約（建設業法）
仲介業者と質問者：媒介契約（宅建業法）
契約種別によって、適用になる法律も変わってきますので、これらを整理して考えてください。

宅建業法では、売買の媒介契約については文書で契約することが義務となっていますので、媒介契約にサインしなければならないので、依頼者と仲介業者です。
同様に建設業法も建築請負契約は文書で契約を交わすことになっています。
売買契約は文書化の義務はないですね。
媒介契約が文書で契約されていなければ、宅建業法上媒介契約はしていないといえますが。


＞＊上記媒介契約書が「仮に」有効だったとしても専任契約(=依頼したお客さんが他の宅建業者に重ねて媒介・代理を依頼することが許されない契約)は契約締結から７日以内に指定流通機構に登録しなければならない(売主は当然未実施…私の署名は２００７年１２月１６日でしたので…)

よくわからないのですが、質問者は買い主として仲介業者と専任媒介契約をしたのですか？
専任媒介契約で指定流通機構に登録しなければならないのは、売り主ではなく、専任媒介契約をした仲介業者です。
また、売り主が専任媒介契約を結んでいるとは限りませんね。


＞土地および建物の代金の一部(１５０万円)を売主が受け取っている

ところで、メーカー＝売り主なのでしょうか？　売り主が施工業者でないのに建物の代金を受け取るのはおかしいですね。
売り主がメーカーなら宅建業者でしょうから、手付けについては規制が出てきますが、売り主が宅建業者でなければ、売買契約及び請負契約は締結されていれば、問題ないと思います。
また売り主がメーカーなら仲介（媒介）は不要ですので、媒介契約は不要ですね。
なお、代金とあるのですが、これは手付け金ではないのでしょうか？
中間筋で１５０万払ったということではないですよね。

un_chan · Answer

相手のホームメーカーは宅建業法違反の可能性もありますね。建築条件付き土地売買は，トラブルになりやすいので，いろいろと制限がかかっています。
　関係書類を全部持って，都道府県の担当課に相談に行ってください。法違反が明確になれば，契約解除もスムーズにいくと思いますし，aircoolさんだけではなく，他にも同じような営業をしている可能性があるので，きちんと監督機関に認識してもらった方がいいです。

takumaF · Answer

こんにちは。
《契約書の効力は売主/請負者の捺印・署名がなくても効力を発揮するものなのか？》
有効です。
《手付金は全額回収できる可能性はあるのか(契約書が有効であれば難しいのかもしれません…)？》
「できそうもないとお互いが判断した末、すべて白紙に戻そうという話をしました．」というのが通れば、手付金等全額返してもらえます。
あきらめず、返してもらえるよう説得しましょう。

土地・建物の契約書の有効性と手付金返金の可能性について

＃３です。

＞とはいえ宅建業法上は署名または捺印がなければ契約書の交付に至らないとも捉えることもできると思うので希望は捨てずにがんばろうと思います．

この回答への補足

相手のホームメーカーは宅建業法違反の可能性もありますね。

こんにちは。

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　相手のホームメーカーは宅建業法違反の可能性もありますね。