市の道路拡張で、立ち退きの補償金がまったくもらえない・・

現在、貸店舗にて15年ほどサービス業を営んでいます。
借りているお店は月の家賃が15万程度の貸店舗です。
その貸店舗の土地が市の道路拡張計画の対象になりました。
市との交渉で、市の方から店の売上の監査等を受け、
当初は立ち退き料を150万ほど補償していただける、というお話でした。
(ただしそれは書面での約束ではなく口頭レベルのものです)
しかし、今年の4月に担当者が変わり、補償金は1円も出せない、という判断になってしまいました。

市の理由としては、大家が立ち退かなければ、市としては店舗を借りている人(私)にはお金は払わないというものです。

大家さんは、市に対しもっといい条件(代替地や補償金)の提示を求めており交渉中のようです。
しかし、私は諸事情もあり一刻も早く次の代替地を購入し、店舗を建て
営業を継続しなければなりません。つまり、大家さんと市との交渉が成立するまで待っていられる時間の猶予はないのです。

150万の提示をしていただいた段階で、代替地を見つけ、150万を資金計画に入れて計画を立て土地の契約もしました。
150万程度でお恥ずかしいお話ですが、私としてはここで150万の
マイナスは正直かなりの想定外で、本当に困っております。
お店の移転そのものが危なくなりそうです。

今度市の現担当者、前任者、大家と話し合いの場を持つのですが、基本市はお金は出さないスタンスです。
そして、市からは、大家を含めた３者間でしか話し合いはしない、
と言われました。
何かいい案などがあれば皆様のお知恵を拝借したいのです。
どうぞよろしくお願いいたします。

No.6 回答者： turu-turu 回答日時： 2008/07/02 01:08

営業補償・借家人補償・通損のみ（dump777様分）を先に支払うと言うことは通常可能ですので。

起業者の方との相談になってしまうわけでしょうが。。
土地収用が、かかっていない事をお祈りして

No.5 回答者： 63ma 回答日時： 2008/06/28 16:36

質問を読みまして、言える事は、市の担当者の対応・考え方が間違っています。

＞市の理由としては、大家が立ち退かなければ、市としては店舗を借りている人(私)にはお金は払わないというものです。＜

これが、大きな間違い・勘違いです。

道路拡幅等の公共事業の進捗を図るには、この質問の様なケースではまづ、借家人（貸店舗）を最初に退去させるのが、常道です。
次が大家（建物・土地所有者）等です。
全員が移転し、建物等を撤去した更地を買収するのが、本来の目的なのです。
市として、一番困るのが、逆のケースで、借家人以外全てが承諾しても、借家人が居座られると、買収事業が頓挫するからです。
ご質問の市の担当者は、新人か仕事のイロハが理解出来ないかのどちらかだと思います。
多分質問者さんが先に出ると、その後に次の借家人を入れられると、警戒しているかと推測されますが、土地収用法を理解していない証拠です。そんなことは出来ない事になっています。
市の担当者にとって、一番楽な方法を了承する予定みたいですので、欲張りな大家に付き合う筋合いはありませんから、早急に事情を説明され、契約を急がれた方がいいと思います。

No.4 回答者： goo000oog 回答日時： 2008/06/28 16:32

任意買収か、土地収用なのか、文面からすると任意買収だと思えますが、いずれにしても貴方の対応に制限事項がないなら対策が考えられますが、

>私は諸事情もあり一刻も早く次の代替地を購入し、店舗を建て営業を継続しなければなりません
という状況だと対策は一つではないでしょうか。
150万はなんとか都合をつけ、新しい場所での営業に努力しつつ
>当初は立ち退き料を150万ほど補償していただける、というお話
口頭だろうが契約は契約ですから、市を相手に民事か行政訴訟をするという厳しい道です。

No.3 回答者： ma-fuji 回答日時： 2008/06/28 12:07

私は法律の専門家ではないので、法的根拠を求められるとわかりませんが、まず、貴方が大家と市が契約する前に、出てしまうと、「貴方の都合により勝手に出た」という解釈がされるのだと思います。

用地買収の話はかなり前から説明会等であるはずです。
実際の契約までの間に、貴方の場合はそうでないですが、本当に自己都合で商売をやめてしまった、もしくは、いい商売のところが見つかり出てしまった場合は、補償の対象にはなりませんよね。

要は、大家と市が契約する前に貴方がでてしまうと、この線引きが明確にできなくなるからではないでしょうか。

貴方のお住まいの市で、弁護士による無料の「法律相談」というのをやっていると思います。
「法律相談　〇〇市」で検索すればヒットすると思います。
そこで、法的にどうなのか相談されるのもひとつの方法だと思います。

No.2 回答者： dr_suguru 回答日時： 2008/06/28 10:50

＞市の理由としては、大家が立ち退かなければ、市としては店舗を借りている人(私)にはお金は払わないというものです。

大家
と
店子
の関係で
ここが何か変な交渉です。
↓
＞大家さんは、市に対しもっといい条件(代替地や補償金)の提示を求めており交渉中のようです。

基本は
大家には
土地買収費
と
建物補償などが
支払われ
あなたには
借家人補償金が支払われます。

大家と店子の契約がスムーズに行かないと
あなたが退去後に
大家に支払う
家賃減収補償費
問題かも知れません。

これは貴方には関係ありません。
市の担当者が
大家に
家賃減収補償期間について
http://www.daiwakantei.co.jp/service/hosho/yougo …
良く説明するしか
無いんじゃないの？

No.1 回答者： o24hi 回答日時： 2008/06/28 07:32

　こんにちは。

・今回のように公共工事で，土地や建物の移転が必要な場合における補償を「用地補償」といいます。
　
・「用地補償」は大抵手順が決まっています(法律ではありませんが，基準のようなものがあります)。下記のサイトが参考になると思います。
http://www.pref.oita.jp/17004/jimusho/youti02.html

・つまり，建物などの移転，土地の引き渡し，借家人（借間人）移転などごとに契約をし，契約が履行された後に補償金が支払われますので，必ずしもすべてがセットでないとできないわけではないです。

参考URL：http://www.pref.oita.jp/17004/jimusho/youti02.html