家のローンが払えません。

Question

10年前に家のローンを30年で組みました。会社の雲行きが悪くなり給料も半減、ボーナスもなくなりました。毎月の支払はダブルワークでどうにかしていますが、蓄えも底をつきボーナス払いができません。
(1)どこに相談すべきか？(2)どのように処置するのがよいのか？
(3)ローンが残っていますが家を処分するにはどのようにするのが最も良い方法なのか？
すみませんが、アドバイスよろしくお願い申し上げます。

Domenica · Accepted Answer

住宅ローン審査経験者です。

(1)どこに相談すべきか？
お借り入れ先の金融機関（支店）にご相談ください。
少しでも早い方がいいです。
お金を払って司法書士などに相談する必要はありません。

(2)どのように処置するのがよいのか？
残り期間が20年ありますから、さほど債務は減っていませんね。
「会社の業況悪化がこの金融不安によるもので、この年末を乗り切れば「何とかなりそう」で、とりあえず雇用は継続してもらえそう」なのか、それとも、「いつ不渡りを出してもおかしくない状況で、雇用の確保も望めない」という状況なのか…によって、対応は変わります。
前者であれば、「返済の据え置き」を依頼します。
「しばらくの間、元金の返済を待ってもらい、利息分のみを払う」という方法です。
後者であれば、(3)のように「家」の売却を検討された方がよろしいかと思います。
また、金融機関の許可が得られれば、「家」は賃貸に出し、自身はより賃料の安い賃貸物件に居住する…ということも考えられます。
「住宅ローンの年間返済額÷12」以上の額で賃貸に出せれば、住宅ローンの返済は何とかなります（「毎月の返済額」程度で貸してはダメですよ。ボーナス返済分に対応できなくなりますから）。
もし「家」を賃貸に出すならば、金融機関に無断でしてはいけませんよ。
契約（『金銭消費貸借契約』）事項違反になり、残りの債務について、一括返済を求められることもありますので。

> (3)ローンが残っていますが家を処分するにはどのようにするのが最も良い方法なのか？
「売却」を考える場合も、事前に金融機関に相談してください。
「売却」には、「任意売却」と「競売」の２つの方法があります。
「任意売却」は、お知り合いの方で「買ってくれそうな人」に話を持ちかけたり、不動産業者に仲介を依頼して買い主を探してもらったりする方法です。
ご自身で買い主を見つけられても、個人間売買ですと、買い主の方が住宅ローンを借りられない場合もありますので、やはり不動産業者に中に入ってもらった方がいいでしょう。
不動産業者に手数料は払わなければなりませんが。

「競売」は、「担保権の実行」によってローンの対象物件が「競売」にかけられることです。
「競売」は公示されますから、場合によっては「任意売却」よりも、より広くの人に知られ、それによっては「任意売却」よりも高く売れる可能性もあるんです。

どちらがいいかは、「物件」次第になります。
それは、物件所在地に置ける不動産物件の需要と供給も関係してくるからです。
それに、「時季」も影響したりするんですよ。
転勤シーズンとそれ以外では、多少状況が変わりますので。

fanac · Answer

曖昧な回答して余計に混乱させてごめんなさい。
僕も回答したあと調べたのですが、見つかりませんでした、無料で住宅相談をしている機関（住宅ローン１１０番など）があります、そちらで一度相談をしていろいろな話を聞いてみてはいかがでしょうか？
相手の話も聞い上でこんな話を耳にしたのですが！って尋ねてみてはどうでしょうか？
テレビに出てまで専門家が言うくらいなんで相談にのるような機関が知らないはずはないと思うので試してみる価値はあると思います。
中途半端な回答で本当にごめんなさいね。
その話を一緒に聞いた知人が居てるので仕事が終わり次第、連絡して覚えているか聞いてみます。

fanac · Answer

今年に入ってローンが支払えなくなり貴方と同じ境遇の方が増えて社会問題になっています。
以前テレビでローンが払えなくなったときの対処法を言っていたのでご紹介します。

