マンションの購入を考えていますが・・・

Question

現在家族３人（夫２９歳地方公務員嘱託３年目・私３０歳専業主婦・息子２歳）で賃貸マンションに住んでおり家賃と駐車場代合わせて９万円近く払っています。（住んでいる地域でこの金額は高いほうだと思います。）
経済的に将来のことも考えて少し安いところに引っ越そうかと考えていましたが、将来のことも考え少し安い賃貸に引っ越すなら思いきってマンションを購入しようかと考えています。

ただ、主人の勤務年数が浅いこと・現在は嘱託社員のため（継続勤務３年を超えると正社員登用の試験を受け正社員になります）ボーナスがないことを考えると主人名義での購入は審査に通るのは難しいと思い、義父の名義で購入してもらい（義父５４歳・主人と同じ地方公務員の役職）支払いは私たちがして主人が正社員になったときに主人名義に変更しようかと思っています。

この話はまだ私たち夫婦と義母しか知らないので、義父を説得しなければいけません。私は、ただ義父の名前を借りて審査を通して欲しいだけなので反対されることはないと思っていますが義父からもし反対されるとしたらどのようなことを理由に反対されるでしょうか。そしてどのように言えば納得してもらえるでしょうか。

マンション購入はまだまだ先だと思っていたのでまったくの初心者状態でなにもわかりません。教えてください。
もしカテゴリが違うようでしたらごめんなさい。

shambala · Accepted Answer

私も他の方同様に御主人が正社員になられてからご主人に名義での購入をオススメします。
『ただ義父の名義を借りて審査を・・・・』というのはあまりにも安易な考えです。
たとえ家族であっても名義の貸し借りは安易にするものではありませんよ。
今後のトラブルの元ともなりかねませんので。
本人名義であれば住宅ローン控除（所得税＆市民・県民税)をうける事もできますしそれにもしご主人に万が一のことがあった場合を考えたらあまりにも無謀です。
本人名義であれば住宅ローンの場合団体生命保険加入されてることがほとんどでもしもの場合保険でローンはチャラになったりそのほかにも３大成人病特約などもあるものもあったりといろいろと考えられてますが
名義が義父のものであれば意味がありません。
また住宅ローンの原則としてそこに住む事が条件となりますので同居とかで無いのでしたら実際のところ厳しいです。
また５０を超えていることから期間も長くて２０年ぐらいが限界ではないかと・・・・。
まだご主人の年齢的にもお若いですのでまだあせらず正社員になられるのを待ちあと数年は頭金の貯蓄をしご主人の名義でローンを組まれるのが一番かと思います。
勤続年数が長い方が優遇金利が受けられたりという事もありますし。
頭金を多く用意できると結果的に融資も受けやすくなりますしつきの支払いも軽減されます。
またローンを組む際は頭金とは別に保証料＋火災保険料＋登記費用等で２００万ぐらいの用意が必要になります。
頭金無しでも無理ではありませんがあるほうが有利です。
またマンションの場合はローンの支払いとは別に毎月管理費、修繕積み立て(１～２万ぐらい)かかりますのでそのあたりもよく検討された方がいいですよ。
現段階でもご主人名義で全く無理かどうかはわかりませんよ。
公務員の嘱託というのがどういうものなのかわかりませんが最近は契約社員でも１～３年以上の勤務で(年収にもよるでしょうけど)ローンを組める融資先（場合）があり保証人や連帯保証人が必要になるかもしれませんが可能性はは全くなくはないです。
でも近い将来正社員になる事がわかっているのでしたら年齢的にもお若いですから正社員になってからが一番ではないでしょうか？
３０代半ば～４０位でマンション、住宅購入される方って多いですよ。
しっかり頭金(購入される物件価格の２割が理想）や諸費用を貯蓄してからというのがいちばんです。

bouhan_kun · Answer

簡単に名義変更って言いますが、下手すりゃ贈与になりますから、贈与税ががっぽり取られますよ。
あくまでお父さんの持ち物で、家賃を払うと言う形などにしないと。
反対されるとすれば、お金がないか、何都合がいいことばっかり言ってんだって言う心情的な問題でしょうかね。まず、自力でできるかどうか、できなければ協力してもらえるかどうか聞くしかないのでは？

