住宅ローンの借り換えを提案したら・・・

１１年前に３９９０万のマンションを購入し、６月現在約２２００万のローン（内１５０万は地銀で変動金利、残りは公庫にて本年度より４％）が２５年残っています。

主人47歳、子供は１９歳と１７歳。年収約１１００万ありますが現在単身赴任中です。

借り換えを考え、先日よりこちらのサイトで色々と勉強させていただいていましたが、審査が通らないという皆さんの悩みに驚かされて厳しさに驚いておりました。
まさかと思いながら先日主人に借り換えの相談を持ちかけましたところ・・・ガーン！！「11月までカードローンがあるからそれが終わってからにしよう」と言うのです。（消費者金融ではありません）
単身赴任で色々つき合い等で物も要りようで、私にに追加支援も言い出しにくかったのでしょうね。気持ちはわかりますがショックでした。

唯一の救いは先にこちらで同様の内容とその後の経過、結果を把握しておりましたので、これは借り換えどころではないのは十分認識しております上で以下お願い致します。

１．11月完済後、メインバンクである地銀の１５０万も含め約２１５０万のローンを２０年固定で借り換えしたいが都市銀行より、信用金庫やろうきんの方が審査は通る可能性は残されていますでしょうか？
また完済後も５年間は履歴が残るということですが、これによるダメージはかなり大きなもので今後制限など出てきますでしょうか？

２．完済後、どのくらいの期間をあけてから金融機関に融資の申込をしたら審査の土俵にのれるでしょうか。

２.今から妻の私がバックアップできる事、また借り換えの希望がみえるならそれまでにスムーズに行えるようにしておける事は何かありますでしょうか。

３．長期固定金利希望という前提で今後のすべきアドバイスをお願いします。

以上　よろしくお願い申し上げます。

No.5 回答者： Lescault 回答日時： 2008/06/28 10:23

こんにちは。

再びNo.4です。

＞このようなケースの場合の過去の事例と回答を読みますと、返済しても信用度の問題で借り入れは相当厳しい云々が殆どです。

う～ん、事故歴なく完済していれば大きな減点にはならないと思いますよ。要は「とにかく完済して、そのカードを処分してそれからローン審査にかける」につきます。今まで住宅ローンもそちらのローンも滞りなく返済してきているのなら、それほどおそれる必要もないかと思います。収入に対して明らかに過重な債務を作ってしまっているのなら話は別ですが・・・・そもそも年収1100万円で2500万円のローン希望ですからそれ自体それ程に大きな額ではないと思われますので、あまり気に病まないことですよ＾＾。

お役に立てば幸いです。

この回答へのお礼

再回答に感謝しております。

事故歴はないと思います。というか信じたいです。
住宅ローンも一度も遅延等ございません。
年収はそこそこありましてもそれ以上に教育費がかさんでおり
それもあって今回見直しを私が先に検討していた矢先の事でした。

このような場合、万が一にもすんなり融資が受けられるとして
２２００万を全て20年固定で借りるのと、公庫分は10年固定にし
地銀の残り１５０万（短期変動　約7100円／月）はそのままでいった方が良いのでしょうか？
アドバイスをお聞かせくだされば幸いです。

お礼日時：2008/06/28 16:46

No.4 回答者： Lescault 回答日時： 2008/06/27 23:01

こんにちは。

現在カードの借り入れがあることについてのコメントは皆さんから概ね出ているようですのでそれはよいとして、一つ注意しなければいけないのは、皆様がおっしゃる「借り入れ枠（キャッシング枠）が見えているだけ」というのは、「現在実際に借り入れていようがいまいが、ローンの審査に際しては、現在ある全ての枠を借り切っている」という前提で審査がされるということです。つまり審査で通った融資限度額からキャッシング枠分を減じた額が実際の融資限度額となるということです。

それ以外に不利になる点は無いと思われます。

お役に立てば幸いです。

この回答へのお礼

回答いただきありがとうございます。

そのようですね。ご指摘くださった事は先日こちらで読んで知りました。
仮に５００万もの融資枠があるカードだったら完済して処分するしかありません。
私もその事を懸念しておりまして、おそらくたたけばまだカードが出てくるのでは・・・と腹をくくりました。が、少々鬱です。

＞それ以外に不利になる点は無いと思われます

このようなケースの場合の過去の事例と回答を読みますと、返済しても信用度の問題で借り入れは相当厳しい云々が殆どです。
うちの場合２０年固定でどのくらいまでの融資が認められるのでしょうか。勤務約２４年になります。

お礼日時：2008/06/28 06:00

No.3 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/06/27 22:49

>クレジットカードのキャッシングとローン専用のカードとは何が違うのでしょうか？

個人信用情報では融資枠しかわかりません。限度額ともいいます。
で、クレジットカードを持つと大抵ショッピング、キャッシングの限度額が設定されますよね。その限度額が情報に上がります。
実際に利用しているかどうかはわかりません。
この場合、一般的にクレジットカードはみなさん所有するし、自動的にキャッシング枠はついてくるので、審査の人も別に不思議に思いません。

