ミニバイク置き場有料化・・・

Question

お世話になります。マンション管理組合理事です。よろしくお願いします。
標題の件なのですが、私のマンションでは入居当初よりミニバイク置き場（全世帯の１／５程度）が無料の設定となっております。共用部になりますし、区分所有者全員がその利益を享受できないことから有料化するのは当然と考え次の定期総会に議案として提出致します。
しかしながら、現在ミニバイクの所有者は世帯全体の１／５を遥かに超えています。ということは、ミニバイク置き場を有料化してもそれ以外の部分、例えば駐車場の端っこや１階住居の玄関周りなどに駐輪し放題の状態なので（規約違反です）、「有料のミニバイク置き場を利用せずにそれ以外の部分に勝手に駐輪する」ということになりかねないのではないか？と危惧しております。（現になっているのですが・・・）
そこで、管理組合としては無断で駐輪しているミニバイクについては当然マンション外に駐輪場所を借りるように促すことが責務かとも考えるのですが、そのことを提案しても理事会では全く取り合ってくれそうにもありません。（面倒なことはしたくないため）
なので、ミニバイク置き場以外に駐輪することは規約違反なのですが、規約違反者が駐輪無料という矛盾？が起きてしまいます。そこで考えたのですが、どこに駐輪しようがミニバイクを駐輪している人は１台あたり月額５００円というようにするというのは如何なものでしょうか？規約違反を暗黙することになり嫌なのですが、現状ではますますミニバイクは増えるばかりだし、現に所持しているミニバイクを処分して下さいなどという権限はないしで結構悩んでおります。
どうぞ良い知恵を授けて下さい。よろしくお願いします。

maikuro3 · Accepted Answer

flexscanさん　お久しぶりです。
マンション問題のご質問は６月以来ですね。
もう理事の任期を終えられたと思っていました。（笑）
頑張ってください。

私の住んでいるマンションについての有料化の経緯を書きます。
ひとつの方法としてご参考に。
私の住んでいるマンションも当初自転車、バイクの駐輪は無料でした。
問題点として、置き方の乱雑さ、台数が増えすぎ駐輪場に収まり切ら
ない状態となりました。
自転車を１戸２台迄に限定するか、その他の方法を模索しました。
結果的に、自転車、バイクを有料登録制にしました。
（自転車１ヶ月１００円、バイク５００円）
１ヶ月の猶予を与え、シールの貼っていない自転車、バイクは、別場所
にまとめました。また１台１台に警告書を貼り、注意を促しました。
（最終的に持ち主不明自転車は、放置車として処分しました。）
私の所では、居住者さんから不満の声は上がりませんでした。
管理規約の変更、使用細則の変更等は必ず総会で可決させてください。
有料化については、根拠と、管理規則、使用細則の変更が不可欠です。
時間がかかると思いますが、根気よく頑張ってください。
この件について再質問があればいつでもどうぞ。

これもご参考に
平成１６年１月２３日改正マンション標準管理規約より
マンション標準管理規約（単棟型）
第４７条
２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
３ 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、
組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。
一規約の制定、変更又は廃止一規約の変更

建物の区分所有に関する法律
（規約の設定、変更及び廃止）
第三十一条　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の
各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。
この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の
権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
２　前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の
設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の
四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を
有する者が反対したときは、することができない。

nachiguro · Answer

追加で

＞定期総会にかける前に理事会で否決されそうです・・・。

でしたらこれを使いワンマン理事長を解任しなはれ。

（組合員の総会招集権）
第４４条　組合員が組合員総数の５分の１以上及び第４６条第１項に定める議決権総数の５分の１以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合には、理事長は、２週間以内にその請求があった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え決議であるときは、２か月と２週間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。
２　理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、臨時総会を招集することができる。

（義務違反者に対する措置）
第６６条　区分所有者又は占有者が建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、区分所有法第５７条から第６０条までの規定に基づき必要な措置をとることができる。