いまどき頭金ゼロでも、ローンは組めないこともありません。ボーナス払いもなくってもかまわないかも。そのへんは銀行などに相談してください。

tarotaro001 · Answer

現在の家賃９万円の場合、今の生活を維持するためには、住宅ローンの月支払額は４万ほどになります。
マンションを購入するということは、住宅ローンの支払いのほかに、固定資産税＋修繕積立金で毎月５万近く計上する必要があります。

そうなると、実際にローンを組める額は、１３００万以下になります。
（１３００万、３５年全期間固定、３．２％で計算）

もし毎月のローン支払額を１０万とした場合
２５００万のローンしか組めません。
しかも、１０万ですと、先ほどの５万を加えると１５万が毎月消えて生きます。

そうなると、確実に今の生活レベルより大幅に落とす必要がでてきます。
人間、一度染み付いた生活レベルはなかなか落とせません。（２年くらいなら何とかなるとは思いますが、３５年という長期スパンなので）



夫が２９歳でしたら、急ぐことはありません。
家は４０歳くらいに購入するひともいます。



まずは正社員になって３年待ちましょう。
その間に頭金を３００万（１年あたり１００万）貯めれば審査も通ります。

それとマンション購入するときには物件価格以外に別途『現金』で２００万ほど用意しておく必要がありますが、用意できていますか？

これは登記、火災保険、ローン手数料、引越しその他です。

kaputun · Answer

54歳ですと、年齢的に言って返済期間が足りないので住宅ローンが組めるとは思えません。
親子ローンにするとしても、息子は正社員でもないということであると、
審査は通らないと思います。
仮に義父がＯＫしたとしても、現実問題として家が買えないことになりそうです。
また、親名義で購入すると税制上いろいろ損になることが多いでしょう。

正社員になって、夫自身の名義で購入できるようになるまで待たれるべきだと思います。
それまでに頭金も貯金できると、もっと理想的です。

nonbay39 · Answer

ローンの契約名義変更はそう簡単なことではないと思います。
　義父の物をあなたたちがただ借りするということになるのでしょうけど。
　義父がどのような理由で反対するかはわかりません、反対する場合には理由はないことも多いと思います。義父の性格もわかりません。

＞義父の名前を借りて審査を通して欲しいだけなので反対されることはないと思っています。
　私であれば嫁からただ借金をするために名義を借りたいと言われたら息子に離婚を勧めます。とにかく名義だけ借せというのは人をものすごくおちょくった行為と取る人も多いと思います。
　しかもこの場合結局他人のために借金を背負うという危険な行為であることに違いはないですし。
　ただ義母がこの話しに反対していないのならば、義父はこのようなことで反対する性格ではないのかもしれません。

　正社員ではなく正規職員でしょう、会社ではないですから。
　嘱託職員と言えば単なるパートです。昨今その登用方法が問題視されています。首長がかわると方針ががらりとかわるほど、嘱託職員の身分など守られていないと思います。正規職員への登用は間違いないとは言えないと思います。嘱託職員も組合員ではあるのでしょうか？民間のパートよりも嘱託の方が身分の安定性が低いこともままあるでしょう。労働基準法で守られてはいませんから。

　どの公務員かは分かりませんが、正規職員になれば住宅ローンなど組み放題ですから、それまで待つ方がよいでしょう。

_ltd · Answer

安易に考え過ぎているように思います。
義父の名前でローンを組み家を買うことについて、あなたの中では表面上だけで形式的なものという考え方なのでしょうが、本質的にはそれが全てで義父が債務者となるのです。
返済その他、約定の上で問題が生じれば全ての責任を負う立場になるのです。

