マンション購入後の40年先

一戸建て住宅（土地付）に比べると、マンションには資産価値がないと聞きました。
ならば将来、購入したマンションが老朽化など様々な理由により全く魅力のない建物になってきたとき、その物件はどうなっていくのでしょうか？

今は新築でも、いつかは手をいれなくちゃならない時期がくるものだと思います。
一戸建てならば個人の自由ですが、集合住宅だとそうはいきませんよね。
最近は転売を視野にいれた上で購入される方が多いようなのですが、それでも永久に転売が続くわけじゃありませんよね。

No.3 ベストアンサー 回答者： nachiguro 回答日時： 2007/12/05 22:47

こんばんは。

1さん2さんに対しての補足です。
まず最近のマンションでは正直40年持つのかといわれると、逆に今から40年前のマンションを見るのが一つの方法です。
例えば東京の多摩ニュータウン、北区の西が丘団地、松戸の常盤平団地等ありますが、正直言うときちんとした時期にきちんとした修繕をしていれば何とか持ち堪えるかなと言うのが率直な感想です。（所謂「長期修繕計画」に則った修繕を指します）

40年前のマンション（あの頃は団地が多いと思いますが）は長期修繕計画など無く、現状多摩ニュータウンでは1さんが仰る通り、管理組合が主体となり建替え決議など業者などが中心となってコンペティション方式をとり行っていることが、度々朝日新聞に掲載されております。

また2さんの「マンションは管理を買え」と言うのは間違えではありませんし、私も度々このコーナーで書かせて頂いております。
しかし既存のマンション管理会社に対し不満などがあれば、管理会社の変更などは全く問題ではありませんし、管理組合の権利でもあります。
ただ老婆心ながら管理会社変更は新築2年目までは待った方が良いでしょう。
理由はアフター点検の問題があるからで、元々デベロッパー系の管理会社ならば尚のことデベロッパーとゼネコンの繋がりもあるので2年アフター点検終了後に行動するのが良しとされます。


ここからは私の考えですが転売に関しては、逆にどのような中古物件だったら買いたくなりますか？
勿論立地条件、間取りなどは重要なファクターですが売買価格の要素は管理組合の修繕積立金の総額及び戸別修繕積立金の金額に拠って変って来ます。
これは、いざマンションを買いました。管理費等の総額が買った時は12000円（例えば管理費9000円、積立金3000円）でしたが外壁修繕工事のため、不足金が生じ積立金を9000円にして、管理組合への納入月額合計金が18000円となっては購入者は損をしたと思うでしょう。

そうなると販売仲介者も高い売買価格を付けられないのが事実です。

結論として資産価値の高いマンションを購入するならば（マンション自体資産として目減りするのは仕方ないのですが、少しでも抑えるためには）

・きちんとした無理のない資金面を含めた長期修繕計画が整っていること。
・好立地であること
・センターイン（所謂「田」の字型）の３ＬＤＫではなくワイドスパンや４ＬＤＫなどの間取りを購入すること
・その他特徴のあるものの部屋であること（専用庭、ルーフバルコニー）

こんな所でしょうか。

この回答へのお礼

大変勉強になりました。

購入時の住みやすさだけでなく、こんな面も確認する必要があるのですね。
マンションを購入した知人がいるのですが、
数十年先の管理とかどうなっているのか聞いたとき、全く分からないと言っていて、
（奥さんの親戚関係によるどうたらで、他の物件と比較したりあれこれ出来なかったようで）
とても高額な買い物なのに　となんだか気になってしまっていました。

立地や間取りなどはどうしようもありませんが、
長期修繕計画に関しては確認するよう知人に勧めてみます。

分かりやすくご説明いただき、ありがとうございました。

お礼日時：2007/12/05 23:31

No.4 回答者： osamu_god 回答日時： 2007/12/05 23:02

宅建主任者です。

私は、マンションは「立地」（大都会の駅近）が財産だと考えます。「管理を買え」とかいうは２番目です。
それでも４０年後は、土地値ですね。駅近以外のマンションは、無価値です。スラムですね。
マンションは仮の住まいですよ。賃貸住宅より金がかかるやっかいモノです。
永住を考えるなら、一戸建てです。

この回答へのお礼

私は家を購入後は永住したい　と思っているので
マンションを購入した後どうなるのか疑問だったのですが
仮の住まいと考えれば納得もいきます。

立地はとても重要なのですね。

回答ありがとうございました。

お礼日時：2007/12/05 23:51

No.2 回答者： kensaku 回答日時： 2007/12/05 18:56

わりと古いマンションは、敷地に余裕がある物件が多く、容積率の緩和などがあると、建てかえるときに戸数を増やし、分譲することで従前からの居住者の建築費用の負担を軽くする、というようなことも行われると思います。

いずれにしても、マンションは駅から近い、管理がいい、などでないと、売りたいときに売れないです。

この回答へのお礼

最近建てられた物件とずいぶん前に建てられた物件ではそういう面での違いもあるのですね。
勉強になります。

回答ありがとうございました。

お礼日時：2007/12/05 21:56

No.1 回答者： TOGO123 回答日時： 2007/12/05 18:49

建物の区分所有等に関する法律では、区分所有者及び議決権の各５分の４以上の合意があれば、マンションの建て替え決議が成立します

ですので、建て替えを視野に入れた管理をしていくことになるんでしょうね。
建て替えの余裕のない区分所有者はその区分を業者などに売却していくのではないでしょうか。住人間の経済力の差、高齢化や価値観などの問題もあり難しい問題です。

この回答へのお礼

なるほど。
業者へ売却ということもあるのですね。
とても参考になりました。

ありがとうございました。

お礼日時：2007/12/05 21:48