（理事長の勧告及び指示等）
第６７条　区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人（以下「区分所有者等」という。）が、法令、規約又は使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる。
２　区分所有者は、その同居人又はその所有する専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人が前項の行為を行った場合には、その是正等のため必要な措置を講じなければならない。
３　区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等において不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を講ずることができる。
一　行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること
二　敷地及び共用部分等について生じた損害賠償金又は不当利得による返還金の請求又は受領に関し、区分所有者のために、訴訟において原告又は被告となること、その他法的措置をとること
４　前項の訴えを提起する場合、理事長は、請求の相手方に対し、違約金としての弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求することができる。
５　前項に基づき請求した弁護士費用及び差止め等の諸費用に相当する収納金は、第２７条に定める費用に充当する。
６　理事長は、第３項の規定に基づき、区分所有者のために、原告又は被告となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。この場合には、第４３条第２項及び第３項の規定を準用する。

（規約外事項）
第７１条　規約及び使用細則等に定めのない事項については、区分所有法その他の法令の定めるところによる。
２　規約、使用細則等又は法令のいずれにも定めのない事項については、総会の決議により定める。

nachiguro · Answer

こんばんは。　元管理会社勤務の者です。

ミニバイクに関して色々問題はありますがポイントとしては
・アスファルト部分においているならば下地をしっかり補修して置かないと後々そこに窪みが出来てしまう現象が起きます。
・何処か駐車場や空いたスペースを使う場合なら、規約の中に位置などを設けている場合、区画の用途変更が必要となってきます。

この2点を勘案し、総会では6さん同様に特別決議が必要となりますが少し欠けている部分を補足して置きます。（47条3項）

　（総会の会議及び議事）
第４７条　総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
２　総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
３　次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。
一　規約の制定、変更又は廃止
二　敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）
三　区分所有法第５８条第１項、第５９条第１項又は第６０条第１項の訴えの提起
四　建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
五　その他総会において本項の方法により決議することとした事項
４　建替え決議は、第２項にかかわらず、組合員総数の５分の４以上及び議決権総数の５分の４以上で行う。

〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕 
　(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合　 ５　前４項の場合において、書面又は代理人によって議決権を行使する者は、出席組合員とみなす。 　(イ)電磁的方法が利用可能な場合　 ５　前４項の場合において、書面、電磁的方法又は代理人によって議決権を行使する者は、出席組合員とみなす。 

６　第３項第一号において、規約の制定、変更又は廃止が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。この場合において、その組合員は正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
７　第３項第二号において、敷地及び共用部分等の変更が、専有部分又は専用使用部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分を所有する組合員又はその専用使用部分の専用使用を認められている組合員の承諾を得なければならない。この場合において、その組合員は正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
８　第３項第三号に掲げる事項の決議を行うには、あらかじめ当該組合員又は占有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。
９　総会においては、第４３条第１項によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議することができる。

（議決事項）
第４８条　次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一　収支決算及び事業報告
二　収支予算及び事業計画
三　管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
四　規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
五　長期修繕計画の作成又は変更
六　第２８条第１項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し
七　第２８条第２項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経費のための修繕積立金の取崩し
八　修繕積立金の保管及び運用方法
九　第２１条第２項に定める管理の実施
十　区分所有法第５７条第２項及び前条第３項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任
十一　建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
十二　区分所有法第６２条第１項の場合の建替え
十三　役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法
十四　組合管理部分に関する管理委託契約の締結
十五　その他管理組合の業務に関する重要事項

また総会へ上程するならば設備を増設するために使用料徴収と言うスタイルで挑めば良いかと思いますが・・・
少なくとも私なら理事会にそう提案しますけど

pandorafan · Answer

現在のバイク置き場を使用している1/5の人達とは入居時より無料使用の既得権をもった決まった人達ですよね？
となると有料化にはその既得権をもってる1/5の人達の承認が必要です。

