不動産の担保解除時の所有権移転処理負担は

不動産を仲介業者（宅建業者など）なしで売主・買主の双方で売買契約・売買処理を進めていくケースでの話ですが。

背景
１．売主が該当不動産に対して銀行の担保に入っている。
２．仮契約時に手付金の支払は完了している。
３．１・２を踏まえた次ステップへの取組として、
　　該当不動産の所有権移転の処理を行う為の最低限の処理として
　　担保解除を目的に担保設定金額を中間金として支払う予定。
質問
上記３の担保設定金額相当を中間金として支払った場合、銀行の
担保解除が行われると思われますが、「担保解除の登記処理・費用負担」は誰が行うものなのでしょうか？売主？買主？銀行？

話し合いで決定するものなのか？または、世間・業界などの一般論・慣習などがあればお教え願います。宜しくお願い致します。

No.1 回答者： bushido- 回答日時： 2008/09/22 10:43

仲介業者も入れずに取引するから、こういう質問をする羽目になるわけですが。

＞「担保解除の登記処理・費用負担」は誰が行うものなのでしょうか？

抵当権等の担保権が設定されているものを抹消するには、担保権者の銀行と設定者の売主という当事者で行う以外に出来ません。
費用負担については通常は売主が負担しますが、抹消費用だけであれば司法書士に頼んでも1～2万円程度です。

＞世間・業界などの一般論・慣習などがあればお教え願います

抵当に入っているのは売主の都合ですから、そういうものをきちんと外して売却するのは売主の責任です。買主が手を出す部分ではありません。買主としてはきちんと抹消して貰うことです。

尚、担保権を抹消する為に中間金を支払うとのことですが、担保権の抹消と所有権移転は同日に出来ますので、わざわざ中間で金を支払うような買主にリスクのあることは普通はしません。
抹消する金だけ支払って所有権が移転できないリスクがあります。

この回答へのお礼

ご回答頂きありがとうございます。
当方の説明不足な点がありお詫び致します。
中間金と書いているのは　中間金の意味合いももちろんあるのですが、
銀行立会のもとの同時決済を意図していました。
なぜ中間金かといいますと その中間金を支払った段階で不動産総額に
対して不足金額があり、担保解除・所有権移転後に当方の諸手続きを
行い後日残金支払いで売買完了の予定でした。

担保解除に関わるあたりのお話大変勉強になります。
参考にさせて頂きます。
有難うございました。

お礼日時：2008/09/22 19:08

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2008/09/22 11:33

それは売主です。

買主が中間金を売主に支払い、売主はそのお金を抵当権者に支払います。
そうすれば、抵当権者は抵当権抹消書類を売主に渡します。
売主は登記権利者となって法務局に抹消請求します。
そう云うわけで、一般的に、登記の費用は、登記権利者が支払うようになっているので、この場合は、売主の負担です。
なお、売買を原因とする所有権移転登記は、買主が登記権利者です。
ですから、その場合の費用は買主の負担となります。

この回答への補足

お礼の内容について補足します。
お礼の中で質問をしてしまってますが、ANo.3様ご指摘にて当方の
勘違いに気が付きました。
所有権移転の説明を頂いてるのに抵当権抹消の項目と間違えてしまっていました。内容理解できました。ありがとうございました。

補足日時：2008/09/24 17:38

この回答へのお礼

ご回答頂きありがとうございます。
一般概念のところまでは理解できました。
アドバイス頂いてます内容について少し質問をさせて
頂きたいのですが、今回のケースでは不動産売買が主因なのですが
売主から購入して欲しいと依頼されての話でして・・・
このような場合は買主の負担となるのでしょうか？
また売買に起因せず抵当権抹消の手続きをする場合というのは
単純に不動産の持ち主が抵当権を末梢したい（末梢できる状態となった）場合のことをいうのでしょうか？

お礼日時：2008/09/22 19:13

No.3 ベストアンサー 回答者： bushido- 回答日時： 2008/09/24 10:45

＞中間金を支払った段階で不動産総額に対して不足金額があり、担保解除・所有権移転後に当方の諸手続きを行い後日残金支払いで売買完了

これを読みますと、代金決済前には所有権移転登記を行ってしまうということでしょうか。
前回答では買主にリスクがあると書きましたが、決済前に移転登記するのであればリスクは売主側にあります。こういう方法も普通ではやりません。

「所有権移転後に当方の諸手続を行い」と書かれていますが、移転後でなければ残金が用意出来ない事情でもおありでしょうか。もしそういう事情が無いならば、中間金や後日残代金というやり方ではなくて、決済日に、代金決済・抹消登記・移転登記を同時に行い、完了させるのが普通のやり方です。

それと他の方への追加質問なのでお答えするのは恐縮ですが、

＞このような場合は買主の負担となるのでしょうか？

これは抹消の件ではなくて、移転登記費用負担の話ですよね？
売買をどちらが打診したにせよ、通常は登記権利者である買主が負担します。厳密に言うと移転登記自体に法的義務はありませんし、買主が確実に権利を取得する為の手続ですから、買主指定の司法書士が登記手続を行い、それに対する費用も買主負担とするのが一般的です。

売主と協議して一般論を変更するのは自由ですが、買主権利を守る為の登記手続という理由を考慮すると、売主負担という方法は馴染みません。むしろ、取引の上で買主のほうが若干でも立場が強いならば、移転登記費用を見込んで売買価額のほうで調整するというのが通常の考え方です。

＞売買に起因せず抵当権抹消の手続きをする場合というのは単純に不動産の持ち主が抵当権を末梢したい（末梢できる状態となった）場合のことをいうのでしょうか？

そうですね。
金を借りる上での担保として抵当権が設定されていることが多いですが、売買に起因せずとも、その借金を完済すれば抵当権は抹消出来ます。つまり債務が解消出来た＝抹消できる状態となったということです。

この回答へのお礼

丁寧にご回答頂きありがとうございます。
ANo.2での当方の勘違いANo.2補足にてお詫びさせて頂きます。

中間金の件ですが、確かに・・・民間金融機関などではありえないことと思います。「移転後でなければ残金が用意できない事情」が政府系金融機関の事情で存在する感じです。所有権移転後でなければ抵当に入れず、同時決済不可との事でした。

当方業界に通じていない為、説明が下手な部分があるかと思います。
不審な箇所がありましたら　またご指摘願います。
アドバイス頂きました内容参考にさせて頂きます。
有難うございます。

お礼日時：2008/09/24 18:49