住宅ローン金利、どちらにすればよいのか？

今月末で3年の固定金利期間が終了し、再度、短期固定金利を選択するか変動金利へ変更した方がよいのか悩んでいます。出来れば短期固定を選択したいのですが、変動金利は怖いというイメージがあり、選択したくないのですが、金利が低く、魅力を感じます。
というのも、今年子供が生まれ、車のローン(残6年)もあるからです。
今回100万円を繰り上げ返済するつもりですが、今後、子供にもお金がかかりそうですし、繰り上げ返済も出来るかどうかわかりません。なので、とりあえず金利の低い変動金利で組んで貯金をし、金利が上がって来たら、固定へ変更すべきか迷っています。また、借り換えした方がいいのかどうかもわかりません。
借入金額：2700万円(残2538万円)、36年返済(残33年)
固定金利選択型、金利優遇0.75%、変動金利：2.525%(優遇後)
3年固定：3.25%、5年固定：3.45%、10年固定：3.75%(優遇後)
アドバイスできる方、ご回答のほど、宜しくお願い致します。
　　

No.3 ベストアンサー 回答者： Domenica 回答日時： 2008/08/06 13:12

住宅ローン審査経験者です。

借入金額と債務残高と返済期間のみから逆算すると現在の適用金利が1.75％と出ました（ご質問文の内容から、返済方法は「元利均等返済」だと思いましたので）。
３年前に借りた『３年固定（＝固定金利選択型・固定金利期間３年）』の金利にしては、適用金利が高いような気がします。
実は、私も３年前にマンションを購入するために住宅ローンを借りたので、当時の住宅ローン金利については記憶しているのですが、３年固定ですと0.80％～1.00％で借りられたので、1.75％は高いという印象を受けました（私は10年固定を選択で2.00％。固定金利期間終了後の優遇幅は完済まで1.00％）。

今回の金利優遇幅も0.75％と、比較的優遇幅が小さい印象を受けます。
もともと金利優遇幅が小さい金融機関なのでしょうか？
それとも、債務者属性等の関係で金利優遇幅が小さく抑えられているのでしょうか？
もし、「もともと金利優遇幅が小さい金融機関」ならば、借り換えも検討の余地があると思います。
今ならば、10年固定の適用金利が2.00％以下のところもありますので（実際、私の地元の某金融機関が入れた新聞折り込みチラシで目にしました）。

ボーナス返済分の有無が分からないので正確な額は分かりませんが、年間返済額は100万円強程度ではないかと思います。
今回の固定金利期間終了で金利が見直されれば、年間返済額はそれぞれ次のようになるかと思います。
・　変動金利型（2.525％）…113万円程度
・　固定金利選択型・３年固定（3.25％）…125万円程度
・　固定金利選択型・５年固定（3.45％）…129万円程度
・　固定金利選択型・１０年固定（3.75％）…134万円程度

固定金利選択型・固定金利期間１０年は、１０年間の金利が確定していますから、今後１０年間について年間返済額は変わりません。
ですが、変動金利型と固定金利選択型・固定金利期間３年と固定金利選択型・固定金利期間５年は、１０年の間に金利が上昇するかもしれません。
ただ、３年固定を選んだ場合でも、次の３年後（＝当初から７年目以降）～１０年後の適用金利が4.20％以上にならなければ、１０年固定（3.75％）を選んだ場合よりも利息は少なくて済むんですよね。
変動金利型の場合は、半年ごとの金利見直しですが、いつでも『固定金利選択型』にはできますから（同一金融機関で、『固定金利型』＝残りの全期間を固定金利にすること、はできないと思います）、フットワークが軽い点がメリットになります。

> とりあえず金利の低い変動金利で組んで貯金をし
う～ん…。
金利差の分貯蓄をすると言っても、その差は年間で20万円程度ですからね。

もし、「債務者」が『金利の最優遇』を受けられる条件を持っていらっしゃるならば、個人的には『借り換え』を検討された方がいいのではないかと思います。
今ならば、『固定金利型（＝全期間固定金利）』3.20％程度で借りられる金融機関もあると思います。
ご利用中の金融機関の３年固定の金利とほぼ同程度の金利で、完済まで金利上昇リスクを負わなくてもよくなるので…。
ただ、繰上返済に充当する資金を、借り換え費用に充当しなければならないと思いますが。

ところで、車のローンの金利は何％で、残債はどのくらいあります？
車のローンの金利は、借入先によって結構差があるんですが、住宅ローンを繰上返済するよりも、もう少し貯めて車のローンを完済してしまった方がいい場合もあるんですよね。
でも、車のローン、ちょっと無理をされましたね。
車のローンは償却を考えると「５年で完済」となるように、資金計画をされた方がよかったので…。
要するに、返済期間を５年以上にしなければならない額を借りない方がよかったんです。
車のローンは、一部繰上返済ができないことが多いですし。

この回答へのお礼

すごく的確なご回答ありがとうございます。3年前は、会社を転職したばかりで新居購入となったため、今借りている銀行でしかローン審査が通らず、金利優遇も小さくてもここで借りるしかありませんでした。
でも、今は出来るだけ長期の固定金利を組みたいと思っているので、借り換えも検討しつつ、固定金利の方で考えてみます。
車はどうしても必要で、無理を承知で買ってしまいました。Domenicaさんがおっしゃるとおり、車のローンは一部繰り上げ返済出来ませんし、繰り上げ返済してもお金も利息も変わらないので、これは6年使って返金したいと思っています。

お礼日時：2008/08/06 15:54

No.2 回答者： bulubulu99 回答日時： 2008/08/06 01:17

１つだけ言えることは・・

あなたが変動金利が上がってきたから、固定に切り替えようとするとき、その固定金利は変動金利より高いということです。
今より１％変動金利が上がれば、今ここに書かれている固定金利よりも、勿論高いだろうということです。
１％前後上がっているのですかね？（どれだけ上がっているかはわかりません）
そうなると、余計に高い固定金利には切り替えできず、変動でしのぐしか無くなるのではないですかね？
その場合どうするかだけ想定できていたら良いと思います。
金利が下がっている場合は問題ないわけですしね？

この回答へのお礼

おっしゃる通り、変動金利が上がるということは固定金利も上がるということになります。やはり、元々思っていた短期固定の方へ選択しようという気になります。
ご回答、ありがとうございました。

お礼日時：2008/08/06 10:49

No.1 回答者： oo14 回答日時： 2008/08/05 23:42

今は、それなりに先が読めるときですからね。

１％の差でも4年で100万円余分に返すか、借金を残すかの問題です。
できる限り早めに元金を減らすほうがいいのでは。

この回答へのお礼

そうですよね。少しでも元金を減らさないと利息も多く取られることになりますし・・・。
アドバイス、ありがとうございました！

お礼日時：2008/08/06 10:41