通常の集合住宅の規約改正は4/5以上の賛成が必要ですが、今回のような特定の住人の利益を変更する改定は、その住人達の承諾が必要になります。

野放しのまま有料にしますって・・・それで何が解決するんですか？

バイクの迷惑駐輪をなんとかしたいのなら、まずは台数分の駐輪場所を検討し確保しないと話にならないと思いますよ。
現状のままで有料化なんて全員で公平に不利益を被りましょう。って話で賛成する人がいるとは思えません。

inon · Answer

この問題は非常時の避難経路を塞いでいる恐れもあり、早急に改善すべき問題ですね。割れ窓理論というのをお知りですか？落書きなどを放置していると、もっと大きな犯罪が誘発されるという考え方です。ニューヨークではこの理論に則り落書きなどを放置せず綺麗にすると、犯罪そのものが減ったそうです。今のままでは貴方のマンションはスラム化してしまいそうです。
とりあえず駐輪、駐車場所は決められた場所に止めさす事から始めないといけませんね。バイクの駐車は登録制にすれば良いでしょう。シールなどを貼って、シールを貼っていないバイクはこちらで処分しますと言うようにしてください。私のマンションはそうしていますが誰からも文句は出ていません。

rika1985 · Answer

＞共用部になりますし、区分所有者全員がその利益を享受できないことから有料化するのは当然

”当然”ではないと思います。
というか、なぜ有料にするのか理解できません。
有料にしてもミニバイクが減るわけではないからです。

そもそも、徴収したお金をなんに使うつもりなのでしょう？
（書き忘れたんですよね？）
ミニバイクを持っていない世帯に「迷惑料」として分配するのでしょうか？（＾＾；）

これでは何の解決にもなりません。

・植栽や緑地をつぶして駐輪場を拡張する為の工事費。
・他に駐輪場を借りるための費用。

として徴収するのは有りでしょう。
もちろん、工事費に使うのであれば時限式の規則にしてください。
（新規にミニバイクを買った人からも、その期間だけ徴収。）
管理用のシールを貼ってもらうのが一般的。

ミニバイク置き場が全世帯の１／５程度しかない、というのは明らかな設計ミスです。

それを補う為の有料化であれば何の問題もありません。

Cupper · Answer

無料で利用できている駐輪場をなぜ有料化する必要があるのか、自分には質問の内容から読みとることができません。

まずは、駐輪場有料化の前に駐輪スペースの拡張を検討すべきです。

今、何が問題になっているのかを正しく見極めることが大切です。
有料化の前に問題になっている置き場の確保を優先しましょう。
そのうえで、場所を確保するために費用（管理費）が別途必要になります・・・であれば話は通ると思いますよ。

tarotaro001 · Answer

＞どこに駐輪しようがミニバイクを駐輪している人は１台あたり月額５００円

だれが管理しますか？
また、友人が３時間ほどバイクで遊びにきているかも知れません。
この切り分けはどうしますか？またどのように各世帯のバイクを判断しますか？（まさか自己申告制ではないですよね？）
ちょっと現実的ではないと思います。

無料のままでまずいのですか？

現にニュースで某団地の路上にはかなりの数の違法駐車が止まっているそうです。これらの対処方法はほとんど野放しだったと思います。
クルマですらこうですから・・・・
バイクですと、もっと野放し状態になると思います。

ミニバイク置き場有料化・・・

flexscanさん お久しぶりです。

追加で

こんばんは。

現在のバイク置き場を使用している1/5の人達とは入居時より無料使用の既得権をもった決まった人達ですよね？

この問題は非常時の避難経路を塞いでいる恐れもあり、早急に改善すべき問題ですね。

＞共用部になりますし、区分所有者全員がその利益を享受できないことから有料化するのは当然

この回答への補足

無料で利用できている駐輪場をなぜ有料化する必要があるのか、自分には質問の内容から読みとることができません。

この回答への補足

＞どこに駐輪しようがミニバイクを駐輪している人は１台あたり月額５００円

この回答への補足

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flexscanさん　お久しぶりです。