宅建業法瑕疵担保責任の特約の制限について(制度趣旨）

宅建業法で、業者売主、一般買主の場合、「瑕疵担保責任は引渡しから２年」となりますが、民法の規定のまま「発見したときから１年」の方が一般買主にとって有利と思うのですが、なぜ宅建業法ではこのように定めたのでしょうか？

No.2 回答者： un_chan 回答日時： 2008/05/10 10:03

　もともと民法の瑕疵担保責任は，契約によってなしとすることもできます。

このため，昔は，契約書の書式の中に，はじめから，瑕疵担保は適用しない，というような文言を入れて，瑕疵担保責任を免れようとする業者が多々ありました。
　このため，宅建業法では，強行規定として，業者が瑕疵担保を免れないよう定めました。
　もっとも，民法所定の，「発見してから1年」では，時効にかかるまで主張できることになってしまいますが，時間が経てば，瑕疵であったかどうかの判断は困難で，争いが長期化しやすくなります。また，争いになった時に「発見したとき」のような曖昧な基準では，それがいつか，ということで揉めることは必至です。

　もともと契約自由の原則であるところ，規制が必要としても，最小限度にすべきとの憲法的要請があります。また，あまりに厳しい基準を義務化してしまうと，業者がその対処を万全にするために，住宅価格が上昇してしまう恐れがあります。
　このため，期間が明確な「引き渡しから2年」というのが合理的な最低ラインとされたと考えられます。一般に，2年も住んでいれば，重大な瑕疵（雨漏り等）は分かるという政策的判断もあるでしょうね。

　余談ですが，制度導入にあたって，業界の理解を得る必要があったはずなので，政治的な妥協の産物という面もあるかもしれません。（これは私の憶測で，何か根拠があるわけではありません）

No.1 回答者： akak71 回答日時： 2008/05/09 19:32

業者の契約書には、前から、民法の条文のまま契約書が作成されていませんでした。

　特約として1年とか業者の有利な特約をつけていた。
普通の業者は、これでも期間は伸びました。