新築マンションの火災保険の建物評価額について

このたび新築マンションを購入することになりました。
住宅ローンを組みますが、借入先から特定の火災保険の指定はなく、任意で選んだものに質権設定をすることになっております。
金融機関の人には、「特に指定はありませんが、再取得価格（？）で申し込んだほうが良いですよ」とアドバイスがありました。
ちなみに、物件価格は約3000万円です。

2社から見積もりを取ったのですが、建物の評価額（保険金額）がA社は870万円、B社は810万円でした。
再取得価格にはぜんぜん足りないので「おや？？」と思ったのですが、確かに自分の部屋だけ燃えたとしても、共用施設や土地などを含めてパッケージした分譲価格が3000万円なので、全焼しても3000万円の損失があるとは考えにくい気もしています。

すると、マンションにおける再取得価格とは、どういう考え方なのでしょうか？

ちょっと頭が混乱しております...。(^^;)ご教授をよろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#78317 回答日時： 2008/11/24 20:58

＞マンションにおける再取得価格とは、どういう考え方なのでしょか？

こちらは、もう一度質問者さんの購入したマンションの１室のみを
新しく作る費用です。これに相対して時価で掛ける火災保険もあります。
見積もりを取られた保険会社からは説明はなかったのでしょうか？
きちんと説明してくれる保険会社で加入しましょう。

No.3 回答者： is-net 回答日時： 2008/11/24 21:22

マンションの火災保険は、専有部分に対して掛けるものです。

専有部分には　一般的には　壁や床・天井などは含まれません。
　イメージするとすれば、建築中のコンクリート剥き出しの状態を想像してください。この状態までは共有部分です。ここに水道・電気・ガスなどの設備と間仕切りの壁・床などの内装部分を加えて完成となります。この設備・内装部分が専有部分となります。
　マンション１室の所有者は　火災になった場合などには、この専有部分の修復費用を負担する必要があります。
　火災保険会社は平均的な修復に必要な費用を元に保険金額を提案します。豪華な内装のマンションでシステムキッチンや作り付けの家具・内装の材料にお金を掛けた造りの場合は、保険会社からの提示保険金額を増額してもらう必要があります。

No.2 回答者： ag0045 回答日時： 2008/11/24 21:04

分譲マンションの保険の仕組みを知らない銀行員などは

購入価格３０００万円から土地代を差し引いた建物金額
での加入を勧めたりします。

また一般の損保代理店でも分譲マンションの金額設定に関し
無知な人もいます。

まず建物価格を調べましょう。
通常は売買契約書で判明しますが、普通の場合には
消費税から逆算も可能です。
土地代には消費税はかかりませんので、消費税額が
分かれば、逆算して建物価格が算出されます。

その建物価格には「共有持ち分（共用部分など）」が
含まれており、貴方固有（専有）の建物金額は通常
その建物金額の４０％です（多い場合でも50％）

従って保険金額Ａ社８７０万円、Ｂ社８１０万円は
概ね正解だと思います（この程度の差/６０万円は
やむを得ないでしょう）。

共用部分などの共有持分に関しては管理組合が付保しますので、
貴方の付保額がそれと重複しないようにすることが肝心です。

過去に、この仕組みを知らずに付けた人は超過保険として無効
の部分を過去に遡って保険会社から商事利息（６％）
まで付けて返還されているのが現状です。
保険料の取り過ぎして大きな社会問題ともなりました。