●家を売却しても借金だけが残ると思います。
●銀行に行ってもローンの組みなおしは期待はしないほうがいいです。
方法はまず貴方の家を第3者機関に相場で売却します、そして第3者機関が貴方の身内に売却した金額で販売します、名義は身内の方で支払い義務は貴方にありますが、残った借金の金額と買い戻した物件のローンを足すと売却する前と同じ金額ですが、貴方の支払い能力にあわしてローンの組み立てが出来ます。

メリット。
今の家に住める。
ローン年数が少し延びてしまいますが、事実上ローンの組みなおしができるので支払い能力に合わせてゆとりを持って払っていける。
デメリット。
●名義が身内になる。
●手数料が必要。

家なんて簡単に買えるものではありません、だから簡単に手放したくはないと思います、手数料など考えることはたくさんあるでしょうが、検討してみてはどうでしょうか？

もう一つ第３者機関の名前を忘れしまいました、ネットなどで探すと見つかると思います。役に立たない回答でごめんなさい。

kita52326 · Answer

(1)   どこに相談すべきか？
　　　 第一順位の抵当権を設定している金融機関が最も適切です。
　　  （延滞が発生すると選択肢が少なくなるので早く相談すべき）
　　   第一順位が住宅公庫なら、返済期間延長などの条件変更の相談にも
　　   比較的柔軟にのってくれる可能性があります。

(2)   どのように処置するのがよいか？
　　　基本的には自宅売却→ローン残額を分割返済だと思いますが、
　　　売却してもローンが残る場合はローン事故になりますので、
　　　金融機関と事前に協議が必要です。
　　　また、条件が整うなら以下の方法も考えられるのでご検討ください。
　　・返済条件を変更しローンを継続する
　     返済期間を延長し年間の返済総額を減らす（「リスケ」という）ものですが、
　     可能かどうかはご自身の返済能力と金融機関の裁量によります。
　　・自宅を賃貸し、家賃の安い住居に引っ越す。
　　　賃料の差額が返済にまわせれば成り立つ可能性があると思います。
　　・債務整理（民事再生、任意整理、自己破産など）
　　　住宅ローンのほかに借金がある場合、民事再生で残債を減らせます。
　　　こちらは弁護士・司法書士が窓口になります。
　　　自宅を売却後に債務整理すれば、売却後の残債も減らすことができます。

(3)　ローンが残っている家を処分する最も良い方法
　　　競売は時間もかかるうえ、最近は一般の入札参加者が減っており安くなるため、
　　　仲介手数料などを差し引いても任意売却の方が競売より高い値段で売れます。
　　　但し、売却してもローンが残る場合はローン事故になりますので、
　　　金融機関と事前に協議が必要なため、そちら方面に詳しい
　　　仲介業者に依頼すべきです。
　　（金融機関の紹介か、銀行系・財閥系など大手仲介業者であればほぼ大丈夫でしょう）

　ある意味仕方がないことなので、あまり深刻になりすぎず、
　気持ちの上でスパッと割り切ることが最も重要です。

oska · Answer

＞どこに相談すべきか？

融資を受けている金融機関です。

＞どのように処置するのがよいのか？

返済猶予（金利だけの支払）又は、返済計画の見直しです。

＞ローンが残っていますが家を処分するにはどのようにするのが最も良い方法なのか？

抵当権付きの不動産は、二束三文です。
（質問者さまが抱えている借金を完済しなければ、抵当権が抹消できません）
ギブアップして、銀行の抵当権行使（競売）の方が高く売れます。
この売却価格から住宅ローン残高の差が、質問者さまの残債務となります。
この場合は、当然ブラック殿堂入りです。

toteccorp · Answer

銀行に相談してみてはどうですか。

家のローンが払えません。

住宅ローン審査経験者です。

曖昧な回答して余計に混乱させてごめんなさい。

今年に入ってローンが支払えなくなり貴方と同じ境遇の方が増えて社会問題になっています。

この回答への補足

(1) どこに相談すべきか？

＞どこに相談すべきか？

銀行に相談してみてはどうですか。

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