一方でローン専用の申込みをすると、クレジットカードの付属ではなく明らかにローンのために契約したことがわかります。見えるのはあくまで有し限度枠で利用しているかどうかはわかりませんが、必要ないのにローン契約はしないだろうから、当然審査の目にとまるわけです。

この回答へのお礼

回答重ねてお礼申し上げます。

なるほどよく理解できました。
多重債務していることが事前にわかった事が救いです。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/06/28 05:36

No.2 回答者： mahopie 回答日時： 2008/06/27 12:13

１．年収１１００万円ということで、恐らくは、オリックスや楽天（旧あおぞら）のＶＩＰカードローンといった上限５００万円位のカードローンではないかと推測しますが、経験則ではこういったカードローンについては、ローン審査の制約にはならないと思います。

２．変動金利の少額ローンは別にしても、公庫ローンが固定４％なら、借換ローンで固定２０年でこれを下回るメリットを得るには、現在の金利の上昇見通し含めて早い方がメリットが大きい、仮にボーナス・手許資金（教育資金見合や生保借入も含めて）でカードローンを先行返済しても毎月の減額メリットで取り戻す、という位の前倒しの判断が良さそうに考えます。

３．カードローンの借入枠が作れるのもご主人の信用、ということで、自主規制をして借換相談を見合わせるよりも、審査を進めた上で極度減額や完済といった貸す銀行側の判断を得た方が良いのではと考えます。カードローン完済を条件にして住宅ローンを承認する、という例は世間でも多々見られます。

この回答へのお礼

お答えいただきまして御礼申し上げます。

＞カードローン完済を条件にして住宅ローンを承認する、という例は世間でも多々見られます。

希望を見い出す事が出来嬉しいです。

楽天ＫＣというところから封書が届いていたのは見た事があります。
しかし、こちらが何故ローン審査の制約にならないのでしょうか？

私は今まで主人宛にきたものは勝手に開封することはありませんでしたが今度帰宅しましたら詳しく事情を聞いてみたいと思います。
今回お二人の方から共通のアドバイスをいただきましたので、返済と審査を平行させながら前向きに進めて参りたいと思います。
但しローンに手許金を出すとなると住宅ローンの手数料や保証料は金利に上乗せが条件となりますがそれでも前倒しで借り換えを実行するメリットはありますでしょうか？

また、ローン先が三菱ＵＦＪニコスのローンであった場合、当然こちらの銀行から融資を受ける事や、実際にローンの引き落とし口座と指定しているメインバンクからの融資は審査除外にすべきでしょうか？

それに加えもう一つだけ教えて下さい。
短期金利は半年ずつ見直しされるそうですが、次回の長期金利発表は何月になるのでしょうか？

お礼日時：2008/06/27 22:16

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/06/27 11:50

＞「11月までカードローンがあるからそれが終わってからにしよう」

これはクレジットカードのキャッシング枠を使っているという意味なのか、それとも別途ローン専用のものなのでしょうか。
もしクレジットカードのキャッシング枠なのであれば、別に終わるまで待つ必要はないですよ。
どうせ個人信用情報ではキャッシング枠が見えるだけで、実際にそれを使っているかどうかはわかりませんし。
ローン専用のものを契約したのであれば、それはわかりますけどね。

＞１．11月完済後、メインバンクである地銀の１５０万も含め約２１５０万のローンを２０年固定で借り換えしたいが都市銀行より、信用金庫やろうきんの方が審査は通る可能性は残されていますでしょうか？

年収１１００万で残高２１５０万ならどこでも通ると思いますよ。

＞また完済後も５年間は履歴が残る
先にお話したように、キャッシング枠を使用しただけならそもそも履歴がないです。
仮にローン専用を組んだとしても、完済すればそれでいいですよ。
金額によっては借りたままでもいけるでしょう。


＞２．完済後、どのくらいの期間をあけてから金融機関に融資の申込をしたら審査の土俵にのれるでしょうか。

ローン専用のもので大きな金額を借りたのでなければ、そのままいけると思いますけど、仮に一抹の不安も消したいというのであれば、ローンを完済して、カードローン契約自体を解約する必要があり、それを行ってから大体２～３ヶ月すると情報が反映されるようです。
ただ情報が残っていても、すでに完済しましたといえばそれでよさそうなんですけど。

＞２.今から妻の私がバックアップできる事、また借り換えの希望がみえるならそれまでにスムーズに行えるようにしておける事は何かありますでしょうか。

特にないです。

長期固定をお望みのようなので、それならばすぐに借り換え相談した方がいいですよ。
今後金利は上昇していくと予想されていますから。

この回答へのお礼

早々の回答に御礼申し上げます。
はっきりと主人に聞いたわけではないのでわからないのですが自宅に三菱ＵＦＪニコスから毎月届いていましたがどうもリボ払いでのキャッシングをしたようです。リボ払いはとても審査で心象が悪いとこちらで読んだ覚えがあります。

クレジットカードのキャッシングとローン専用のカードとは何が違うのでしょうか？

＞個人信用情報ではキャッシング枠が見えるだけで、実際にそれを使っているかどうかはわかりませんし、履歴も残らない。

難しくて私にはよく理解できませんが↑に該当しているなら喜ばしいです。
仰るように少しでも早く借り換えも検討したいと思います。

お礼日時：2008/06/27 21:55