＞ただ義父の名前を借りて審査を通して欲しいだけなので反対されることはないと思っています

あなたの義父が何と言うかまではわかりませんが、私が義父の立場であれば断ります。理由は以下。
・実際にはあなた方夫婦が返済していく予定なのでしょうが、万一その返済が滞れば全ての責任は義父が負うことになります。
・ローン返済名義、マンション名義が義父である限り、あなた方夫婦の財布から返済を続けたとしても、あなた方夫婦が出資して取得したということにはなりませんので、将来義父から主人へ無償でマンション名義を移せば贈与という問題が生じます。

つまり、何でもそうですが建前と実質を分けたことをやろうとしますと、他人に迷惑を掛ける恐れや辻褄の合わない現象が起きてしまうリスクがあるということです。義父が良識ある人間であれば快く承諾するような話ではありませんのでよく考えてから切り出してください。

coolcooler · Answer

ここを見た方が良いです。

マンションの申し込みをしました。
http://okwave.jp/qa3551506.html

m_inoue222 · Answer

＞ただ義父の名前を借りて審査を通して欲しいだけなので反対されることはないと思っていますが

もしあなた達が返済できないときは契約者の責任になります

正当な一般社会では「名前を借りる」と言う行為は成立しません

あくまで契約者が最終責任を負うことになります

契約上も不正行為でしょう

住宅ローンは「契約者本人居住」が条件です

職業が公務員の方がそのような不正な方法を選択されることはお勧めできません

名前を借りて外車を所有している生活保護者がいかに多いか．．．。

「主人名義での購入は審査に通るのは難しい」＝「借りてはいけない人です」

hijirisei · Answer

反対で聞くことの多いことを列挙いたします。
反論として納得させたことがある場合は、その反論も記載いたします。

１．家を持つには時期が早すぎる。（ご主人の年齢など）
　　（反論）子供が大きくなると転校などの問題が出てくるので、今のうちに購入したい。
２．返済をきちんとできるのか。
３．実家から遠すぎる。
４．もっといい物件があるのではないか。
　　（反論）物件を一緒に見てもらう等して良い点・悪い点などを説明した。
５．マンションより一戸建てのほうがよいのではないか。
　　（反論）４とほぼ同じ。


ご質問とは別にアドバイスです。

出来うるかぎり、ご主人の名義で購入されることをお薦めします。
住宅ローン控除という制度がありまして、ご主人名義でないとその制度がうけられません。
（参照）
http://shougai-techou.com/modules/tinyd6/rewrite/tc_26.html

控除としては結構な額となりますので、お父様に保証人をお願いする方向でお話されてみてはいかがでしょうか。
（もしもご主人では審査がおりない場合は、名義をお借りしたいと話す）

一番の心配ごとである、ご主人としては審査がおりないかもというのについても、不動産屋さんなどに相談し、第一にご主人名義で購入できるかも相談してみてください。

もう一つの懸念としては、義父名義のものをご主人名義に変更する場合、下手すると贈与税等がかかるかもしれません。
そればかりは契約状態によってしまうので、明言できませんが、そういった可能性があることも視野にいれておいてください。

マンションの購入を考えていますが・・・

私も他の方同様に御主人が正社員になられてからご主人に名義での購入をオススメします。

簡単に名義変更って言いますが、下手すりゃ贈与になりますから、贈与税ががっぽり取られますよ。

現在の家賃９万円の場合、今の生活を維持するためには、住宅ローンの月支払額は４万ほどになります。

54歳ですと、年齢的に言って返済期間が足りないので住宅ローンが組めるとは思えません。

ローンの契約名義変更はそう簡単なことではないと思います。

安易に考え過ぎているように思います。

ここを見た方が良いです。

＞ただ義父の名前を借りて審査を通して欲しいだけなので反対されることはないと思っていますが

反対で聞くことの多いことを列挙いたします。

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